* 142,000,000원은 최저가 137,000,000원에 예상배당상 인수액 5,000,000원을 더한 조건부 계산값입니다. 해당 보증금은 3층으로 표시된 법인과 관련되어 있어 506호의 실제 매수인 인수액은 확정되지 않았습니다. 다른 점유자의 보증금 인수 가능성도 별도로 남아 있습니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 5층 506호는 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자는 김정두이며, 채권자 신용보증기금이 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 137,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 경매 청구금액은 290,624,182원이고, 말소기준권리로 판단되는 신용보증기금 가압류의 청구금액은 271,725,670원입니다.
등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 과거 덕포동새마을금고의 근저당권은 2013년 말소되었고, 한국특수형강주식회사 명의의 전세권도 2019년에 말소되었습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재의 선순위 인수권리로 취급할 이유는 없습니다. 문제는 등기부에 드러나지 않는 점유·임차관계입니다. 특히 다수의 전입 기록이 2024년 2월 13일 말소기준권리보다 앞서 있어, 대상 호실과의 관계 및 실제 임차권 성립 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 5층 506호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 내 5층 · 사용승인 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 137,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 · 갑구 2번 · 신용보증기금 가압류 · 청구금액 271,725,670원 |
| 기존 근저당 | 덕포동새마을금고 · 채권최고액 126,100,000원 · 2013.04.29 말소 |
| 기존 전세권 | 한국특수형강주식회사 · 전세금 110,000,000원 · 2019.03.18 말소 |
| 점유 관련 기록 | 40건 · 실제 506호 임차인 수 미확정 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차위험은 별도
말소기준은 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 이에 따른 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 근저당권과 전세권은 경매로 말소될 예정인 권리가 아니라 이미 등기부에서 말소된 권리입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 인수액을 모른다
현황조사 및 문건접수상 임차·점유 관련 인물과 법인은 총 40건입니다. 보증기관 대위·승계 명의의 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 이 기록이 모두 경매 대상인 506호의 실제 임차인을 의미하는 것은 아닙니다. 특히 (주)디유케이바이오산업 김정두의 점유 부분은 3층으로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 506호 임차인 수와 인수 대상 보증금 총액은 별도 확정이 필요합니다.
대항력 가능·미상은 말소기준 이전 전입 기록이 있지만 실제 점유 호실, 보증금 또는 임대차 성립 요건을 확정하지 못한 경우입니다. 기준일 후는 말소기준 이후 전입으로 표시된 경우이며, 우선변제 미확인은 확정일자와 우선변제 요건을 확인하지 못했다는 의미입니다. 보증기관 승계신고는 확인되지 않았습니다.
| 성명 / 법인 | 전입 등 날짜 | 보증금 | 대항력 판단 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미확인 · 배당요구 2024.11.26 |
| 정지은 | 2021.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 점유 표시: 3층 | 2016.03.29 | 5,000,000원 | 본건 해당성 미상 | 미확인 · 3층/506호 불일치 |
| 서종훈 | 2019.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김금순 | 2021.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이선자 | 2019.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김동환 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 오점숙 | 2014.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 · 배당요구 2024.10.17 |
| 박춘자 | 2016.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이다희 | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 손장혁 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 · 배당요구 2024.10.23 |
| 조갑선 | 2017.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김기훈 | 2022.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 장호성 | 2019.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 · 배당요구 2024.10.11 |
| 안유진 | 2022.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 · 배당요구 2024.11.19 |
| 한희곤 | 2019.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 · 배당요구 2024.10.15 |
| 정지현 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김민지 | 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이재우 | 2020.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이다슬 | 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 조명제 | 2024.09.03 | 미상 | 기준일 후 | 미확인 · 본건 해당성 확인 |
| 김상수 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 박정환 | 2024.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 서상원 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 공소윤 | 2023.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 · 배당요구 2024.11.01 |
| 박수제 | 2018.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이진나 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 박혜진 | 2013.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 권봉석 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 · 배당요구 2024.10.21 |
| 이소정 | 2022.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김남현 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김진수 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 정지영 | 2017.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 서영주 | 2019.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이종정 | 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 민만식 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 · 배당요구 2024.10.23 |
| 이지선 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 조병기 | 2013.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 하은정 | 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 · 배당요구 2024.11.11 |
| 김종진 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
위 표는 임차·점유 관련 조사 기록을 정리한 것이며 실제 506호 임차인 40명이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 전입 시점만으로 대항력·우선변제권이 성립하는 것은 아니며 실제 점유와 계약관계, 확정일자, 배당요구 요건 등을 확인해야 합니다. 배당요구 접수 사실 역시 우선변제권의 성립이나 배당액 확정을 의미하지 않습니다.
③ 인수금액과 실질취득비용 — 142,000,000원은 조건부
최저매각가가 137,000,000원이라고 해서 실질취득비용도 반드시 같은 금액이 되는 것은 아닙니다. 현재 계산상으로는 매수인 인수액 5,000,000원을 가정하여 실질취득액을 142,000,000원으로 나타낼 수 있습니다. 그러나 이 보증금의 대상 호실 일치 여부가 확인되지 않았으므로 실제 인수금액은 미상입니다.
| 최저매각가 | 137,000,000원 |
|---|---|
| 시뮬레이션 인수액 | 5,000,000원 (3층 법인 보증금·본건 해당성 미확인) |
| 실질취득액(가정) | 142,000,000원 (취득 부대비용 제외) |
| 실제 인수액 | 미확정 |
| 추가 임차보증금 | 대상 호실 임차관계·보증금 미확정 |
| 가격 적정성 | 비교 가능한 실거래 시세 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 1. 신용보증기금 · 갑구 2번 가압류 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 2. 신용보증기금 · 강제경매 청구 | 290,624,182원 | 0원 |
| 3. (주)디유케이바이오산업 김정두 · 보증금* | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 3층 법인의 보증금 5,000,000원은 시뮬레이션에서 매수인 인수액으로 별도 처리된 금액으로, 매각대금에서 배당되는 금액이 아닙니다. 대상 506호와의 관계가 확인되지 않아 실제 인수 여부는 미확정입니다.
