부산지방법원 2024타경4321. 연제구 연산동 한울차오름 7층 706호로, 감정평가상 기호(2)~(48)은 도시형생활주택이고 본건 역시 공동주택(도시형생활주택) 용도로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대가 각 2분의 1 지분을 가진 공유 형태입니다. 권리의 기준점은 2017.04.21. 설정된 부산은행 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원입니다.
706호와 직접 연결되는 임차인은 안창재입니다. 임대차계약일은 2020.11.03., 확정일자는 2020.11.06., 주민등록 및 점유개시는 2020.12.14.이며 보증금은 110,000,000원입니다. 말소기준 근저당보다 모두 뒤에 있어 대항력은 없고, 2024.09.19. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 여기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 인수권리로 명시돼 있습니다. 별도등기의 금액이 특정되어 있지 않으므로, 최저매각가만 보고 실질취득비용을 164,000,000원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 7층 706호 (연산동, 한울차오름) |
| 물건종류 / 대상면적 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 48.825㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 · 준공 2017.04.04. |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.14. |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 토지 별도등기는 별개
말소기준권리는 2017.04.21. 부산은행 근저당권입니다. 이후 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류 420,000,000원과 2024.08.12. 임의경매개시결정, 2024.09.19. 안창재의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 갑구에는 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 인수권리로 따로 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 706호는 안창재 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안창재 | 건물 전유부분 전부 | 2020.12.14. | 2020.11.06. | 110,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
안창재는 2020.11.03. 임대차계약을 체결했고, 2020.11.06. 확정일자를 받았으며, 2020.12.14. 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 배당요구는 2024.09.10. 접수됐고, 2024.09.19. 임차보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 완료됐습니다. 그러나 말소기준권리인 2017.04.21. 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 권리비용 확정
한울차오름은 47세대이고 준공일은 2017.04.04.입니다. 대상면적은 48.825㎡이지만 동일 면적으로 직접 비교할 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 164,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 가격 비교의 기준 자체입니다. 본건은 토지 별도등기가 인수권리로 명시돼 있어 실제 취득비용이 164,000,000원 + 별도등기 부담이 될 수 있습니다. 별도등기의 부담이 정리되지 않은 상태에서는 최저가가 낮아 보여도 이를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,096,000원을 제외한 160,904,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 2,820,000,000원 대비 미배당액은 2,659,096,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근. 주변은 주택·상가지대로 오피스텔, 공동주택, 각종 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 2층 201호는 근린생활시설, 나머지 기호(2)~(48)은 도시형생활주택입니다. 본건 706호는 공동주택(도시형생활주택)입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 338.1㎡, 공시지가 3,087,000원/㎡, 평지·세로장방형이며 남서측 약 6m 도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에서 인수권리로 명시된 핵심 항목입니다. 권리 내용과 매수인 부담 범위를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 임차권 말소 확인. 안창재의 임차권등기는 말소기준 이후 권리로 소멸 예정이지만, 매각물건명세서와 등기 원문에서 최종 말소관계를 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 설정. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가만으로 시세를 판단하지 말고, 토지 별도등기 부담까지 반영한 총 취득비용 기준으로 접근해야 합니다.
- 배당표 한계. 현 배당 시나리오는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “임차인은 정리되지만, 권리는 아직 끝나지 않았다”
706호 임차인 안창재는 보증금 110,000,000원, 확정일자 2020.11.06., 전입·점유 2020.12.14.로 말소기준권리인 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 후순위입니다. 따라서 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸해 임차보증금 승계 리스크는 없습니다.
그러나 매각물건명세서가 토지 별도등기 있음을 인수권리로 명시하고 있다는 점이 이 사건의 결론을 바꿉니다. 실거래 비교값도 확인되지 않아 현재 최저가 164,000,000원의 가격 경쟁력을 검증할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 임차권은 비교적 명확하지만, 토지 별도등기 부담을 확인하기 전까지 실질취득비용과 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
