* 5,000,000원은 예상배당 계산상 인수액입니다. 해당 임차인의 점유 장소가 3층으로 기재되어 702호의 실제 인수액이라고 확정할 수 없습니다. 160,000,000원은 이 추정치를 더한 조건부 계산이며, 다른 미확인 보증금·취득부대비용 등은 포함하지 않았습니다.

부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 7층 702호의 경매입니다. 물건 용도는 업무시설인 오피스텔이고, 등기상 소유자는 김정두입니다. 2013년 설정됐던 부산축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 검토할 권리는 2024년 2월 13일 신용보증기금 가압류입니다. 이 가압류를 본압류로 이행하면서 강제경매가 개시됐습니다.

겉으로는 오래된 근저당이 정리된 단순한 강제경매처럼 보일 수 있습니다. 그러나 진짜 쟁점은 임차인의 전입 시점과 보증금, 그리고 실제로 어느 호실을 점유하고 있는지입니다. 특히 2026년 9월에 등기된 박수제의 임차권은 등기일만 보고 후순위라고 처리해서는 안 됩니다. 기재된 최초 전입일은 2018년 10월 29일이므로 말소기준권리보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 가압류

현재 말소기준권리는 신용보증기금의 가압류입니다. 기존 근저당권과 주식회사 서림의 가압류는 이미 해지·말소되어 살아 있는 선순위 담보권으로 계산하지 않습니다. 신용보증기금의 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

박수제의 임차권등기에는 임차 범위가 건물의 전부로 표시됩니다. 따라서 이 기재가 실제 702호 전체에 관한 것인지와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 본건에 귀속되는 다른 임차인이 있다면 각 임차인의 전입·점유·보증금도 독립적으로 조사해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금보다 점유 범위 확인이 먼저

박수제는 등기부 및 매각물건명세서상 임차권자입니다. 3층으로 표시된 별도 명의의 5,000,000원은 배당 계산에 매수인 인수액으로 반영되어 있지만, 해당 금액이 702호의 채무인지 먼저 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 명의는 확인되지 않습니다.

현황조사상 추가 점유 관련 명의

아래 명의는 현황조사 또는 문건접수에서 확인되지만, 대부분 702호의 실제 임대차 관계인지와 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르다는 사정만으로 대항력 확정을 뜻하지 않으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류합니다.

배당요구일이 표시되지 않은 경우는 배당요구 여부를 확정하지 않았다는 의미입니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권 성립이나 배당액이 확인되는 것도 아닙니다. 위 표의 점유 명의는 702호에 전부 귀속되는 것으로 확정된 명단이 아닙니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않을 수 있다

이 물건은 실거래 시세를 확인할 수 있는 가격 비교치가 없어 감정가를 시세로 간주할 수 없습니다. 따라서 최저가의 할인율보다 매각가와 미배당 보증금 인수액의 합계를 먼저 보아야 합니다.

현재 배당 시뮬레이션은 박수제 보증금 125,000,000원을 신건 가격에서 전액 배당하고, 별도 5,000,000원을 매수인 인수액으로 반영합니다. 반면 1회 또는 2회 유찰 시에는 매각대금이 박수제 보증금에도 미치지 못하므로, 배당받지 못하는 보증금이 추가 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 실질취득은 각 회차 최저매각가에 해당 회차의 추정 인수액을 합한 계산입니다. 3층 보증금의 702호 귀속 여부와 다른 점유자의 권리가 확정되지 않아 실제 취득원가와 다를 수 있습니다. 채권자 미배당액은 신용보증기금의 배당 부족액으로, 매수인의 인수액과 같은 개념이 아닙니다.

현재 시뮬레이션상 1회 유찰의 실질취득은 132,536,000원, 2회 유찰의 실질취득은 132,185,600원입니다. 이는 낙찰가 자체의 감소 폭에 비해 총부담이 거의 줄지 않는 구조입니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하는 구간에서는 매각가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘면서 실질취득 원가가 보증금 수준에 묶이는 효과가 나타납니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

위 예상배당은 집행비용 2,970,000원, 박수제 125,000,000원, 신용보증기금 27,030,000원으로 매각대금 155,000,000원을 배분한 계산입니다. 당해세·최우선변제 및 다른 임차인의 우선권 변동 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신용보증기금의 가압류와 본압류 이행을 별도의 동일 채권 중복액으로 합산하지 않았습니다.

