* 5,000,000원은 예상배당 계산에 반영된 금액입니다. 해당 점유자의 표시 범위가 3층으로 되어 있어 본 매각대상인 602호에 대한 실제 인수의무는 별도 확인이 필요합니다. 이다슬의 보증금 잔액 인수 위험과는 구분해야 합니다.

부산지방법원 2024타경109112. 이번 경매의 대상은 부산광역시 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 6층 602호입니다. 건축물은 업무시설인 오피스텔이며, 소유자는 김정두입니다. 신용보증기금의 가압류와 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다. 2013년에 설정된 부산축산업협동조합 근저당권은 2016년에 말소됐고, 과거 유상헌 명의의 전세권 역시 2021년에 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 과거 근저당권보다 2024년 가압류를 기준으로 한 임차권의 대항력과 배당 부족 위험입니다.

특히 이다슬은 말소기준권리인 2024.02.13 가압류보다 이른 2021.10.18 주민등록 및 점유개시 내역이 있고, 2021.10.01 확정일자를 받았습니다. 2025.10.01에는 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 단순히 임차권등기의 등기일이 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서가 명시한 미배당 잔액 인수 조건을 최우선으로 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 시작된 임차관계

2013년 설정된 근저당권과 2016년 설정된 전세권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 현재 말소기준권리는 2024.02.13 신용보증기금 가압류로 분석됩니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리에 해당합니다.

그러나 임차권은 별도입니다. 이다슬의 주민등록 및 점유개시일이 말소기준권리보다 빠르고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 기재돼 있습니다. 따라서 배당 부족액이 발생하면 해당 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다.

② 임차인 및 점유관계 — 602호 귀속 여부가 핵심

현황조사에 나타난 임차·점유 관련 기재는 총 40건입니다. 이 중 602호 전부로 특정된 임차권자는 이다슬 1명이고, (주)디유케이바이오산업 김정두는 3층으로 표시됩니다. 나머지 38건은 호실이 특정되지 않아 모두 602호의 임차인이라고 볼 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 이 명단 전체가 본건 602호의 실제 임차인 수를 뜻하는 것도 아닙니다.

현황조사에는 정지은(2021.08.23), 오점숙(2014.10.10), 박혜진(2013.04.29), 조병기(2013.04.08) 등 말소기준권리보다 이른 전입 내역도 확인됩니다. 그러나 이들의 점유 호실·실제 임대차계약·보증금·확정일자가 602호와 연결되는지 확인해야 대항력과 인수 여부를 판단할 수 있습니다. 단지 전입일이 이르다는 사실만으로 602호에 대한 확정적인 대항력을 인정해서는 안 됩니다.

또한 최혜연·오점숙·손장혁·장호성·안유진·한희곤·공소윤·권봉석·민만식·하은정 등은 배당요구 관련 접수 내역이 있습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아니며, 각 점유자의 호실과 권리요건을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

신건 최저매각가로 매각된다는 가정하에, 집행비용을 공제한 다음 이다슬의 보증금 125,000,000원을 전액 배당하는 계산입니다. 이후 남은 금액이 신용보증기금에 배당되고 소유자 잔여금은 없습니다.

* 3층 법인의 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산된 가정액입니다. 602호 매각에 귀속되는 인수 채무인지 확정된 것은 아닙니다. 예상배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.

신용보증기금의 가압류 청구금액은 271,725,670원, 경매 신청채권 청구금액은 290,624,182원으로 각각 표시돼 있습니다. 예상배당 계산에서는 두 금액이 별도로 반영되어 있으나, 동일 채권의 중복 기재 여부와 실제 채권관계는 별도 확인이 필요합니다. 따라서 산출된 채권자 미배당 합계도 확정 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다. 이 미배당 채권액 자체가 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.

④ 회차별 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다

* 인수액은 예상배당 시뮬레이션상 금액이며, 3층 법인 보증금 5,000,000원을 포함합니다. 602호에 실제 귀속되는지 확인되지 않은 부분이 있으므로 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 매각일정 변경을 뜻하지 않습니다.

예를 들어 2회 유찰 시나리오의 최저매각가는 99,200,000원이지만, 이를 그대로 실질취득가라고 해석해서는 안 됩니다. 이 회차의 예상 인수액은 32,985,600원으로 증가합니다. 그 가운데 3층 법인 관련 인수 가정은 602호 귀속 여부가 미확정이므로 분리 검증해야 하며, 이다슬의 미배당 잔액 인수는 매각물건명세서에 명시된 별도의 핵심 위험입니다.

