부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 8층 809호에 관한 강제경매입니다. 소유자는 김정두, 신청채권자는 신용보증기금입니다. 신용보증기금이 2024년 2월 가압류를 설정했고, 같은 해 9월 해당 가압류를 본압류로 이행하면서 강제경매가 개시됐습니다.
등기상으로는 복잡한 근저당권이 여러 개 남아 있는 사건이 아닙니다. 과거 부산축산업협동조합의 근저당권은 2014년에 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 등기부보다 임차·점유관계에 있습니다. 말소기준보다 앞선 전입·신고가 다수이고, 그 보증금 대부분이 미상입니다. 특히 신고자들이 809호와 직접 관련되는지, 같은 건물의 다른 호실 점유자인지부터 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 8층 809호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인 2013.02.01. |
| 소유자 | 김정두 · 단독소유 |
| 감정가 | 137,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 신청채권 청구액 | 290,624,182원 |
| 가압류 청구금액 | 271,725,670원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2024.02.13. 신용보증기금 가압류 |
| 배당표상 인수 가정 | 5,000,000원 · 809호 관련 여부 미확정 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류
2013년에 설정됐던 부산축산업협동조합의 근저당권은 2014.03.27. 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 말소기준은 2024.02.13. 접수된 신용보증기금의 가압류입니다. 이후 2024.09.03. 접수된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 전입·점유 신고 41건
현황조사와 매각물건명세서 등에 개인 40명, 법인 1곳을 포함한 41건의 임차·점유 관련 기록이 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 항목은 없습니다. 다만 이것이 곧 809호의 실제 임차인이 41명이라는 의미는 아닙니다. 대부분 점유 부분이 특정되지 않았고, 법인 점유자는 명시적으로 3층으로 기록되어 있습니다.
| 성명 / 명칭 | 전입·신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.26. |
| 정지은 | 2021.08.23. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 | 2016.03.29. | 5,000,000원 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 서종훈 | 2019.03.29. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 김금순 | 2021.05.04. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 이선자 | 2019.07.02. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 김동환 | 2018.12.06. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 오점숙 | 2014.10.10. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 2024.10.17. |
| 박춘자 | 2016.11.25. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 이다희 | 2021.06.15. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 손장혁 | 2022.02.21. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 2024.10.23. |
| 조갑선 | 2017.04.05. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 김기훈 | 2022.08.29. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 장호성 | 2019.05.10. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 2024.10.11. |
| 안유진 | 2022.12.20. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 2024.11.19. |
| 한희곤 | 2019.04.05. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 2024.10.15. |
| 정지현 | 2018.03.02. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민지 | 2023.02.24. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 이재우 | 2020.11.24. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 이다슬 | 2021.10.18. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 조명제 | 2024.09.03. | 미상 | 후순위 신고 | 미상 | 확인 필요 |
| 김상수 | 2023.04.24. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 박정환 | 2024.01.09. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 서상원 | 2019.11.01. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 공소윤 | 2023.03.13. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 2024.11.01. |
| 박수제 | 2018.10.29. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 이진나 | 2024.01.03. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 박혜진 | 2013.04.29. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 권봉석 | 2022.09.27. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 2024.10.21. |
| 이소정 | 2022.07.20. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 김남현 | 2022.02.28. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 김진수 | 2022.10.07. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 정지영 | 2017.11.15. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 서영주 | 2019.06.26. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 이종정 | 2023.11.20. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 민만식 | 2022.07.29. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 2024.10.23. |
| 이지선 | 2023.07.31. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 조병기 | 2013.04.08. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 하은정 | 2023.09.27. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 2024.11.11. |
| 김종진 | 2022.11.21. | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 확인 필요 |
| 김유정 주거용 점유 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
표의 '선순위 가능'은 말소기준일 이전 전입·신고라는 시간적 관계를 나타냅니다. 해당 호실 점유, 적법한 대항요건 유지 및 실제 보증금 인수까지 확정한 판단은 아닙니다. 확정일자와 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.
③ 핵심 임차인과 보증금 인수 위험
전입·신고일: 2016.03.29.
점유 부분: 3층
보증금: 5,000,000원
배당표상 예상배당: 0원
배당표상 매수인 인수: 5,000,000원
특히 주의할 점. 낙찰자가 인수하는 보증금은 낙찰가와 별도로 실질취득비용을 증가시킵니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조에서는, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 대부분의 보증금이 미상이므로 그러한 상황이 발생하는지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 인수 · 3층 법인 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 · 신용보증기금 가압류 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 갑구 3번 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가압류 채권 미배당 | — | 137,443,670원 |
예상배당은 집행비용 2,718,000원을 우선 공제하고 신용보증기금 가압류 채권에 134,282,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 신청채권 청구액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원은 서로 다릅니다. 당해세·임차인 최우선변제·다른 임차인의 배당 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 가정 인수 | 조건부 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 137,000,000원 | 5,000,000원 | 142,000,000원 | 137,443,670원 |
| 1회 유찰 (80%) | 109,600,000원 | 5,000,000원 | 114,600,000원 | 164,460,070원 |
| 2회 유찰 (64%) | 87,680,000원 | 5,000,000원 | 92,680,000원 | 186,023,910원 |
조건부 실질취득액은 각 회차 최저매각가에 배당표상 인수 가정 5,000,000원을 단순 합산한 금액입니다. 이는 3층 법인 보증금이 809호에 승계된다는 전제를 둔 계산일 뿐, 확정 취득비용이나 인수금액의 상한이 아닙니다. 다른 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 실질취득액은 더 커질 수 있고, 3층 보증금이 809호와 무관하면 해당 인수 가정도 달라집니다.
