* 5,000,000원은 배당 추정에 표시된 법인 보증금 인수액입니다. 해당 법인의 조사상 점유 부분은 3층으로 기재되어 있으므로 802호 매수인이 실제 부담할 금액으로 확정할 수 없습니다. 다른 점유자의 미상 보증금은 포함되어 있지 않습니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 8층 802호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 소유자는 김정두이며, 신청채권자인 신용보증기금의 청구금액은 290,624,182원입니다. 신건 감정가는 155,000,000원으로 최저매각가와 같습니다.
등기부만 살펴보면 비교적 명확합니다. 과거 부산축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 과거 대한가설산업·최진열의 가압류와 최진열이 진행했던 강제경매도 말소 처리됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 판단된 권리는 2024년 2월 신용보증기금 가압류입니다.
문제는 등기부의 금융채권이 아니라 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성입니다. 말소기준일 이전 전입한 명의가 다수 확인되지만 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분은 충분히 확인되지 않았습니다. 전입일이 앞선다는 사실만으로 대항력을 확정할 수도 없고, 반대로 보증금이 미상이라는 이유로 인수액을 0원 처리할 수도 없습니다. 특히 건물 내 여러 층과 호실에 관한 조사내용이 섞였을 가능성을 배제할 수 없어 802호에 실제 적용되는 임대차관계를 먼저 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 8층 802호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 · 사용승인일 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 155,000,000원 |
| 최저매각가 | 155,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 신청 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13. 신용보증기금 가압류 (청구금액 271,725,670원) |
| 점유·임차 조사 | 명의 40건(개인 39건·법인 1건). 802호에 실제 해당하는 임차인 수는 미확정 |
| 실질취득비용 | 미확정 — 낙찰가에 실제 인수 보증금과 취득 부대비용을 반영해야 함 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 인수는 별개
과거 임차권등기 주의. 김주원의 주택임차권등기에는 계약일 2016.01.30, 주민등록일 2016.02.01, 점유개시일 2016.02.29, 확정일자 2016.02.19가 기록되어 있었습니다. 반환받지 못한 보증금으로 75,000,000원이 기재됐고 원래 보증금은 125,000,000원이었습니다. 다만 해당 등기는 2023.11.22. 말소됐으므로 이를 현재 존속하는 75,000,000원의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다. 말소 이후의 실제 점유·임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 대항력 가능성과 호실 특정이 핵심
점유·임차 조사에 40건의 명의가 기재되어 있습니다. 이 중 38건은 말소기준일 이전의 전입일이 확인되고, 1건은 전입일이 미상이며, 1건은 말소기준일 이후 전입으로 조사되어 있습니다. 다만 이는 802호에 실제로 40명의 임차인이 존재한다는 의미가 아닙니다. 임차목적물, 전입·점유의 연속성, 보증금, 확정일자 및 실제 호실 관련성을 확인해야 합니다.
| 조사 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|
대항력 가능·미상은 전입일이 말소기준일보다 빠르지만 확정일자·보증금·실제 점유 및 호실 관련성이 확인되지 않았다는 뜻입니다. 우선변제권은 확정일자 등 요건이 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다. 배당요구 접수와 실제 배당 가능성은 구별됩니다.
③ 가격·인수액 판단 — 신건 1.55억은 안전한 취득원가가 아니다
현재 최저매각가는 155,000,000원입니다. 배당 추정에는 법인 보증금 5,000,000원이 매수인 인수액으로 표시되어 있으며, 이를 단순 합산하면 160,000,000원입니다. 그러나 해당 법인의 기재 점유 부분은 3층이므로 이 합계는 802호의 확정 실질취득비용이 아닙니다.
더 중요한 것은 다른 명의자들의 보증금이 대부분 확인되지 않았다는 점입니다. 실제 802호에 해당하는 선순위 대항력 임차인이 따로 있다면 인수액은 추가될 수 있습니다. 반대로 조사 명의가 다른 호실의 점유자라면 802호의 인수액에서 제외되어야 합니다. 현재로서는 매수인의 인수액 상한이나 총 취득원가를 산정할 근거가 충분하지 않습니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 판단 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 155,000,000원 | 5,000,000원 추정* + 추가 미상 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정 | 124,000,000원 | 5,000,000원 추정* + 추가 미상 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 | 99,200,000원 | 5,000,000원 추정* + 추가 미상 | 미확정 |
* 각 회차의 5,000,000원은 배당 시뮬레이션의 동일한 가정치이며, 802호에 실제 인수되는 보증금으로 확인된 금액이 아닙니다. 미상 임차보증금은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,970,000원을 제외하고 신용보증기금 가압류 채권에 152,030,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 해당 채권의 계산상 미배당액은 119,695,670원이며 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,970,000원 |
| 매수인 인수 추정 · (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 기재 · 802호 적용 여부 미확인 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 152,030,000원 |
| 갑구 9번 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
| 합계 · 매각대금 | — | 155,000,000원 |
집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 법인 보증금 인수 추정액은 매각대금 배당과 별개의 금액입니다. 실제 802호의 임차관계가 확인되면 배당순위·배당액·매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 권리 위험은 사라지지 않는다
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 155,000,000원 | 152,030,000원 | 119,695,670원 |
| 1회 유찰 (80%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 150,261,670원 |
| 2회 유찰 (64%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 174,711,270원 |
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 및 토지 현황 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물에는 근린생활시설·노유자시설·오피스텔 등 다양한 용도가 혼재합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2013.02.01이며 승강기·위생설비·급배수설비·소화전설비·기계식주차타워 등이 기재되어 있습니다.
