부산지방법원 2024타경4321. 부산 연제구 연산동 한울차오름 8층 805호로, 감정평가상 2층 201호를 제외한 나머지 호실은 도시형생활주택으로 이용됩니다. 본건 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고, 한울차오름은 47세대, 준공일은 2017.04.04.입니다. 현재 등기상 소유자는 김본선·윤종대 각 2분의 1 공유입니다.
권리의 출발점은 2017.04.21. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있습니다. 이후 2017.09.22. 현재 공유자들에게 소유권이 이전됐고, 2024.01.24. 이학준의 주택임차권, 2024.04.17. 수협은행 가압류, 2024.08.12. 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 8층805호 (연산동,한울차오름) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 단지 / 면적 | 한울차오름 · 47세대 · 대상면적 24.08㎡ |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 | 대 · 338.1㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 3,087,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권보다 ‘별도등기’ 확인이 먼저
말소기준권리는 2017.04.21. 부산은행 근저당권입니다. 임차권자 이학준의 임대차계약·전입일은 2019.09.06., 점유개시는 2019.09.07., 확정일자는 2019.09.06.으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2022.12.07.에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택임을 알리는 등기가 추가됐습니다. 별도로 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 인수권리로 적시되어 있으므로, 근저당·임차권·가압류의 소멸 여부만으로 최종 권리판단을 끝내서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 805호 이학준
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이학준 | 전유부분 전부 | 2019.09.06 / 2019.09.06 | 65,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이학준은 2019.09.06. 임대차계약을 체결하고 같은 날 주민등록과 확정일자를 갖췄으며, 2019.09.07. 점유를 시작했습니다. 임차보증금은 65,000,000원이고, 2024.01.24. 임차권등기를 마쳤으며 2024.09.11. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 말소기준권리가 2017.04.21.로 더 빠르므로 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘82,000,000원이 싸다’고 말할 수 없다
제공된 시세자료에는 한울차오름의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 같은 82,000,000원의 신건 최저가를 두고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 권리 측면에서도 토지 별도등기가 남아 있으므로, 가격 할인 여부보다 별도등기의 내용과 가치 영향을 먼저 확인해야 합니다.
현재는 0회 유찰 상태이고, 제공된 회차 시나리오는 현재 82,000,000원, 1회 유찰 시 65,600,000원, 2회 유찰 시 52,480,000원입니다. 다만 이 숫자는 회차별 최저가격 시나리오일 뿐 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 80,124,000원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,820,000,000원 중 채권자 예상배당은 80,124,000원이고, 미배당액은 2,739,876,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 현금 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 토지 별도등기 문제는 이 배당표의 금전배당과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근입니다. 주변은 연산역 주변 주택·상가지대로 오피스텔, 공동주택, 각종 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층 201호는 근린생활시설이고, 나머지 호실은 도시형생활주택입니다. 본건 805호는 도시형생활주택에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 세로장방형 평지의 공동주택 부지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 일반상업지역이고 가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·방화지구에 포함됩니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 본건에서 가장 중요한 항목입니다. 별도등기의 종류·순위·부담 내용과 매각 후 존속 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 805호 임차권 확인. 이학준의 보증금 65,000,000원, 전입·확정일자 2019.09.06., 점유개시 2019.09.07., 임차권등기 2024.01.24.를 원본과 대조하세요.
- 배당요구 확인. 이학준은 2024.09.11. 배당요구가 기재돼 있습니다. 실제 배당순위와 배당 여부는 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있으므로 본건만의 채권부담으로 단순 해석하지 말고 공동담보 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 평균·최근 거래가 자료가 없으므로 감정가 82,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 실거래·매물조사를 거쳐야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등기부에 민간임대주택 등록 관련 등기가 있으므로 매각 후 처리 및 말소 여부를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 결론을 바꾼다
805호 임차권만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 이학준의 전입·확정일자는 말소기준권리인 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 늦고, 자료상 대항력도 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 현금 인수액 0원으로 계산합니다.
그러나 이 사건을 단순한 “인수 0원 물건”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 명시 인수권리로 적혀 있기 때문입니다. 또한 실거래 시세자료가 없어 현재 최저가 82,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 본건의 핵심은 후순위 임차보증금이 아니라 토지 별도등기의 구체적 내용과 가격 검증입니다. 이 두 가지가 확인되기 전에는 권리가 완전히 정리된 물건으로 평가하기 어렵습니다.
