부동산임의경매 (아파트)

⚠️ 1건 · 토지 별도등기 🏠 70,000,000원 · 임차보증금 📉 2,741,840,000원 · 미배당

한 줄 평 405호의 임차권자 공진미는 말소기준인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없고 임차권도 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 이 물건은 ‘임차보증금 70,000,000원만 보고 인수 0원’으로 정리하면 안 됩니다. 신건 최저가는 80,000,000원이지만 실거래 비교값 없이 가격 메리트를 단정하기보다 토지 별도등기의 구체적 내용 확인이 우선입니다.

감정가 / 최저가

80,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

70,000,000원

공진미 · 대항력 없음

토지 별도등기

인수권리

구체적 내용 확인 필요

현재 회차 미배당

2,741,840,000원

채권총액 대비

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 4층 405호로, 감정평가 이용상태상 도시형생활주택입니다. 등기부의 말소기준은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이후 2024.04.17 윤종대 지분에 수협은행 가압류 420,000,000원이 붙었고, 2024.08.12 부산은행이 임의경매를 개시했습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.

405호에는 공진미의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약은 2020.03.14, 확정일자는 2020.03.19, 점유개시는 2020.03.23, 주민등록일자는 2020.03.24이며 임차보증금은 70,000,000원입니다. 전입이 2017.04.21 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 그러나 별도로 토지 별도등기가 인수권리로 명시돼 있어 최종 인수위험 판단은 토지 등기 내용과 함께 해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 4층405호 (연산동,한울차오름)
용도	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 지분 2분의 1 · 윤종대 지분 2분의 1
감정가 / 최저가	80,000,000원 / 80,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 더 중요하다

말소기준인 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2017-123호가 기재된 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당입니다. 이후 수협은행 가압류와 임의경매개시결정, 공진미의 임차권등기는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

⛔ 별도로 남는 핵심 확인사항 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시 인수권리로 적혀 있습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “임차인 대항력 없음 = 매수인 인수 0원”으로 결론내릴 수 없습니다. 토지 별도등기의 권리 내용과 범위를 확인한 뒤 실제 승계 부담을 판단해야 합니다.

또한 갑구에는 2022.12.07 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임이 기재돼 있습니다. 이 등기의 존재도 원문과 함께 입찰 전에 확인할 항목입니다.

② 405호 임차관계 — 공진미 70,000,000원, 대항력 없음

임차인	범위	전입 / 확정	보증금	권리판정
공진미	건물 전유부분 전부	2020.03.24 / 2020.03.19	70,000,000원	대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음

공진미는 2020.03.24 주민등록을 마쳐 말소기준 2017.04.21보다 후순위입니다. 임차보증금은 70,000,000원이고 2026.04.27 임차권등기가 마쳐졌지만, 등기부상 이 임차권은 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 2024.10.11 접수돼 있습니다.

✅ 임차권 자체의 인수위험 공진미의 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 70,000,000원을 매수인이 대항력에 따라 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 이 결론은 공진미 임차권에 한정되며, 토지 별도등기 인수문제와는 별개입니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,840,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	78,160,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 매각대금 80,000,000원 중 집행비용 1,840,000원을 제외한 78,160,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권총액 2,820,000,000원 대비 미배당은 2,741,840,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 80,000,000원)

회차별 채권 미배당

현재 2,741,840,000원 → 1회 유찰 2,757,552,000원 → 2회 유찰 2,770,121,600원.

⚠️ 가격 판단 현재 최저가는 감정가와 같은 80,000,000원입니다. 동일 면적 실거래를 기준으로 비교할 수 있는 가격 근거가 제시되지 않은 만큼, 신건 80,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 할인보다 토지 별도등기의 실제 인수내용 확인입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

용도. 405호는 감정평가 이용상태상 도시형생활주택이며, 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)입니다.
입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근의 주택·상가지대로 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·소방·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지. 일반상업지역의 세로장방형 평지로 공동주택 등의 부지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
단지. 한울차오름은 47세대이며 준공일은 2017.04.04입니다.
건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 사항이므로 토지 등기부의 구체적인 권리와 범위를 반드시 대조해야 합니다.
공진미 임차권 구분. 보증금 70,000,000원이나 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 토지 별도등기 위험과 혼동하지 마세요.
민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용을 원문으로 확인해 입찰 이후 영향을 점검해야 합니다.
배당구조. 80,000,000원 매각 가정에서도 부산은행 근저당에 78,160,000원만 배당되고 전체 미배당이 2,741,840,000원입니다.
가격 독립검증. 신건 최저가는 80,000,000원이나 실거래 비교 없이 가격 메리트를 전제하지 말고 별도 시세 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 토지 별도등기의 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “임차권 소멸”만 보고 끝내면 안 된다

405호 임차인 공진미의 보증금은 70,000,000원이지만, 주민등록일 2020.03.24는 말소기준인 부산은행 근저당 설정일 2017.04.21보다 늦습니다. 따라서 공진미 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 권리구조는 단순합니다.

그러나 매각물건명세서가 별도로 “토지 별도등기 있음”을 인수권리로 명시하고 있다는 점이 이 사건의 결론을 바꿉니다. 현재 배당표의 매수인 인수액 0원은 후순위 임차권·채권 배당구조에 관한 계산일 뿐, 토지 별도등기에서 발생할 수 있는 승계문제까지 없다는 뜻으로 볼 수 없습니다. 임차권은 소멸하지만 토지 별도등기는 별도 검증 대상입니다. 신건 80,000,000원의 가격 판단보다 먼저 이 권리의 내용과 범위를 확인해야 하는 사건입니다.

부동산임의경매

임차권은 소멸하지만, ‘토지 별도등기’가 핵심 — 부산 한울차오름 405호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 더 중요하다

② 405호 임차관계 — 공진미 70,000,000원, 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권 소멸”만 보고 끝내면 안 된다

사건 개요

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