* 실질취득 129,000,000원은 예상배당에 반영된 보증금 5,000,000원이 실제 매수인 인수 대상이라는 조건부 계산입니다. 해당 명의의 점유 부분은 3층으로 표시되어 있으므로 406호에 관한 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 다른 관계인의 보증금도 확인되지 않아 실제 총취득비용은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 비용은 별도입니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 4층 406호를 소재지로 하는 강제경매입니다. 소유자는 김정두, 경매채권자는 신용보증기금입니다. 사건의 청구금액은 290,624,182원이며, 등기부상 신용보증기금 가압류 청구금액은 271,725,670원입니다. 최초 매각기일은 현재 표시된 2026.11.10., 최저매각가는 감정가와 같은 124,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 주의할 부분은 물건의 표시와 점유관계입니다. 물건 용도는 대지로 표시되어 있지만 소재지는 건물 4층 406호이며, 매각물건명세서에는 건축물대장상 근린생활시설이라는 비고가 있습니다. 주거용 아파트나 일반 오피스텔로 가정해 분석해서는 안 됩니다. 또한 현황조사의 다수 점유 명의가 이 406호에 실제로 대응하는지 확인되지 않아, 등기상 말소권리만으로 안전성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 4층 406호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 등기상 부동산 | 부산광역시 사상구 엄궁동 567-7, 담덕엄궁온천타워 · 집합건물 |
| 용도 확인 | 경매물건 표시: 대지 / 건축물대장상 근린생활시설 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 124,000,000원 |
| 최저매각가 | 124,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 경매채권자 | 신용보증기금 |
| 사건 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13. 갑구 2번 신용보증기금 가압류 (청구금액 271,725,670원) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 사용승인일 2013.02.01. |
| 건물 설비 | 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기, 기계식주차타워설비 |
| 임대관계 | 다수 명의 조사 · 개별 호실과의 대응관계 및 실제 인수액 미확정 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유권리는 별개
등기상 중요한 기준일은 2024.02.13.입니다. 신용보증기금의 가압류가 말소기준권리로 표시되어 있으며, 이후 진행된 강제경매개시결정은 그 가압류의 본압류 이행에 해당합니다. 동일 채권과 관련된 절차이므로 두 등기를 독립된 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
반면 덕포동새마을금고 근저당권 126,100,000원은 2013.06.25. 말소되었고, 박순화 전세권 105,000,000원은 2014.10.10. 말소되었습니다. 이 두 권리를 현재 유효한 인수채무로 다시 계산하는 것은 잘못입니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 가능·미상이 핵심
현황조사에 나타나는 명의는 총 40개(개인 39명, 법인 명의 1개)입니다. 이 중 38개 명의에는 말소기준일 이전의 전입·등록일이 기재되어 있고, 1개 명의는 그 이후이며, 1개 명의는 전입일이 확인되지 않습니다. 다만 이 숫자는 406호의 실제 임차인 수를 의미하지 않습니다. 각 명의가 어느 층과 호실에 해당하는지 특정되지 않은 경우가 많기 때문입니다.
대항력 판정에서는 선행 전입일이 있더라도 점유와 목적물 일치 여부를 확인할 수 없는 명의는 대항력 가능·미상으로 구분했습니다. 확정일자가 확인되지 않는 관계인은 우선변제권도 미상으로 표시합니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 별도 명의는 확인되지 않습니다.
| 관계인 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 가능·미상은 해당 호실 점유와 법적 성립요건이 확인되지 않았다는 뜻입니다. 전입·등록일 선후관계만으로 인수 여부를 확정하지 않았습니다. 보증금이 확인되지 않은 명의의 인수액은 0원이 아니라 미상입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 1.24억이 곧 취득원가는 아니다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 124,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 임차인 보증금의 인수 가능성이 남아 있으므로, 최저매각가만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 반영 인수액* | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 124,000,000원 | 5,000,000원 | 129,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 99,200,000원 | 5,000,000원 | 104,200,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 79,360,000원 | 5,000,000원 | 84,360,000원 |
* 위 계산은 각 회차에 동일한 5,000,000원의 보증금이 실제로 인수된다는 조건을 둔 단순 시뮬레이션입니다. 다른 관계인의 미확인 보증금, 406호와의 귀속관계, 배당변동, 거래비용은 반영되지 않았습니다. 실제 유찰 여부와 다음 최저매각가격도 확정된 사실이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
현재 회차 매각가를 기준으로 추정한 배당입니다. 신용보증기금 가압류 청구금액 271,725,670원을 배당 계산의 기준으로 사용하며, 사건에 표시된 청구금액 290,624,182원과는 차이가 있습니다. 실제 채권액과 배당액은 채권계산서 및 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,536,000원 |
| 1. 신용보증기금 가압류 | 271,725,670원 | 121,464,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 (본압류 이행) | 별도 금액 미확인 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 124,000,000원 |
매수인 인수로 반영된 보증금 5,000,000원은 배당액에 포함되지 않습니다. 별도 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행으로 표시되어 있으므로 독립 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 150,261,670원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 174,711,270원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 194,194,150원 |
가압류 채권을 기준으로 신건에서도 150,261,670원의 미배당액이 발생하는 것으로 추정됩니다. 다만 채권자의 미배당액이 그 자체로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인이 부담할 가능성이 있는 임차보증금과 채권자의 배당 부족분은 반드시 구분해야 합니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (등기·건축물 및 토지 관련 사항 기준)
- 건물 구조. 담덕엄궁온천타워는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물로 기재되어 있으며 사용승인일은 2013.02.01.입니다.