- 도로 접근. 건물 남서측 약 10미터 내외의 진입로를 통해 엄궁로와 연결되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지 이용. 제2종일반주거지역, 지목 대, 주상기타 이용, 사다리형 및 완경사 토지로 조사되어 있습니다.
- 관련 규제. 온천공보호구역·가축사육제한구역 등의 지정 및 상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 각 규제의 구체적인 적용 범위는 원본으로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 위반건축물 표시가 없으나, 실제 802호의 시설 상태·수리 필요성·기계식주차 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 업무시설 오피스텔로 이용되고 있으나 개별 802호의 최근 실거래 및 임대가격이 확인되지 않았습니다. 감정가만으로 적정 매수가나 향후 처분 가능가격을 산정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 802호 실제 점유자 특정. 점유·임차 조사에 등장하는 40건의 명의를 실제 802호 임대차관계와 대조해야 합니다. 같은 건물의 다른 층·호실 점유자를 802호 임차인으로 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 선행 전입 명의 검증. 말소기준권리 이전 전입 명의 38건의 실제 점유, 임대차계약, 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 보증금·확정일자 조사. 보증금이 미상인 명의자들에 대한 계약서·확정일자·보증금 반환 및 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 법인 보증금의 적용 범위. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금은 조사상 3층으로 표시되어 있습니다. 802호와 관계없는 보증금을 확정 인수액으로 산정해서는 안 됩니다.
- 김주원 임차권등기 말소 확인. 과거 임차보증금 125,000,000원 중 미반환액 75,000,000원이 기재됐던 주택임차권등기는 이미 말소됐습니다. 현재 점유·보증금 잔액과 연결되는 별도 권리가 있는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최혜연·오점숙·손장혁·장호성·안유진·한희곤·공소윤·권봉석·민만식·하은정의 배당요구 접수 사실을 확인하고, 실제 802호와의 관계 및 배당 가능 금액을 구분해야 합니다.
- 입찰가보다 인수액을 먼저 산정. 신건 155,000,000원뿐 아니라 유찰 가정 124,000,000원·99,200,000원에서도 실제 인수 보증금이 확인되기 전에는 총취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 시세 검증. 동일 건물 오피스텔의 실제 거래가격, 면적 및 이용상태를 비교해 적정 취득가격을 검증해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 공용부분 미납 관리비와 점유 인도 가능성, 인도명령 또는 명도소송 필요 여부를 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 건축물대장 및 감정평가서를 원본 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 인수 위험은 아직 닫히지 않았다”
부산 담덕엄궁온천타워 802호는 155,000,000원 신건으로, 등기상 현재 경매의 말소기준은 신용보증기금 가압류입니다. 과거 근저당과 여러 가압류, 주택임차권등기가 이미 말소되었다는 점은 분명한 사실입니다.
그러나 경매 투자에서 중요한 것은 등기 말소 여부만이 아닙니다. 점유·임차 조사에 다수의 선행 전입 명의가 존재하고 보증금 대부분이 미상입니다. 이들이 실제 802호의 임차인인지도 확인되지 않았습니다. 여기에 배당 추정상 인수로 표시된 법인 보증금은 3층 점유로 기록되어 있어 802호에 적용되는지도 불분명합니다.
예상배당에서 신용보증기금에 119,695,670원의 미배당이 발생한다는 사실과, 매수인이 임차보증금을 인수할 수 있다는 위험은 별도로 분석해야 합니다. 실제 인수액을 확정하지 못한 상태에서는 최저매각가가 적절한지 판단할 수 없습니다. 개별 실거래 비교가격도 확인되지 않아 가격 메리트의 근거가 부족합니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 추가확인입니다. 802호에 해당하는 실제 임차인과 보증금·대항력·배당관계를 확인하고, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 실질취득비용을 계산한 후에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이 사건은 단순한 말소형 경매가 아니라 호실 특정과 임차보증금 검증이 우선인 고위험 물건으로 평가합니다.