⑤ 권리·가격 종합 판단

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)

• 건물 성격. 담덕엄궁온천타워는 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 사용승인일은 2013.02.01입니다. 본건은 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 표시돼 있습니다.
• 이용상태. 건물 내 근린생활시설과 노유자시설, 업무시설이 혼재합니다. 본건 602호는 업무시설(오피스텔)로 구분해 평가해야 하며, 일반 아파트와 같은 가격기준을 그대로 적용하지 않습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로 접근. 남서측 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 조사돼 있습니다. 주차타워의 실제 운영상태와 이용 조건은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지현황. 지목은 대지, 토지면적은 1,318.0㎡이며 제2종일반주거지역, 주상기타 이용상황 등이 표시됩니다.
• 토지 관련 제한. 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 사항이 확인됩니다. 개별 제한이 해당 건축물의 사용·수익에 미치는 영향은 별도 확인해야 합니다.
• 건물 위반사항. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 표시됩니다. 다만 실제 이용상태, 건축물대장 및 호실별 점유 현황의 일치 여부는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 비교 실거래가가 확인되지 않아 객관적 매도 가능 가격을 산정하기 어렵습니다. 오피스텔의 임대수익과 실제 거래 사례를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 이다슬 임차권등기 확인. 을구 6번 임차권등기, 보증금 125,000,000원, 전입일 및 확정일자를 매각물건명세서와 원본 등기부에서 대조하세요.
• 배당 부족액 확인. 실제 입찰 예정가격에서 집행비용과 선순위 배당을 공제한 뒤, 임차인에게 전액 배당될 수 있는지 계산하세요. 부족하면 그 잔액을 실질취득 부담에 더해야 합니다.
• 3층 법인 인수 가정 검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원이 왜 본건 배당 시뮬레이션에 인수액으로 포함됐는지 확인하세요. 602호와 무관한 권리라면 실제 인수액에서 제외해야 합니다.
• 호실 미상 점유자 대조. 현황조사에 등장하는 다수 주민등록자·배당요구자의 실제 점유 호실을 확인하세요. 602호 점유자 여부가 확인되지 않은 상태에서는 대항력이나 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 채권 중복 여부 확인. 신용보증기금의 가압류 청구금액 271,725,670원과 경매 신청채권 청구금액 290,624,182원의 관계를 확인하고, 실제 배당표의 채권 중복 계상을 점검하세요.
• 가격 비교. 같은 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래가와 임대수익을 확인하되, 비교 기준은 최저매각가가 아니라 실제 인수액을 합친 취득 부담으로 설정하세요.
• 명도와 점유 상태. 602호의 실제 점유자가 누구인지, 임차권등기권자의 현재 점유 여부와 인도 가능성을 확인하세요. 등기상 임차권과 현실 점유는 별개의 문제입니다.
• 관리비 및 기타 부담. 공용부분 체납 관리비, 주차타워 비용, 실제 임대차 현황, 당해세 및 우선변제 항목을 별도로 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.11.10 매각기일의 진행 여부와 변경 가능성을 법원 공고로 확인하세요. 유찰 후 최저가 시나리오도 실제 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 문서 최종 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서를 최신본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “1.55억 신건보다 중요한 것은 실제 인수액”

담덕엄궁온천타워 602호의 핵심은 감정가가 아니라 이다슬의 125,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가로 매각될 경우 해당 보증금을 전액 배당하는 시나리오가 가능하지만, 유찰로 매각대금이 줄면 배당 부족액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 최저가가 내려간다고 실질취득 부담까지 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.

더욱이 3층 법인 보증금 5,000,000원의 인수 가정은 본건 602호에 실제 귀속되는지 확인되지 않았고, 호실 미상 점유자들의 관련성도 불명확합니다. 최근 거래가격이 확인되지 않아 가격 메리트 역시 판단하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·확인 우선입니다. 이는 권리상 인수 위험과 호실별 점유 불확실성에 따른 보수적 평가입니다. 입찰에 앞서 임차권 배당액, 실제 인수액, 점유자 귀속 관계, 비교 시세를 명확히 하는 것이 필수입니다. 이 사건은 단순히 유찰을 기다리기보다 먼저 권리의 범위를 확정해야 할 물건입니다.