* 5,000,000원은 배당 시뮬레이션에 반영된 금액이며, 해당 법인의 표시된 점유 부분은 3층입니다. 507호 매수인의 확정 인수액을 의미하지 않습니다. 실질취득액 142,000,000원 역시 이 금액만을 더한 조건부 계산으로, 다른 임차보증금·명도비·취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 5층 507호 오피스텔입니다. 소유자는 김정두이며, 2013년 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 과거 부산축산업협동조합 근저당권이 설정됐지만 2013년 3월 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024년 2월 13일 신용보증기금의 가압류입니다.

등기만 살펴보면 구조가 비교적 단순해 보입니다. 신용보증기금 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 실제 매수위험의 중심은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준권리 이전에 전입한 것으로 조사된 인원이 다수이고, 그 보증금과 507호와의 관계가 불명확하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정

과거 부산축산업협동조합의 근저당권은 2013년 3월 4일 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 근저당권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 2024년 2월 13일 신용보증기금 가압류가 말소기준권리이고, 이후의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

다만 가압류가 말소된다는 사실과 임차보증금이 소멸한다는 사실은 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인이 적법하게 점유하고 있고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면 미변제 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 이 물건은 조사된 인원이 많을 뿐 아니라 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 등기상 권리 소멸만으로 안전하다고 평가할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 가장 큰 위험요소

현황조사 등에 기재된 임차·점유 관련 명단은 40건입니다. 이 중 38건은 말소기준권리 이전의 전입신고에 근거해 대항력 있음으로 분류돼 있고, 1건은 전입일 미상, 1건은 말소기준권리 이후 전입으로 분류됩니다. 배당요구 기록이 확인되는 인원은 10명입니다.

보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 표시된 명단은 없습니다. 따라서 명단의 40건을 보증기관 승계신고로 제외하거나 합산에서 중복 처리할 이유는 없습니다. 다만 40명이 모두 이 경매 대상인 507호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 개별 호실이 특정되지 않은 명단이 다수이고, 실제로 한 법인의 점유 부분은 3층으로 표시되어 있습니다. 507호의 실제 임차인 수는 아직 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 조사상 전입일과 2024.02.13 말소기준권리의 선후관계를 반영한 판정입니다. 실제 대항력 및 보증금 인수 여부는 해당 임차인의 507호 점유, 임대차계약, 주택·상가임대차 적용관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 확정일자가 확인되지 않은 사람의 우선변제권은 미상으로 표시했습니다.

③ 실질취득액 — 1.37억이 최종 취득원가가 아니다

현재 최저매각가는 137,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 확인된 인수금액 5,000,000원을 그대로 적용한다면 실질취득액은 142,000,000원입니다. 하지만 이 금액의 근거가 된 임차인은 3층으로 표시되어 있어 507호에 대한 확정 실질취득액은 산출되지 않은 상태입니다.

실질취득액은 각 회차 최저매각가에 산정상 인수 5,000,000원만 더한 조건부 계산입니다. 다른 임차보증금이 미상인 상태에서는 실제 매수비용의 상한 또는 확정액으로 사용할 수 없습니다. 유찰 후 가격과 실제 낙찰가도 일치한다고 보장할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다

담덕엄궁온천타워 507호의 최저매각가는 137,000,000원이며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 가격이 저렴한지 판단하려면 같은 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 취득원가를 비교해야 합니다.

현재 확인되는 수치만으로는 최근 12개월 거래평균이나 최신 거래가격과의 차이를 계산할 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수 가능성이 남아 있어 최저가 137,000,000원만을 시세와 비교하는 방식은 적절하지 않습니다. 산정상 실질취득액 142,000,000원 역시 최종 인수금액이 확정되지 않았으므로 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

매각대금 137,000,000원에서 추정 집행비용 2,718,000원을 제외하면 134,282,000원이 신용보증기금 가압류 채권에 배당되는 구조입니다. 가압류 청구금액 271,725,670원에 대한 예상 미배당액은 137,443,670원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

5,000,000원의 임차보증금은 시뮬레이션상 매수인 인수항목으로 분류되므로 매각대금 배당 도넛에는 포함하지 않습니다. 해당 임차인의 점유 부분은 3층으로 표시되어 있으며 507호 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 다른 미상 임차보증금은 배당계산에 충분히 반영되지 않았을 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 더 커진다

현재 회차의 예상 미배당액은 137,443,670원이고, 1회 유찰 시 164,460,070원, 2회 유찰 시 186,023,910원으로 증가합니다. 이는 신용보증기금 가압류 채권에 대한 배당 부족액이며, 매수인이 이 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.

