부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 6층 604호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김정두, 감정가는 137,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신용보증기금이 청구한 금액은 290,624,182원으로 감정가를 크게 웃돕니다. 다만 채권액이 감정가보다 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 실제 승계 여부를 가르는 것은 등기상 선후관계와 임차인의 대항력입니다.

등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2013년 설정된 부산축산업협동조합 근저당권은 같은 해 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 2024.09.03 강제경매개시결정은 해당 가압류가 본압류로 이행된 것으로, 매각으로 소멸할 권리입니다. 하지만 이보다 앞서 전입한 명의가 다수 조사돼 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수 여부를 별개로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수

등기상 가장 중요한 날짜는 2024.02.13입니다. 이날 접수된 신용보증기금 가압류가 말소기준권리로 계산됩니다. 2013년 부산축산업협동조합 근저당권은 2013.04.11 이미 말소돼 현재 인수 대상 근저당으로 볼 수 없습니다. 또한 2024.09.03 강제경매개시결정은 같은 신용보증기금 가압류의 본압류 이행에 해당하므로, 이를 독립된 추가 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 선순위 전입이 집중된 사건

현황조사와 문건접수 등에서 확인되는 임차인·점유 명의는 40건입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 명의는 없어 보증기관 중복신고로 제외할 항목은 없습니다. 다만 이 숫자를 604호의 실제 임차인 40명으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 604호 관련 임차인 수는 아직 특정되지 않았습니다.

임차인·점유 명의별 조사 내역

표의 '선순위 전입'은 말소기준권리와의 날짜 비교 결과입니다. 보증금·점유·임대차계약이 확인되지 않은 경우 실제 대항력은 가능·미상입니다. '미확인'은 배당요구 또는 우선변제권이 없다는 뜻이 아닙니다. 점유 층이 특정된 법인을 제외한 명의들의 실제 호실도 별도 확인해야 합니다.

배당요구 신고가 확인된 명의

배당요구 신고가 확인되는 명의는 10건입니다. 그러나 배당요구 여부와 실제 배당액은 다릅니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정하기 어렵고, 매각대금이 부족하면 배당을 받지 못하거나 일부만 회수할 수 있습니다. 실제로 대항력 있는 임차인이 보증금을 완제받지 못한다면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

현재 신건 최저가를 매각가로 가정한 배당계산입니다. 집행비용을 먼저 제외하면 신용보증기금 가압류에 134,282,000원이 배당되는 구조로 추정됩니다. 가압류 청구금액 271,725,670원과 비교하면 137,443,670원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 미회수 채권이지 그 자체가 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 임차인의 실제 배당은 반영되지 않았습니다. 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도로 제시된 인수 가정입니다. 신용보증기금의 후속 본압류를 동일 채권과 중복 합산하지 않았습니다.

유찰 회차별 시나리오

계산상 취득원가는 각 회차 최저가에 동일한 보증금 인수 가정 5,000,000원을 더한 값입니다. 해당 보증금의 604호 귀속 여부가 확인되지 않았으며, 다른 임차인의 인수 위험과 부대비용도 반영하지 않았으므로 실제 취득원가가 아닙니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

담덕엄궁온천타워는 부산광역시 사상구 엄궁로 204에 소재한 집합건물로, 매각 대상 604호는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 해당 건물에는 오피스텔 외에도 근린생활시설과 노유자시설 등 복합적인 이용 형태가 기재돼 있습니다.

• 건물 이용. 저층 일부는 근린생활시설과 노유자시설로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 매각 대상 604호는 업무시설(오피스텔)로 표시돼 있으므로 일반 아파트와 동일한 주거용 상품으로 평가해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 10층 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 새시창 구조로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차타워설비가 기재돼 있습니다.
• 도로 접근. 건물 남서측 약 10미터 내외 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지 현황. 토지면적 1,318㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 사다리형·완경사 지형으로 표시돼 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역으로 기재돼 있으며, 온천공보호구역·가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 1,846,000원으로 표시돼 있습니다. 이는 개별 604호의 거래가격이 아니라 토지 관련 지표입니다.
• 건축물 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실제 604호 내부의 이용·구조 변경 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설 오피스텔은 주거용 아파트와 수요 및 활용 방식이 다를 수 있습니다. 현재 604호와 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 137,000,000원의 가격 적정성과 매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.