⑥ 시세·가격 관점 — 판단 보류
현재 비교 가능한 해당 오피스텔의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 137,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
더욱 중요한 것은 실질취득비용입니다. 단순 배당 시나리오에서 가정한 실질취득액은 142,000,000원이지만, 이는 3층 법인 보증금 5,000,000원만 반영한 조건부 계산입니다. 다른 임차인의 보증금이 확인되지 않았고 해당 법인 보증금의 809호 인수 여부도 불명확하므로, 이 금액을 기준으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
- 809호와 직접 관련되는 임차인 및 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 대항력 있는 임차인의 보증금과 배당 후 미반환 예상액을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용을 계산한 뒤 동일 용도·면적·층 조건의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 유찰에 따른 최저가 하락이 실제 매수비용 하락으로 이어지는지 검증해야 합니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지현황 기준)
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물로, 사용승인일은 2013.02.01.입니다.
- 이용상태. 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물에는 근린생활시설·노유자시설·업무시설이 혼재합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기, 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로 접근. 건물 남서측 약 10m 내외의 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,318.0㎡, 토지이용상황은 주상기타이며 완경사의 사다리형 토지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역으로 표시되며 온천공보호구역·상대보호구역 등 관련 제한사항의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,846,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 오피스텔의 매매·임대 수요와 개별 호실의 거래사례를 확인해야 합니다. 현재 감정가 대비 환금성이나 매각 가능 가격을 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 809호 점유관계 특정. 현황상 다수 신고자 가운데 실제 809호를 점유하는 사람과 다른 호실 신고자를 명확히 구분하세요.
- 매각물건명세서 확인. 김유정의 주거용 점유와 보증금·전입일 미상 사항을 중점적으로 확인하세요.
- 선순위 임차인 확인. 말소기준일 이전 전입·신고 38건의 목적물, 실제 점유, 계약기간, 보증금 및 대항요건 유지 여부를 확인하세요.
- 3층 법인 점유자 검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원이 809호 매수인에게 승계되는지 확인하세요.
- 확정일자·우선변제권 확인. 임차인별 확정일자와 배당요구 내역을 대조해 실제 배당 후 미반환 보증금을 계산하세요.
- 인수액 상한 확인. 미상 보증금 때문에 실제 취득비용을 산정할 수 없다면 입찰 여부 자체를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 등기부 원본 확인. 신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정의 현재 상태 및 2014년 근저당권 말소 내역을 재확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식주차장 운영·유지관리 비용을 확인하세요.
- 실거래 비교. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익성을 검토한 후 입찰가격을 산정하세요.
- 매각 조건 확인. 매각기일 2026.11.10. 이전에 법원 공고, 매각물건명세서와 현황조사의 최신 내용을 대조하세요.
809호의 실제 임차관계와 미반환 보증금 규모가 확정되기 전에는 최저매각가만을 근거로 입찰하는 것은 위험합니다.
맺으며 — “말소되는 가압류보다 미확인 임차인이 문제”
이 사건의 말소기준권리는 2024년 신용보증기금 가압류입니다. 과거 근저당권은 이미 말소되었고, 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 자체만 보면 핵심 말소관계는 비교적 단순합니다.
하지만 매수인에게 더 중요한 임차관계는 불확실합니다. 임차·점유 관련 기록 41건 가운데 38건이 말소기준일 이전으로 분류되고, 대부분의 보증금이 알려져 있지 않습니다. 특히 현황조사상 점유 부분이 서로 다를 수 있어 809호의 실제 선순위 임차인을 확정하는 작업부터 필요합니다.
신건 최저매각가 137,000,000원에 배당표상 가정 인수액 5,000,000원을 더하면 조건부 실질취득액은 142,000,000원입니다. 그러나 이는 실제 취득비용을 확정한 금액이 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금이 추가로 확인되면 실질취득비용은 크게 달라질 수 있습니다.
결론은 권리분석상 고위험·입찰 판단 보류입니다. 해당 호실의 점유자, 대항력, 보증금과 배당 후 인수금액을 확정하고 실질취득비용을 최근 실거래 시세와 비교한 다음에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 최저가가 아니라, 실제로 얼마를 부담하고 취득하는지가 이 사건의 핵심입니다.