매수인의 실제 부담은 소멸하지 않는 임차보증금 등 별도의 인수권리에서 발생합니다. 따라서 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다. 특히 507호에 관한 대항력 있는 임차인이 별도로 확인될 경우, 이 표의 5,000,000원 인수 가정과 다른 결과가 나올 수 있습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 용도. 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 같은 건물의 다른 부분에는 근린생활시설 및 노유자시설도 있어, 건물 전체를 일반 아파트와 같은 주거시설로 평가하면 안 됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 승강기, 기계식주차타워, 위생·급배수설비 및 소방 관련 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지이용. 해당 토지정보에는 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 사다리형 및 완경사 지형이 기재돼 있습니다.
• 도로. 도로접면은 소로한면으로 기재돼 있습니다. 감정요항표에는 진입로를 통한 엄궁로 연결 내용도 포함돼 있습니다.
• 토지 관련 제한. 온천공보호구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 사항이 기재돼 있어 해당 지번에 적용되는 범위의 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지정보상 1㎡당 1,846,000원입니다. 이는 토지에 관한 공시지가로, 개별 오피스텔 호실의 실거래가격과 동일한 지표가 아닙니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 수요 및 거래가격 형성구조가 다를 수 있습니다. 최근 실거래가격에 따른 저평가 여부를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 507호 실제 점유자 확인. 명단에 등장하는 40건 중 누가 5층 507호에 관한 임차인인지 확인해야 합니다. 다른 층이나 다른 호실의 임차인을 507호 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 3층 법인 임차인의 인수 여부. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원이 배당 시뮬레이션에는 인수로 기재돼 있으나 점유 부분은 3층입니다. 507호와의 법적 관계를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인의 보증금 확인. 말소기준권리 이전에 전입한 것으로 조사된 사람들의 임대차계약, 보증금, 점유 부분 및 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검증. 전입일만으로 최종 대항력 또는 우선변제권을 확정하지 말고, 실제 목적물 인도와 확정일자 및 적용 법률을 확인해야 합니다.
• 배당요구의 효력 확인. 배당요구가 기록된 10명에 관해서도 실제 배당가능액과 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 인수대상 임차인과 미배당 보증금이 확정되기 전에는 142,000,000원을 최종 취득원가로 사용하지 않아야 합니다.
• 시세 검증. 담덕엄궁온천타워 및 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 기준으로 실질취득액과 비교해야 합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 저평가를 판단하지 않아야 합니다.
• 관리비 및 점유인도. 체납관리비 중 승계될 수 있는 부분과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 사전에 확인해야 합니다.
• 공부 및 이용상태. 건축물대장상 507호 용도, 위반건축물 여부, 실제 이용현황 및 해당 호실의 대지권 범위를 확인해야 합니다.
• 매각서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 기록을 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “가압류 소멸 ≠ 임차보증금 인수위험 소멸”

부산 담덕엄궁온천타워 507호는 등기상 권리보다 임차인 관계의 불확실성이 더 중요한 사건입니다. 2013년 근저당권은 이미 말소됐고, 2024년 신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그 부분만 보면 권리관계가 복잡해 보이지 않을 수 있습니다.

하지만 현황조사 등의 임차·점유 관련 명단은 40건, 그중 대항력 있음으로 분류된 기록은 38건입니다. 개별 호실이 특정되지 않은 명단이 많아 실제 507호 임차인 수조차 확정되지 않았습니다. 유일하게 금액이 명시된 5,000,000원의 임차보증금도 3층 임차인의 것으로 표시되어, 5층 507호의 매수인 인수액으로 확정하기 어렵습니다.

따라서 현재 최저가 137,000,000원이나 조건부 실질취득액 142,000,000원을 기준으로 이 물건이 저렴하다고 말할 수 없습니다. 최근 시세 비교도 확정되지 않아 가격상 이익이 입증되지 않았습니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류입니다. 이 판단은 명단에 오른 모든 사람이 실제 507호 임차인이라는 뜻이 아니라, 실제 임차인과 인수보증금의 범위가 아직 분리·확인되지 않았기 때문입니다. 가장 먼저 할 일은 507호의 실제 임대차관계를 특정하고, 해당 호실에 귀속되는 보증금 인수액을 확정하는 것입니다. 그다음에야 실질취득액과 시세를 비교해 입찰 가능성을 평가할 수 있습니다.