* 142,000,000원은 배당 모형에서 계산한 조건부 실질취득액입니다. 인수 가정 5,000,000원의 신고 대상은 3층으로 표시돼 있어 708호에 대한 실제 인수액으로 확정할 수 없습니다. 다른 임차인의 미확인 보증금이 존재할 경우 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 7층 708호입니다. 감정가는 137,000,000원, 최저매각가도 같은 금액으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금의 가압류가 강제경매로 이어졌습니다. 사건 청구액은 290,624,182원이고, 등기된 가압류 청구금액은 271,725,670원입니다.

권리 구조는 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 2013년에 설정된 근저당권과 전세권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준은 2024.02.13 가압류입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 특히 채환희의 임차권은 2024.10.16에 등기됐지만, 임대차계약일·전입일·확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 따라서 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 반환채무가 완전히 소멸한다는 사실은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 핵심은 선순위 임차관계

말소기준권리는 2024.02.13 신용보증기금 가압류 271,725,670원입니다. 2024.09.03 강제경매개시결정은 해당 가압류의 본압류 이행에 해당하므로 별개의 독립 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 두 등기 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2013.02.06 부산축산업협동조합 근저당권(채권최고액 108,000,000원)은 2013.03.21 이미 말소됐습니다. 조현득 명의 전세권(전세금 120,000,000원)도 2014.03.31 말소됐으므로 현재 존속하는 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 41명 기재, 708호 귀속 여부가 핵심

현황조사와 임차 관련 문서에 41명의 인물·법인이 기재돼 있습니다. 이 가운데 보증금과 확정일자가 확인되고 708호의 임차권등기로 연결되는 핵심 인물은 채환희입니다. 반면 (주)디유케이바이오산업 김정두의 신고 부분은 명시적으로 3층이므로, 이를 7층 708호의 인수보증금으로 단정해서는 안 됩니다.

나머지 다수의 신고는 보증금·확정일자 또는 구체적인 점유 부분이 확인되지 않습니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 앞섰더라도, 실제 임대차계약과 해당 708호 점유가 확인되지 않았다면 대항력은 '가능·미상'으로 보수적으로 판단해야 합니다. 41명 모두가 708호의 실제 임차인이라고 볼 근거는 없습니다.

위 표의 '대항력 가능·미상'은 말소기준 이전 전입기록이 있으나 708호에 대한 실제 점유·임대차 및 권리요건 확인이 필요하다는 의미입니다. '배당요구'는 신고 접수 사실을 뜻하며, 우선변제권 인정이나 전액 배당을 보장하지 않습니다. 승계·대위신고로 표시된 보증기관은 없지만, 그렇다고 41명의 신고가 모두 서로 다른 708호 임대차임을 의미하지는 않습니다.

③ 시세 판단 — 낮은 최저가가 곧 저가 매수는 아니다

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 137,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 건축물대장상 근린생활시설로 등재된 물건을 일반 주거용 오피스텔이나 아파트 거래가격과 단순 비교하는 것은 적절하지 않습니다.

가격 판단에서 더 중요한 것은 매수인 인수 가능액입니다. 현재 회차 배당 추정상 채환희의 125,000,000원 보증금은 전액 배당됩니다. 그러나 유찰되면 낙찰가 감소분의 상당 부분이 임차보증금 미배당액의 증가로 전환됩니다.

* 위 인수액은 회차별 배당 모형의 가정값으로, 채환희 보증금 미배당 예상분과 3층 신고 보증금 5,000,000원을 포함합니다. 실제 708호 인수액이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 미확인 임차보증금과 기타 비용은 추가될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 매각가 137,000,000원 가정)

3층 신고 임차보증금은 매각대금 배분에 포함되지 않은 별도 인수 가정입니다. 708호에 실제 적용되는지 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 매각가 137,000,000원에서는 추정 집행비용 2,718,000원을 공제한 뒤 채환희에게 125,000,000원을 배당하고, 신용보증기금 가압류에 9,282,000원이 배당되는 구조입니다. 이 경우 채환희의 보증금 잔액은 발생하지 않는 것으로 추정됩니다.

그러나 신용보증기금의 가압류 청구액 271,725,670원 중 262,443,670원이 미배당됩니다. 별도로 사건 청구액이 290,624,182원으로 기재돼 있고, 회차별 신청채권 회수 계산에는 0원으로 표시된 부분이 있어 실제 배당순위 및 채권 구성의 대조가 필요합니다. 가압류와 본압류 이행을 별도 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 보증금 인수액이 커진다