- 실제 용도. 406호의 건축물대장상 용도는 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 주거용 호실로 전제한 임대수익·담보평가를 해서는 안 됩니다.
- 주변 토지. 엄궁동 567-7 관련 토지정보에는 제2종일반주거지역, 주상기타 이용, 대지 지목, 완경사 및 사다리형 등이 표시되어 있습니다.
- 토지면적. 관련 토지 전체 면적은 1,318.0㎡로 표시됩니다. 이를 406호의 전용면적이나 독립 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 공시지가. 관련 토지의 공시지가 정보는 1,846,000원/㎡입니다. 이 수치를 406호의 단위면적 거래가격이나 매각대상 대지권 가격으로 직접 적용할 수는 없습니다.
- 지역·지구. 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 관련 표기가 있습니다. 개별 호실 및 대지권에 적용되는 범위는 공부 확인이 필요합니다.
- 설비. 승강기, 기계식주차타워, 소화전 및 화재탐지설비 등이 기재되어 있습니다. 주차시설의 실제 이용 가능 조건은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 근린생활시설은 개별 용도, 실제 점유, 임대계약, 관리비, 금융기관 담보인정조건 등에 따라 거래 가능 가격이 달라집니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 현재 환금성을 수치화할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각목적물 특정. 대지 표시와 4층 406호의 집합건물 표시를 대조하고, 건물·대지권의 매각 포함 범위를 정확하게 확인합니다.
- 406호 실제 점유자 확인. 현황조사상 다수 명의를 해당 층·호실별로 구분하고, 406호를 실제 점유하는 사람이 누구인지 직접 조사합니다.
- 보증금 원본 확인. 각 실제 점유자의 임대차계약서, 보증금, 지급관계 및 배당요구 서류를 확인합니다. 미확인 보증금을 0원으로 처리하지 않습니다.
- 대항력 판정. 주거 점유는 전입·인도관계를, 상가 점유는 사업자등록·인도관계를 포함해 해당 목적물의 대항요건을 확인합니다. 전입일 선후만으로 단정하지 않습니다.
- 우선변제권 확인. 확정일자, 배당요구 및 법정 우선순위를 원본으로 확인합니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수가 보장되지는 않습니다.
- 3층 명의 인수 재검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원이 406호 매수인에게 실제로 인수되는 채무인지 명확히 합니다.
- 신용보증기금 채권액 대조. 사건 청구금액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원의 차이 및 실제 채권계산서를 확인합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유 관계와 인도 가능 여부, 공용부분 관리비 체납, 사용제한 사항 등을 관리주체와 관계 서류로 확인합니다.
- 시세와 금융조건. 근린생활시설 기준의 유사 호실 거래, 임대수익, 대출 가능 여부를 별도로 검증합니다. 감정가만으로 적정 응찰가를 정하지 않습니다.
- 법원 원본 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 사건 진행상황을 매각기일 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “말소되는 가압류보다 미확인 보증금이 더 중요하다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2013년에 설정됐던 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 신용보증기금의 2024년 가압류 및 이후 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
그러나 투자 판단은 전혀 단순하지 않습니다. 40개 조사 명의의 실제 호실별 점유관계가 확정되지 않았고, 보증금은 대부분 미상입니다. 특히 예상배당에 반영된 5,000,000원은 3층으로 표시된 명의의 보증금이어서 406호에 그대로 적용할 수 없습니다. 매각대상이 대지로 표시되는 반면 건물 406호의 공부상 용도는 근린생활시설이라는 점도 확인이 필요합니다.
현재 신건 최저가는 124,000,000원이고, 5,000,000원의 인수를 가정한 실질취득 시뮬레이션은 129,000,000원입니다. 하지만 이것은 확정된 총취득원가가 아닙니다. 비교 실거래 시세도 없으므로 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다.
결론: 등기상 말소관계는 비교적 명확하지만, 점유·인수·목적물 특정이 불명확한 고위험 물건입니다. 실제 임차관계와 인수액을 확정하기 전에는 신건 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.