가격 판단 — 비교할 실거래 시세가 확인되지 않는다

현재 확인되는 가격은 감정가와 최저매각가 137,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 특정되지 않아 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 배당계산상 보증금 5,000,000원을 인수한다고 가정하면 명목 취득원가는 142,000,000원이지만, 이마저도 604호의 실제 부담액으로 확인된 금액은 아닙니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 604호 실제 점유자 특정. 조사된 40건의 명의 중 누가 실제 604호와 관련되는지 호실별 전입·점유 현황과 임대차계약서를 대조해야 합니다. 다른 호실의 점유자를 604호 임차인으로 계산하면 권리분석이 크게 왜곡됩니다.
• 3층 법인 보증금 확인. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원은 배당계산상 인수로 표시됐으나 점유 부분이 3층입니다. 604호와 관련되는 채무인지 확인하기 전에는 확정 인수액으로 반영하지 않아야 합니다.
• 선순위 전입 명의 정밀 조사. 말소기준일보다 전입이 빠른 38건에 대해 실제 점유, 계약 주체, 임대차 목적물, 보증금 및 대항력 유지 여부를 구분해야 합니다.
• 보증금 미상 39건 확인. 보증금이 확인되지 않은 명의가 많습니다. 실제 604호 임차인의 보증금이 확인돼야 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득원가를 산정할 수 있습니다.
• 확정일자·우선변제권 확인. 임차인들의 확정일자와 우선변제권을 확인해야 배당 순서 및 미배당 보증금의 승계 위험을 판단할 수 있습니다.
• 배당요구 10건의 범위 확인. 배당요구 신고가 확인된 명의들이 실제 본건 604호 임차인인지 대조해야 합니다. 배당요구 자체가 보증금 전액 회수를 의미하지는 않습니다.
• 신용보증기금 채권 중복 여부 확인. 2024.02.13 가압류와 2024.09.03 본압류 이행은 별도의 독립 채권처럼 합산하지 않아야 합니다. 실제 채권계산서와 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 오피스텔 실제 이용상태 확인. 명세서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 604호 내부 점유와 이용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 및 호실별 시세 확보. 비교 가능한 오피스텔 거래가격을 확인하고 최저가가 아닌 실질취득원가와 비교해야 합니다.
• 관리비·기계식주차시설 확인. 장기 체납 관리비의 공용부분, 기계식주차시설의 이용 및 유지관리 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 604호 기준으로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 보증금 인수는 별개다”

부산 담덕엄궁온천타워 604호는 말소기준권리가 분명합니다. 2013년 근저당은 이미 말소됐고, 2024.02.13 신용보증기금 가압류와 후속 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리 흐름 자체가 가장 큰 문제는 아닙니다.

핵심은 임차인과 보증금입니다. 조사 명의 40건 중 38건은 말소기준보다 전입일이 앞서지만, 이들이 실제 604호에 해당하는지 확정되지 않았습니다. 보증금이 확인된 법인 임차인은 3층으로 표시돼 있어 배당표의 인수 가정 5,000,000원조차 604호의 실질 인수액으로 단정할 수 없습니다. 다른 명의들의 보증금도 대부분 미상입니다.

현재 최저가는 137,000,000원, 배당표의 인수 가정을 단순 적용한 금액은 142,000,000원입니다. 그러나 이 숫자는 실제 취득원가의 확정값이 아닙니다. 확인되지 않은 선순위 임차보증금이 존재한다면 최종 부담은 달라질 수 있고, 최근 실거래 시세도 특정되지 않아 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

따라서 종합적으로 D등급의 고위험·입찰 보류형으로 판단합니다. 이는 조사된 40명이 모두 604호 임차인이라는 결론이 아니라, 매각 대상 호실에 귀속되는 임차인과 인수액을 확정할 수 없다는 불확실성을 반영한 평가입니다. 실제 임차관계가 해소·확인되고 부담액이 특정되면 권리 위험과 가격 적정성을 다시 평가할 수 있습니다. 지금 단계의 우선순위는 응찰가격 계산이 아니라 604호 점유·보증금 관계의 확정입니다.