* 5,000,000원은 예상 인수 계산에 반영된 금액입니다. 해당 임차 관련 기재에는 점유 부분이 3층으로 표시되어 있으므로, 이를 509호 매수인의 확정 인수금으로 볼 수 없습니다. 다른 임차관계가 확인될 경우 인수액은 달라질 수 있습니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁동의 담덕엄궁온천타워 5층 509호 오피스텔입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금이 채권자로서 강제경매를 진행하는 사건입니다. 신청채권액은 290,624,182원이고, 신용보증기금의 가압류 청구금액은 271,725,670원입니다.
등기 흐름만 보면 2013년 부산축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 2024년 신용보증기금의 가압류가 말소기준권리로 작용합니다. 그러나 이 사건은 단순히 말소기준 이후의 등기가 없어지는지만 봐서는 안 됩니다. 509호 임차인 김민지의 전입일은 2023.02.24로 말소기준일보다 앞서고, 확정일자는 2022.12.06입니다. 임차권등기 자체는 경매개시 이후인 2025년에 이루어졌지만, 선행 임차관계에 따른 보증금 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 담덕엄궁온천타워 제5층 제509호 (엄궁동) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 · 사용승인 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 137,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 경매 신청채권액 | 290,624,182원 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 · 갑구 2번 · 신용보증기금 가압류 |
| 509호 임차권등기 | 을구 3번 · 김민지 · 보증금 115,000,000원 |
| 매각물건명세서 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 핵심은 선행 임차관계
기존 부산축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 108,000,000원이었지만, 2013.04.23 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리로 취급하지 않습니다. 신용보증기금의 2024.09.03 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행에 해당합니다.
② 임차인 분석 — 509호 특정 임차인과 기타 점유자를 분리
임차 관련 조사에서는 40건의 인적사항이 확인됩니다. 이 중 등기부와 매각물건명세서를 통해 509호 전부를 직접 특정할 수 있는 임차인은 김민지입니다. 다른 기재 대부분은 점유 호실이 특정되어 있지 않으며, 법인 명의 임차관계에는 별도로 3층이 표시되어 있습니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입·점유 관련일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김민지 · 509호 전부 | 2023.02.24 | 2022.12.06 | 115,000,000원 | 대항력 우선변제 임차권등기 |
| 최혜연 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.11.26 |
| 정지은 · 호실 미상 | 2021.08.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 · 3층 | 2016.03.29 | 미상 | 5,000,000원 | 인수 추정 509호 귀속 미확인 |
| 서종훈 · 호실 미상 | 2019.03.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김금순 · 호실 미상 | 2021.05.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이선자 · 호실 미상 | 2019.07.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김동환 · 호실 미상 | 2018.12.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 오점숙 · 호실 미상 | 2014.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.10.17 |
| 박춘자 · 호실 미상 | 2016.11.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이다희 · 호실 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 손장혁 · 호실 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.10.23 |
| 조갑선 · 호실 미상 | 2017.04.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김기훈 · 호실 미상 | 2022.08.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 장호성 · 호실 미상 | 2019.05.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.10.11 |
| 안유진 · 호실 미상 | 2022.12.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.11.19 |
| 한희곤 · 호실 미상 | 2019.04.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.10.15 |
| 정지현 · 호실 미상 | 2018.03.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이재우 · 호실 미상 | 2020.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이다슬 · 호실 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 조명제 · 호실 미상 | 2024.09.03 | 미상 | 미상 | 말소기준 후 전입 호실 확인 필요 |
| 김상수 · 호실 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박정환 · 호실 미상 | 2024.01.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서상원 · 호실 미상 | 2019.11.01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 공소윤 · 호실 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.11.01 |
| 박수제 · 호실 미상 | 2018.10.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이진나 · 호실 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박혜진 · 호실 미상 | 2013.04.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 권봉석 · 호실 미상 | 2022.09.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.10.21 |
| 이소정 · 호실 미상 | 2022.07.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김남현 · 호실 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김진수 · 호실 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정지영 · 호실 미상 | 2017.11.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서영주 · 호실 미상 | 2019.06.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이종정 · 호실 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 민만식 · 호실 미상 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.10.23 |
| 이지선 · 호실 미상 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 조병기 · 호실 미상 | 2013.04.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 하은정 · 호실 미상 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.11.11 |
| 김종진 · 호실 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
대항력 가능·미상은 권리 확정을 의미하지 않습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서더라도 실제 목적물의 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 임차인 지위가 확인되어야 합니다. 배당요구 사실 역시 우선변제권이나 매수인 인수 여부를 자동으로 확정하지 않습니다.