신건 매각가 137,000,000원을 가정하면 집행비용 2,718,000원을 공제한 134,282,000원이 채권자 배당 재원으로 계산됩니다. 예상배당표에서는 해당 금액을 신용보증기금의 가압류 청구에 배당하고, 소유자 잔여액은 0원으로 산출합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘고 인수위험은 그대로 남는다
감정가를 기준으로 현재 신건과 1회·2회 유찰 가정을 비교하면 다음과 같습니다. 미배당액은 같은 채권자의 두 청구금액을 합산한 시뮬레이션 수치이므로 중복청구 여부 검증 전 실제 미회수 채권액으로 해석해서는 안 됩니다. 인수액 역시 3층 법인 보증금을 반영한 조건부 가정입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 미배당(단순합산) | 실질취득(가정) |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 428,067,852원 | 142,000,000원* |
| 1회 유찰 · 80% | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 455,084,252원 | 114,600,000원* |
| 2회 유찰 · 64% | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 476,648,092원 | 92,680,000원* |
* 각 실질취득 가정치는 해당 회차 최저가에 5,000,000원을 단순 가산한 값입니다. 실제 506호의 인수액은 확인되지 않았고 다른 임차인의 인수위험은 반영되지 않았습니다. 유찰률은 가정 시나리오이며 향후 실제 최저매각가 확정을 뜻하지 않습니다.
⑥ 시세·입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
이 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않아 감정가 137,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다. 입지와 건물 특성도 주거용 아파트의 가격·환금성 기준으로 단순 비교해서는 안 됩니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 주변 용도와 관계없이 본건의 경매 용도는 오피스텔로 판단합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 승강기·위생 및 급배수·소방 관련 설비, 기계식주차타워설비가 기재되어 있습니다.
- 도로 접근. 건물 남서측으로 약 10미터 내외의 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타이며 제2종일반주거지역에 포함되는 것으로 표시되어 있습니다.
- 토지이용 제한. 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 지정사항이 표시되어 있어 대상 부지의 적용 범위 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,846,000원으로 기재되어 있습니다. 이를 개별 오피스텔의 시세로 직접 환산해서는 안 됩니다.
- 위반건축물. 감정 관련 현황에서는 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 실제 건축물대장과 현장 이용상태 대조는 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 이용형태, 임대수익, 공실률, 관리비, 대출 가능성과 호실별 거래가격 등에 따라 환금성이 달라집니다. 해당 조건이 확인되기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 506호 실제 점유자 확정. 조사된 40건이 어느 호실과 관련되는지 분리하고, 대상 506호의 현재 실제 점유자 및 임대차계약 당사자를 특정해야 합니다.
- 3층 법인 보증금 검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금이 실제 506호와 관련되는지 확인하고, 관련이 없다면 인수 계산에서 제외해야 합니다.
- 대항력·우선변제 요건 확인. 대상 호실과 관련된 임차인의 점유, 전입 또는 사업자등록, 확정일자, 배당요구 및 보증금을 확인해야 합니다.
- 배당요구 접수자 확인. 최혜연, 오점숙, 손장혁, 장호성, 안유진, 한희곤, 공소윤, 권봉석, 민만식, 하은정 등의 배당요구가 대상 호실에 관한 것인지 확인해야 합니다.
- 동일 채권자 중복청구 확인. 신용보증기금의 271,725,670원 가압류 청구와 290,624,182원 경매 청구의 채권 동일성 및 실제 배당청구액을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 실제 매수인 인수보증금이 확정되면 낙찰가에 이를 더하고 취득 관련 부대비용까지 반영해야 합니다.
- 임대차·관리비·명도. 업무시설의 실제 사용상태, 관리비 체납, 공용부분 관리비 부담 가능성, 점유자 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 및 환금성. 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최신 실거래와 실제 임대수익을 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 기록을 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 확인되지 않은 임차인이 더 중요하다”
부산 담덕엄궁온천타워 506호는 신용보증기금의 가압류를 기준으로 진행되는 강제경매입니다. 등기상 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소되어 있고, 현재 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 권리구조는 비교적 단순합니다.
하지만 점유 관련 기록 40건의 호실별 관계가 불명확하고, 대항력·우선변제·보증금 인수액이 확인되지 않았습니다. 더구나 계산상 인수금액 5,000,000원은 3층으로 표시된 법인의 보증금이므로, 실제 506호의 인수금액으로 확정할 수 없습니다.
감정가와 최저매각가가 같은 137,000,000원 신건이지만, 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 가격 경쟁력 역시 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰 여부가 아니라 실제 점유자·임대차보증금·인수권리의 확정입니다.
결론: 등기상 가압류는 소멸하지만 임차인 인수위험은 미확정. 실제 506호 임차관계 및 보증금, 배당청구 관계, 최근 거래가격이 확인되기 전에는 입찰 보류가 타당합니다.
