부산지방법원 2024타경4321. 연제구 연산동 한울차오름 4층 403호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 등기상 말소기준은 2017년 4월 21일 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정, 2024년 설정된 이상훈의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
403호와 직접 연결되는 임차인은 이상훈입니다. 임대차계약일은 2018년 3월 27일, 확정일자는 2018년 3월 28일, 점유개시는 2018년 4월 10일, 주민등록일자는 2018년 4월 16일이며 보증금은 75,000,000원입니다. 말소기준일인 2017년 4월 21일보다 뒤에 전입했으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 4층403호 (연산동,한울차오름) |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,175,703,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 명세서 핵심 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인
2017년 4월 18일 주식회사한울 명의로 소유권보존이 된 뒤, 2017년 4월 21일 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김본선·윤종대가 각 2분의 1 지분을 취득했고, 윤종대 지분에는 2024년 수협은행 가압류가 설정됐습니다. 이 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
2017년 6월 설정됐던 옥수석의 전세권 70,000,000원은 2018년 4월 6일 이미 말소됐습니다. 현재 403호에서 주의할 임차권은 이상훈의 주택임차권으로, 보증금 75,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 403호 임차인 — 보증금 7,500만원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 전유부분 전부 | 2018.04.16 | 2018.03.28 | 75,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이상훈은 2018년 3월 27일 임대차계약을 체결하고 2018년 4월 10일 점유를 시작했으며, 2018년 4월 16일 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리는 2017년 4월 21일이므로 전입 시점이 뒤입니다. 2024년 3월 11일 주택임차권등기를 마쳤지만 기존 대항력이 없는 상태이므로 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
한울차오름은 47세대, 2017년 4월 4일 사용승인된 건물입니다. 그러나 이 사건에 연결된 실거래 비교자료에서는 대상 면적 매칭이 확인되지 않고 최근 매각금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가이자 최저가인 99,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 2. 근저당권 · 부산은행 | 2,400,000,000원 | 96,818,000원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,820,000,000원 중 96,818,000원이 배당되고, 미배당액은 2,723,182,000원입니다. 배당계산상 매수인 금액 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 연제구 연산동 연산역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 한울차오름 중 기호 2~48은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 세로장방형 평지로 공동주택 등의 부지이며 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 이 사건의 가장 중요한 체크포인트입니다. 명세서에 인수권리로 적힌 별도등기의 구체적 내용과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 403호 임차권 확인. 이상훈의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없고 배당표상 인수금액도 0원입니다. 다만 배당요구와 배당순위는 원본 명세서와 배당요구종기 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 99,000,000원을 곧바로 시장가로 간주하면 안 됩니다.
- 소유권·공유관계 확인. 김본선과 윤종대가 각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며 윤종대 지분에는 후순위 가압류가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 12월 7일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각에 따른 효력과 말소 여부를 원문에서 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 승부처
403호 임차인 이상훈의 보증금은 75,000,000원으로 크지만, 전입일이 2017년 부산은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 이 부분만 보면 배당표상 매수인 인수액은 0원이고 임차보증금 승계 위험도 없습니다.
하지만 이 사건을 ‘권리가 깨끗한 신건’으로 분류하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 명시돼 있기 때문입니다. 여기에 실거래 비교 근거도 부족해 99,000,000원이 적정한지 판단할 자료가 없습니다. 따라서 결론은 임차권은 정리 가능하지만, 토지 별도등기 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
