부동산임의경매

한 줄 평 201호에서 확인되는 두 점유·임차 기록은 모두 2017.04.21. 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다. 건물 등기의 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시 인수권리로 기재되어 있습니다. 배당모형의 정량 인수액은 0원이지만, 별도등기 내용과 부담액이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용을 368,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.

감정가

368,000,000원

신건 · 0회 유찰

최저가 / 실질취득

368,000,000원

실질취득은 토지 별도등기 확인 전 미확정

정량 인수

0원*

배당모형 기준 · 별도등기 부담은 별도 확인

핵심지표

토지 별도등기

명세서상 명시 인수권리

부산지방법원 2024타경4321. 대상은 연산동 한울차오름 2층 201호입니다. 사건의 권리 흐름만 보면 첫 기준점은 명확합니다. 2017.04.21. 부산은행이 설정한 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 말소기준이고, 이후 2017.10.25. 부산은행의 추가 근저당 60,000,000원, 2024.04.17. 수협은행 가압류 420,000,000원, 2024.08.12. 경매개시결정, 2026.02.06. 연제구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

다만 이 물건의 승부처는 건물 등기의 후순위 권리보다 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에 별도등기가 명시 인수권리로 적혀 있어, 단순히 배당표의 “매수인 인수 0원”만 보고 권리가 완전히 깨끗하다고 결론내리기 어렵습니다. 여기에 201호에는 박준현과 (주)탑팩토리 두 점유 기록이 함께 확인되며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설((주)탑팩토리), 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 2층201호 (연산동, 한울차오름)
용도 / 이용상태	대지 · 기호(1) 근린생활시설((주)탑팩토리) · 집합건축물대장 제1종근린생활시설(소매점)
건물 구조	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 대상 2층
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	368,000,000원 / 368,000,000원 (신건)
신청채권액	2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
말소기준권리	2017.04.21. 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
별도 확인사항	매각물건명세서상 토지 별도등기 있음

① 권리 흐름 — 건물 후순위는 소멸, 별도등기는 별개

현 소유권은 김본선·윤종대가 각 2분의 1씩 보유하고 있습니다. 말소기준 근저당은 현 소유권 이전보다 앞선 2017.04.21. 설정됐고, 2017.09.22. 계약인수로 채무자가 윤종대로 변경된 내용이 확인됩니다. 이후의 추가 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⛔ 가장 중요한 예외 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “명시 인수권리: 토지 별도등기 있음”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 아래 배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 전체 인수위험도 0원이라고 결론내릴 수 없습니다. 토지 별도등기의 권리 종류·순위·말소 여부·금전 부담을 확인한 뒤에야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.

201호 임차·점유 관계

점유자	부분 / 용도	전입·등록일	보증금 / 월세	대항력	우선변제	승계
박준현	201호 · 주거	2023.02.06	미상	없음	미상	없음
(주)탑팩토리	2층 201호	2022.03.23	20,000,000원 / 2,000,000원	없음	미상	없음

두 기록의 전입·등록일은 모두 말소기준일인 2017.04.21. 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 이 두 임차관계만을 이유로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 박준현의 보증금과 두 기록의 확정일자·우선변제 여부는 확정돼 있지 않습니다. 또한 감정평가상 201호의 실제 이용은 근린생활시설((주)탑팩토리)인데 주거로 기재된 박준현 점유 기록도 함께 존재하므로 201호의 실제 점유관계는 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.

② 가격 판단 — 신건 368,000,000원, 시세 메리트는 단정 금지

현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 368,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 대상 201호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.

특히 대상은 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정평가상 실제 이용 역시 근린생활시설((주)탑팩토리)입니다. 주거형 물건의 가격 기준을 그대로 적용하기보다, 별도등기 부담과 상가형 수요를 함께 놓고 실질취득비용을 계산하는 접근이 필요합니다.

