부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 8층 802호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2017.04.21. 주식회사부산은행 근저당권이고 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 수협은행 가압류와 경매개시결정, 김정순의 주택임차권이 이어집니다.
이 물건에서 임차권 자체보다 먼저 봐야 할 것은 순서입니다. 김정순은 2017.10.17. 주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄지만, 말소기준 근저당은 그보다 앞선 2017.04.21.입니다. 따라서 제공된 권리판정상 김정순은 대항력 없음이고, 등기된 임차권도 경매로 소멸합니다. 배당 계산 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 8층802호 (연산동,한울차오름) |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,175,703,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 802호는 8층 |
| 등기부 발급 | 2026.10.01 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인
말소기준권리는 2017.04.21. 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 수협은행의 420,000,000원 가압류와 2024.08.12. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 김정순의 임차권등기도 2024.09.23. 등기됐고, 임대차의 주민등록·점유개시·확정일자 역시 2017.10.17.이어서 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 — 802호 임차권자는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정순 | 건물 전부 | 60,000,000원 | 2017.10.17 | 2017.10.17 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
김정순은 임대차계약일 2017.10.12., 주민등록일·점유개시일·확정일자 모두 2017.10.17.이고 임차보증금은 60,000,000원입니다. 그러나 말소기준인 부산은행 근저당권의 2017.04.21.보다 늦기 때문에 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 2024.09.02. 배당요구를 했고, 2024.09.23. 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
③ 배당 구조 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 82,088,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,820,000,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 82,088,000원이며, 미배당액은 2,737,912,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
한울차오름은 47세대, 2017.04.04. 준공으로 정리돼 있습니다. 현재 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 84,000,000원입니다. 다만 이 사건에 제공된 시세 정보에는 해당 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없어, 감정가 84,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
회차가 진행되면 최저가는 1회 유찰 시 67,200,000원, 2회 유찰 시 53,760,000원으로 계산돼 있지만, 이는 경매 회차별 최저가격일 뿐 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호(2)~(48)는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가지대이며 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 세로장방형 평지로 공동주택 등의 부지이며, 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·방화지구에 포함됩니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 이를 인수권리로 명시하고 있으므로 구체적인 등기 내용과 낙찰자 부담 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 김정순 임차권 순위 확인. 전입·점유·확정일자 2017.10.17.로 말소기준 2017.04.21.보다 뒤이며, 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기사항과 관련 의무를 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격은 실거래 확인 후 판단. 신건 최저가 84,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 직접 실거래 근거가 현재 분석에는 없습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권자 미배당액이 2,737,912,000원으로 크며, 부산은행 근저당도 전액 배당되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 승부처
김정순의 60,000,000원 임차보증금은 숫자만 보면 부담스럽지만, 이 사건에서는 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 임차보증금 승계액은 0원입니다. 이 부분만 놓고 보면 대항력 임차인을 떠안는 구조는 아닙니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원’ 사건으로 정리해서는 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기 있음을 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 여기에 갑구의 민간임대주택등기까지 있어, 실제 입찰 판단의 핵심은 임차권보다 토지 별도등기와 등기상 의무의 원문 확인입니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 없어 84,000,000원의 신건 가격에 가격 메리트를 부여할 근거도 부족합니다. 임차권은 비교적 명확하지만, 인수권리 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