임대차계약: 2022.11.23
확정일자: 2022.12.06
전입 및 점유개시: 2023.02.24
임차권등기: 2025.11.19 · 을구 3번
대항력: 있음
우선변제: 있음
매수인 인수: 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액
이 임차인은 실제 509호 전부에 관한 권리로 특정됩니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서는 115,000,000원이 전액 배당되지만, 낙찰가가 하락하거나 실제 배당순위·배당액이 변경되면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서는 김민지 임차보증금이 전액 배당되고, 남는 매각대금이 신용보증기금 가압류 채권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 아래 금액은 예상배당이며 실제 배당표 확정액과 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 김민지 · 우선변제 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 2. 신용보증기금 · 갑구 2번 가압류 | 271,725,670원 | 19,282,000원 |
| 3. 신용보증기금 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 137,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 예상배당에는 당해세, 최우선변제, 다른 임차관계의 추가 우선권 등이 완전히 반영되지 않았을 수 있습니다. 3층 법인 임차보증금 5,000,000원은 배당금 지급 항목이 아니라 별도의 조건부 인수 추정 항목입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락을 보장하지 않는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 시나리오상 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 137,000,000원 | 252,443,670원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 109,600,000원 | 271,725,670원 | 12,734,400원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 87,680,000원 | 271,725,670원 | 34,298,240원 |
* 인수액은 회차별 계산에 반영된 시나리오 수치이며, 3층으로 기재된 법인 보증금 5,000,000원을 포함합니다. 509호에 대한 법적 인수액으로 확정된 금액이 아니며, 다른 임차인의 권리도 확정되지 않았습니다. 유찰 회차와 매각가 역시 가정입니다.
특히 김민지의 보증금 115,000,000원은 매각물건명세서상 미배당 시 매수인이 인수하는 금액입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는, 배당받지 못한 보증금만큼 매수인의 부담이 증가할 수 있습니다.
이 경우 낙찰가 + 미배당 보증금으로 판단해야 하며, 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 집행비용이나 다른 우선배당을 제외하고 김민지 보증금이 배당과 인수로 모두 회수되는 단순한 구조라면, 해당 보증금과 관련한 총 취득부담은 115,000,000원 안팎으로 수렴할 수 있습니다. 여기에 별도의 유효한 인수권리가 확인되면 실제 부담은 더 커집니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 건물 용도. 담덕엄궁온천타워는 근린생활시설·노유자시설·업무시설이 포함된 건물이며, 509호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 표시되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차타워설비가 있습니다.
- 도로 접근. 남서측 진입로를 통해 엄궁로에 접하며, 주변 토지는 주상용으로 이용되고 있습니다.
- 토지 현황. 제2종일반주거지역, 주상기타 이용, 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 소로한면으로 표시됩니다.
- 토지 관련 규제. 온천공보호구역 포함, 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 관련 사항 등이 표시됩니다.
- 건물 위반사항. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실제 거래가격과 최근 거래량이 확인되지 않아 매각가 137,000,000원의 시장 적정성이나 환금성을 정량 평가하기 어렵습니다. 오피스텔의 이용상태와 임차권리 불확실성을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 509호 김민지 임차권. 임차보증금 115,000,000원, 전입일 2023.02.24, 확정일자 2022.12.06 및 2025.11.19 임차권등기를 원본으로 대조하고, 실제 예상배당액과 미배당 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 명세서 인수 조건. '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 3층 임차관계 구분. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금이 왜 매수인 인수 계산에 포함되었는지 확인하고, 509호에 대한 권리인지 구별해야 합니다.
- 다수 점유자 호실 특정. 다른 임차 관련 인적사항의 실제 점유 호실, 임대차계약 및 보증금을 개별 대조해야 합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 0원 처리하거나 모두 509호에 합산해서는 안 됩니다.
- 대항력 및 우선변제. 전입일만으로 권리를 확정하지 말고 실제 점유, 계약 관계, 확정일자, 배당요구 및 권리 존속 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 배당순위. 집행비용, 임차인 우선변제, 가압류 채권의 순위와 실제 채권액, 당해세 및 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 변화. 109,600,000원 및 87,680,000원 매각 시나리오에서 김민지 보증금 미배당과 다른 인수권리를 구분하여 재계산해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 매매가격, 임대수요, 실제 이용상태 및 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 법원 사건 진행 내역을 반드시 대조해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리 위험을 해소하기 전에는 가격을 논할 단계가 아니다
이 사건의 가장 중요한 권리는 509호 전부를 대상으로 하는 김민지의 115,000,000원 임차권입니다. 현재 매각가 기준으로는 보증금 전액 배당이 예상되지만, 유찰로 매각대금이 낮아질 경우 미배당 보증금 인수가 발생할 수 있습니다.
여기에 다수의 호실 미확정 점유자와 3층 임차관계가 509호의 인수액에 반영된 불일치가 있습니다. 따라서 계산된 인수액 5,000,000원을 확정 부담으로 받아들일 수도, 그 금액만 부담하면 된다고 판단할 수도 없습니다.
더욱이 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 137,000,000원 또는 유찰 후 최저가가 적정한지 판단할 근거도 부족합니다. 임차권이 걸려 있는 물건은 최저가가 낮아지는 만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가할 수 있으므로, 가격 메리트는 실질취득비용을 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 인수할 권리”
부산 담덕엄궁온천타워 509호는 최저매각가 137,000,000원이라는 숫자만으로 판단해서는 안 되는 물건입니다. 말소기준 가압류와 이미 말소된 근저당권은 비교적 명확하지만, 그보다 앞선 전입을 갖춘 임차권과 불명확한 점유 관계가 권리분석의 핵심 변수로 남아 있습니다.
김민지의 보증금 전액 배당 여부, 3층 법인 임차관계의 509호 귀속 여부, 다른 조사 대상자의 실제 임차 목적물이 확인되어야 매수인 인수액을 산정할 수 있습니다. 이후에야 실질취득비용을 시세와 비교할 수 있습니다.
이 사건의 우선순위는 가격 검토보다 권리 확정입니다. 권리관계가 해소되지 않은 상태에서는 신건이든 유찰 후든 최저가만을 근거로 입찰하는 것은 위험합니다.