⚠️ 최저가 368,000,000원이 곧 실질취득가라는 뜻은 아닙니다 배당모형상 매수인에게 정량화된 인수액은 0원이지만 토지 별도등기 부담액은 확정돼 있지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득비용을 368,000,000원으로 고정해 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	-	5,952,000원
1. 을구 1번 근저당 · 부산은행	2,400,000,000원	362,048,000원
2. 을구 2번 근저당 · 부산은행	60,000,000원	0원
3. 갑구 3번 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권총액 2,880,000,000원 가운데 채권자 예상배당은 362,048,000원, 미배당은 2,517,952,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형이며, 토지 별도등기 부담은 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 회차 368,000,000원)

집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 선순위 부산은행 근저당에 배당됩니다.

회차별 미배당 채권액

현재 2,517,952,000원 → 1회 유찰 2,590,521,600원 → 2회 유찰 2,648,577,280원.

✅ 건물 등기·201호 임차인 관점 말소기준 이후의 추가 근저당·가압류·압류는 소멸하고, 201호의 박준현·(주)탑팩토리도 전입·등록일이 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다.

⛔ 전체 권리 관점 이 사건을 단순한 “인수 0원 물건”으로 분류하면 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기를 명시 인수권리로 표시하고 있기 때문입니다. 해당 별도등기의 실제 부담이 해소되는지 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가와 안전도를 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근. 주변은 주택·상가, 오피스텔·공동주택 및 각종 상가가 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
용도. 대상 기호(1)는 근린생활시설((주)탑팩토리)로 이용되고 있으며, 집합건축물대장상 용도도 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지의 세로장방형이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 포함되고, 토지 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
시설. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
환금성. 역세권·일반상업지역이라는 접근성 장점이 있으나 대상은 주거가 아닌 근린생활시설이므로 상가형 수요와 토지 별도등기 부담을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 어떤 권리가 별도등기로 남아 있는지, 매각으로 말소되는지, 매수인이 실제로 부담할 금액이나 의무가 있는지를 가장 먼저 확인해야 합니다.
201호 점유관계 확인. 박준현과 (주)탑팩토리 두 기록이 함께 존재합니다. 실제 점유자와 계약관계를 확인해야 합니다.
임대차 세부조건 확인. (주)탑팩토리는 보증금 20,000,000원·월세 2,000,000원으로 확인되지만, 박준현의 보증금과 확정일자 등은 확정돼 있지 않습니다.
용도 확인. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 감정평가상 이용도 근린생활시설((주)탑팩토리)입니다. 주거형 물건으로 가정해 가격을 산정하면 안 됩니다.
배당과 인수 구분. 현재 배당모형의 매수인 인수액 0원은 근저당·가압류 등 분석된 금전채권 기준입니다. 토지 별도등기는 별개의 확인 대상입니다.
가격 판단 유보. 현재 최저가 368,000,000원이 시세보다 싸다는 직접 근거는 없습니다. 별도등기 부담까지 확인한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수위험 없음”은 같은 말이 아니다

이 물건의 건물 등기 흐름 자체는 어렵지 않습니다. 2017.04.21. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 201호의 두 점유 기록 역시 모두 기준일 이후라 대항력은 없습니다. 여기까지만 보면 안전형에 가깝습니다.

하지만 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. “토지 별도등기 있음.” 명세서가 이를 명시 인수권리로 표시한 이상, 해당 별도등기의 실체를 확인하기 전에는 “매수인 인수 0원”이나 “실질취득 368,000,000원”으로 확정하면 안 됩니다. 더구나 대상은 제1종근린생활시설이고 직접 비교할 실거래 가격 근거도 없어 신건 최저가만으로 가격 메리트를 주장할 수도 없습니다. 건물 후순위 권리는 정리되지만, 토지 별도등기가 해결되기 전까지는 보류. 이 사건의 핵심은 바로 그 확인입니다.

부동산임의경매

건물 권리는 후순위 소멸, 하지만 ‘토지 별도등기’ 확인 전엔 안전하다고 끝낼 수 없다 — 한울차오름 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 후순위는 소멸, 별도등기는 별개

201호 임차·점유 관계

② 가격 판단 — 신건 368,000,000원, 시세 메리트는 단정 금지

③ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수위험 없음”은 같은 말이 아니다

사건 개요

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기일 타임라인

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토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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