⑤ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)

• 건물 용도. 담덕엄궁온천타워의 대상 물건은 업무시설(오피스텔)로 표시됩니다. 근린생활시설과 노유자시설도 포함된 복합용도 건물입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 건물 남서측 진입로를 통하여 엄궁로에 연결되는 것으로 조사되어 있습니다. 기계식 주차시설은 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 토지정보상 제2종일반주거지역, 지목 대, 주상기타 이용, 완경사·사다리형이며 공시지가는 1,846,000원/㎡입니다.
• 이용 제한. 토지정보에는 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 지정 사항이 기재되어 있습니다. 개별 호실 이용에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설 오피스텔은 실제 임대차 상태, 주거 사용 가능성, 관리비, 주차 이용 조건 등에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 동일 호실 유형의 실거래 비교치가 확인되지 않아 감정가 155,000,000원의 시장가격 적정성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박수제 임차권 원본 확인. 2018.09.05 임대차계약, 2018.09.14 확정일자, 2018.10.29 전입 및 점유개시, 2026.09.10 임차권등기와 관련된 원본 서류 및 대항요건 유지 여부를 확인하세요.
• 702호 점유 범위 확정. 박수제의 임차 범위가 실제 매각 대상 전체와 일치하는지, 임차권등기 후 점유 변경 여부 및 다른 점유자가 존재하는지 확인하세요.
• 3층 임차인 분리. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금이 702호에 대한 인수채무인지 확인하세요. 단지 동일 건물에 있다는 이유로 인수액에 포함하면 안 됩니다.
• 추가 점유자 확인. 호실이 불명확한 현황조사상 명의들의 실제 점유 장소를 대조하고, 702호와 관계되는 경우 보증금·확정일자·임대차 종료 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 매각물건명세서 검토. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 배당에서 보증금을 전액 받지 못하는 경우의 처리 내용을 확인하세요.
• 채권 및 배당 계산 재검증. 신용보증기금의 경매 청구금액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원의 차이 및 실제 채권계산서를 확인하세요.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 매각가 124,000,000원, 2회 유찰 매각가 99,200,000원에 대해서는 박수제의 미배당 보증금과 추가 인수 위험을 먼저 계산하세요.
• 관리비·명도. 오피스텔 관리비와 공용부분 체납 가능성, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부 및 별도 명도비용을 확인하세요.
• 기계식주차·건물 이용. 주차타워 이용 가능 여부, 운영비와 실제 주거·업무 사용 상태를 확인하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔 거래와 임대 수준을 확인한 뒤, 인수액을 포함한 실질취득 원가와 비교하세요.
• 입찰 직전 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 내역을 최신 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수 후 총액을 보라”

이 사건의 가장 큰 특징은 125,000,000원의 대항력 있는 임차보증금과 불명확한 다수 점유 명의입니다. 현재 신건 매각대금 155,000,000원에서는 박수제의 보증금을 전액 배당하는 계산이 가능하지만, 우선배당액이 변경되거나 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 문제가 됩니다.

특히 최저가가 124,000,000원 또는 99,200,000원으로 내려간다고 해도, 기존 시뮬레이션상 실질취득 원가는 각각 132,536,000원, 132,185,600원입니다. 이는 낙찰가가 내려가면서 임차보증금 인수 부담이 커지는 구조를 보여줍니다. 다만 이 계산에 포함된 3층 보증금의 귀속 여부는 반드시 바로잡아야 합니다.

말소기준권리 자체는 명확하고 오래된 근저당권도 이미 말소됐습니다. 그러나 그것만으로 권리관계가 안전하다고 할 수는 없습니다. 임차권자의 대항요건, 실제 배당액, 702호의 점유자, 별도 3층 보증금의 귀속이 모두 확인되어야 합니다. 시세 비교 자료까지 확인되지 않은 상황에서는 투자 수익성에도 확정적인 판단을 내릴 수 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 이 사건은 '몇 회 유찰됐는가'보다 '누구의 보증금을 얼마까지 인수하는가'를 먼저 확정해야 하는 오피스텔 경매입니다.