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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.14 1회 · 최저 82,000,000원
C 매력지수48 D-DAY

부동산임의경매

2024타경4321 · 부산지방법원 · 다세대
최저매각가 신건 · 1차
82,000,000원 8,200만 감정가 82,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-14 D-DAY
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
820만원
최저가의 10% · 8,200,000원
실거래 대비
▲ 13.4% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 7,232만원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
내진설계 적용 · Ⅶ-0.203g 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 401호 임차권은 후순위라 대항력 없고 배당표상 인수 0원. 다만 ‘토지 별도등기 있음’이 명시 인수권리로 표시돼 이 부분 확인 전에는 권리 안전을 확정하기 어렵습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택

대항력 임차인은 없지만 ‘토지 별도등기’ 인수표시가 핵심 — 연산동 한울차오름 401호

부산지방법원 2024타경4321 · 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 4층401호 (연산동,한울차오름)
감정가 82,000,000원 · 최저매각가 82,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.14 · 임의경매(부산은행)
🏠 임차권 보증금 63,000,000원 ✅ 임차권 대항력 없음 ⚠️ 토지 별도등기 있음 💰 배당표상 매수인 인수 0원
48점
매력지수 C등급 · 401호 임차권은 대항력 없고 배당표상 인수 0원이나, 토지 별도등기가 명시 인수권리로 표시돼 원문 확인이 필수
정현태 보증금 63,000,000원은 말소기준권리보다 후순위라 대항력이 없고 배당표상 매수인 인수도 0원이다. 다만 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 명시됐고 동일 면적 실거래 비교도 없어 권리·가격 확인이 남아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 401호에는 정현태의 주택임차권등기 보증금 63,000,000원이 있으나 전입일이 말소기준 2017.04.21보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 이 부분의 구체적 내용 확인 전에는 권리가 완전히 깨끗하다고 단정하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
82,000,000원
신건 · 0회 유찰
실질취득
82,000,000원
배당표상 인수액 0원 기준
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
토지 별도등기
명세서상 인수권리 표시

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 4층 401호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.04.21 주식회사부산은행 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원입니다. 이후 수협은행 가압류와 경매개시결정, 2024.08.08 정현태의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 뒤에 자리합니다.

401호 임차권자인 정현태는 임대차계약일 2020.07.21, 확정일자 2020.07.28, 주민등록·점유개시일 2020.08.05, 보증금 63,000,000원입니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 별개의 문제로 명세서에 토지 별도등기 있음이 인수권리로 표시되어 있어 이 권리의 내용과 부담 범위는 반드시 원문으로 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 4층401호 (연산동,한울차오름)
용도다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자김본선 지분 2분의 1 · 윤종대 지분 2분의 1
감정가 / 최저가82,000,000원 / 82,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
말소기준2017.04.21 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일2026.10.14

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인

✅ 401호 임차권 자체는 대항력 없음 정현태의 주민등록·점유개시일은 2020.08.05로, 말소기준권리인 부산은행 근저당 2017.04.21보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
⛔ 별도 리스크 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시 인수권리로 표시돼 있습니다. 금액과 구체적인 권리 내용은 제시되지 않았으므로, 이를 0원으로 단정하거나 소멸한다고 처리하면 안 됩니다. 입찰 전 토지 등기와 매각물건명세서 원문 대조가 핵심입니다.

② 임차인 — 401호 정현태

임차인점유 부분보증금전입 / 점유확정일자대항력우선변제승계
정현태 건물 전유부분의 전부 63,000,000원 2020.08.05 2020.07.28 없음 미상 배당표상 0원

임대차계약일 2020.07.21 · 임차권등기 2024.08.08 · 배당요구 접수 2024.08.08. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.

③ 배당 — 8,200만원 매각가에서도 선순위 근저당이 대부분 흡수

배당 항목채권액예상배당미배당
0. 집행비용 - 1,876,000원 -
1. 근저당 · 주식회사부산은행 2,400,000,000원 80,124,000원 2,319,876,000원
2. 가압류 · 수협은행 420,000,000원 0원 420,000,000원
잔여 · 소유자 교부 - 0원 -

현재 최저가 82,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,876,000원을 제외한 80,124,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 총 청구액 2,820,000,000원 대비 총 배당액은 80,124,000원, 미배당은 2,739,876,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

매각대금 배분 (신건 82,000,000원)
집행비용 1,876,000원 · 부산은행 근저당 배당 80,124,000원 · 후순위 가압류 및 소유자 잔여 0원.
회차별 채권 미배당
실거래 비교 자료가 없어 가격 메리트 대신 회차별 채권 미배당 규모를 표시합니다.

④ 회차 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당은 확대

회차매각가총 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 신건 100% 82,000,000원 80,124,000원 2,739,876,000원 0원
1회 유찰 시 · 80% 65,600,000원 64,019,200원 2,755,980,800원 0원
2회 유찰 시 · 64% 52,480,000원 51,135,360원 2,768,864,640원 0원

제공된 세 회차 모두 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 숫자는 임차권·배당관계 기준이며, 명세서에 별도로 적힌 토지 별도등기 인수표시까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용상태. 한울차오름 기호(2)-(48)은 도시형생활주택이며, 401호는 다세대·공동주택 용도입니다.
  • 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연산역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성된 주택 및 상가지대입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·기계식주차·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역, 대 338.1㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측으로 약 6m 내외 도로와 접합니다.
  • 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 토지 별도등기 원문 확인. 명세서가 인수권리로 명시한 핵심 사안입니다. 토지 등기사항과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
  • 401호 임차권 확인. 정현태 보증금 63,000,000원, 전입·점유 2020.08.05, 확정일자 2020.07.28. 말소기준보다 후순위라 대항력은 없습니다.
  • 실거래 가격 검증. 동일 면적에 매칭된 실거래 자료가 제시되지 않아 82,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
  • 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있으므로 실제 채권 회수관계는 공동담보 전체와 함께 확인해야 합니다.
  • 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 관련 의무의 존속 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 별도등기 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 핵심

401호 자체의 임차권 구조는 비교적 명확합니다. 정현태의 보증금은 63,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 명세서에는 토지 별도등기가 명시 인수권리로 표시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “임차보증금 승계 위험은 확인되지 않지만, 토지 별도등기 부담을 해소하기 전에는 권리 안전을 확정할 수 없다”입니다. 또 동일 면적 실거래 자료가 매칭되지 않아 신건 최저가 82,000,000원의 가격 경쟁력 역시 별도 확인이 필요합니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정요항표 및 제공된 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목과 토지 별도등기의 구체적 부담 내용은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부, 토지 등기, 매각물건명세서와 관련 원본 서류의 직접 확인 및 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 4층401호 (연산동,한울차오름)

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