채환희 보증금 미배당액은 전체 인수 추정액에서 별도 3층 신고 보증금 5,000,000원을 구분한 값입니다. 실제 배당비용과 법정 배당순위에 따라 변동할 수 있습니다. * 3층 신고의 708호 귀속은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 소재지. 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 엄궁동 567-7 소재 담덕엄궁온천타워 7층 708호입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기 및 기계식주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
• 용도. 매각물건명세서에 건축물대장상 근린생활시설로 등재됐다고 명시돼 있습니다. 실제 주거 사용 가능 여부와 법적 용도는 별도 검토가 필요합니다.
• 토지 현황. 토지 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 형상은 사다리형이며 지형은 완경사로 표시됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 관련 정보가 기재돼 있으며, 온천공보호구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 지정·저촉 정보가 있습니다.
• 토지 공시지가. 1㎡당 1,846,000원으로 표시됩니다. 다만 전체 토지의 공시지가를 708호의 개별 시장가격으로 사용할 수는 없습니다.
• 환금성. 근린생활시설 등재와 실제 점유·임대차 불확실성은 매수층 및 활용 가능성 판단에서 중요한 제약입니다. 최근 거래가격이 확인되지 않아 가격 수준이나 매각 용이성을 정량 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 708호 임차인 특정. 41명의 기재 인물 중 실제로 708호를 점유하거나 임차한 사람이 누구인지 현황조사·전입세대 관련 자료·매각물건명세서를 대조해야 합니다. 다른 층 신고를 포함해 전원을 708호의 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.
• 채환희 임차권 확인. 전입 2022.10.07, 확정일자 2022.09.06, 보증금 125,000,000원, 을구 5번 임차권등기의 권리관계를 확인하고 매각가격별 예상 미배당액을 재산정해야 합니다.
• 3층 신고 보증금 분리. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원은 신고 부분이 3층입니다. 708호에 대한 인수채무로 연결되는지 입증되지 않으면 확정 인수액에 넣어서는 안 됩니다.
• 미확인 보증금 조사. 다수의 전입신고인은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 해당 호실과의 관계가 밝혀질 경우 추가 인수 위험이 발생할 수 있으므로 실제 점유·계약관계를 확인해야 합니다.
• 동일 전입일 신고 점검. 채환희와 김진수의 전입신고일이 모두 2022.10.07입니다. 동일 임대차의 관련 신고인지, 독립된 계약인지 검증해야 합니다.
• 유찰가격 착시 방지. 1회 유찰 시 모형상 실질취득 132,334,400원, 2회 유찰 시 131,978,240원입니다. 인수보증금이 증가하므로 유찰률만큼 실질취득액이 내려가지 않습니다.
• 배당계산 재검토. 가압류 청구액 271,725,670원과 사건 청구액 290,624,182원의 차이, 집행비용, 당해세, 우선변제 순위 및 신청채권 회수액을 재확인해야 합니다.
• 건축물 용도 검토. 대지로 표시된 사건 용도, 집합건물 등기, 근린생활시설 등재 및 실제 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다. 주거 활용을 전제로 한 수익성 계산은 검증 이후에만 가능합니다.
• 대지권·매각범위 확인. 집합건물 708호의 대지권과 매각 대상 범위는 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 동일 건물·동일 용도 또는 비교 가능한 근린생활시설의 최근 거래사례를 확인해야 합니다. 감정가와 유찰률만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 확정되지 않아 명도 난도도 미상입니다. 체납 관리비와 인도 절차, 점유 권원 및 이전 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 2026.11.10 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가보다 중요한 것은 실제 인수채무다”

담덕엄궁온천타워 708호는 권리관계가 단순한 신건이 아닙니다. 말소기준 가압류보다 먼저 성립한 채환희의 임차관계가 존재하며, 매각물건명세서도 보증금 125,000,000원의 미배당 잔액 인수를 명시하고 있습니다. 현재 최저매각가에서는 이 보증금이 전액 배당될 것으로 추정되지만, 유찰가격에서는 매수인 부담이 발생할 수 있습니다.

더 중요한 문제는 41명의 임차관계 기재가 708호에 어떻게 연결되는지 명확하지 않다는 점입니다. 3층으로 표시된 보증금 5,000,000원이 인수 모형에 포함돼 있는 반면, 다수 신고인의 보증금과 실제 점유 부분은 확정되지 않았습니다. 이 상태에서 실질취득액 142,000,000원을 최종 취득원가로 단정할 수도, 이를 제외한 137,000,000원만으로 인수 위험이 없다고 판단할 수도 없습니다.

매각물건명세서상 근린생활시설이라는 용도 특성과 최근 실거래 비교자료의 부재까지 고려하면 현재 최저가의 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 유찰되더라도 임차보증금 인수액 증가로 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 채환희의 보증금이 현재 매각가에서 전액 배당된다는 장점만으로 다수의 미확인 임차관계, 호실 불일치, 용도 확인 문제와 추가 인수 가능성을 상쇄하기 어렵습니다. 708호의 실제 임차인·점유관계와 인수채무를 확정하기 전까지 입찰 보류가 적절합니다.