부산지방법원 2024타경4321. 연제구 연산동 한울차오름 10층 1002호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정평가 이용상태 역시 2층 201호를 제외한 기호(2)-(48)를 도시형생활주택으로 설명하고 있습니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2017.04.21. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이후의 수협은행 가압류와 경매개시결정, 오승현의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 단순한 “후순위 권리 전부 소멸형”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 인수권리로 명시돼 있습니다. 금액과 구체 내용이 확인되지 않은 상태이므로, 배당표상 인수액 0원과 별개로 실제 매수인의 총 취득부담은 확정할 수 없습니다. 이 부분이 입찰 전 가장 먼저 해소돼야 할 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 10층1002호 (연산동,한울차오름) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.21. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 따로 본다
말소기준은 2017.04.21. 부산은행 근저당권입니다. 2024.04.17. 수협은행의 윤종대 지분 가압류 420,000,000원과 2024.08.12. 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 발생했습니다. 2024.09.25. 등기된 오승현의 주택임차권 역시 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1002호 오승현은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오승현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.30 | 2020.10.05 | 63,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
오승현의 임대차계약일은 2020.10.04., 확정일자는 2020.10.05., 주민등록 및 점유개시는 2020.10.30.입니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당권은 2017.04.21.이므로 전입·점유가 모두 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 63,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현황조사에는 한울차오름의 다른 호수 점유관계가 함께 나타나지만, 1002호 권리분석에서 직접 확인되는 임차권자는 오승현입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 사안도 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 83,000,000원이 ‘싼지’는 아직 판정할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 83,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 한울차오름은 47세대이며 준공일은 2017.04.04., 비교 대상으로 제시된 면적은 24.08㎡입니다. 다만 동일 면적의 최근 거래가격 기준이 확인되지 않아, 83,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 최저가 자체보다 토지 별도등기 인수부담을 더한 실질취득비용을 먼저 확정해야 합니다. 별도등기 부담액이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율이나 신건 여부만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,894,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 81,106,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,894,000원을 제외한 81,106,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당액은 2,738,894,000원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 매각물건명세서에 별도로 명시된 토지 별도등기 인수부담은 금액이 특정되지 않아 이 표와 분리해서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 별도등기 문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 83,000,000원 | 81,106,000원 | 2,738,894,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 66,400,000원 | 64,804,800원 | 2,755,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,120,000원 | 51,763,840원 | 2,768,236,160원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 66,400,000원, 2회 유찰 시 53,120,000원으로 낮아집니다. 그러나 이 시나리오는 후순위 채권의 배당만 달라질 뿐, 토지 별도등기의 인수 여부와 금액을 해결해 주지는 않습니다. 따라서 유찰로 가격이 내려간다는 이유만으로 총 취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층 201호는 근린생활시설((주)탑팩토리), 나머지 기호(2)-(48)는 도시형생활주택입니다. 1002호는 도시형생활주택 범주에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 338.1㎡, 공시지가 3,087,000원/㎡. 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시하고 있으므로 권리 종류, 채권액 또는 부담 내용, 낙찰 후 존속 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가 83,000,000원에 별도등기 인수부담이 존재한다면 이를 더한 금액으로 가격을 비교해야 합니다.
- 오승현 임차권. 보증금은 63,000,000원이지만 전입일 2020.10.30.은 말소기준 2017.04.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
- 배당과 인수 구분. 부산은행·수협은행의 대규모 미배당이 곧바로 낙찰자의 채무 승계를 뜻하지는 않습니다. 다만 토지 별도등기는 별도 검토 대상입니다.
- 가격 비교. 동일면적·유사층의 실제 거래가격을 확인하기 전에는 감정가 83,000,000원이나 유찰가만 보고 “싸다”고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 말소·존속 및 행정상 의무 관계를 원문과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 임차권보다 토지 별도등기가 승부처
겉으로 드러난 임차권만 보면 구조는 단순합니다. 오승현의 보증금은 63,000,000원이지만 2020.10.30. 전입으로 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 뒤여서 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 수협은행 가압류 역시 후순위입니다.
문제는 그 다음입니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기 있음을 인수권리로 명시하고 있는데 그 구체적 금액과 내용이 확인되지 않았습니다. 이 한 가지 때문에 현재 최저가 83,000,000원을 낙찰자의 확정 실질취득가로 볼 수 없습니다. 게다가 동일면적 실거래 비교기준도 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 이 사건은 후순위 임차권은 정리되지만, 토지 별도등기 확인 전에는 입찰가격을 확정하기 어려운 유형입니다.
