부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 505호 점유자 곽은준의 전입일은 2023.06.16로 말소기준인 부산은행 근저당 2017.04.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 단순히 계산상 인수액 0원만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교 자료도 없어 현재 80,000,000원의 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다.

감정가 / 최저가

80,000,000원

신건(0회 유찰)

가격 비교

판단 유보

비교 가능한 실거래 없음

505호 임차인

대항력 없음

전입 2023.06.16

핵심 인수위험

토지 별도등기

매각물건명세서 명시

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 5층 505호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 80,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김본선·윤종대 각 2분의 1 공유이고, 등기상 말소기준은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있습니다.

등기 흐름만 보면 말소기준 이후 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류 420,000,000원과 2024.08.12 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 505호 점유자 곽은준 역시 말소기준보다 훨씬 뒤인 2023.06.16 전입했기 때문에 대항력은 없습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 토지 별도등기 존재를 인수권리로 명시하고 있다는 점 때문에 일반적인 ‘후순위 임차인·후순위 권리 모두 소멸’ 사건과 동일하게 볼 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 5층505호 (연산동,한울차오름)
용도	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	80,000,000원 / 80,000,000원 (신건)
신청채권액	2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
건물	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 도시형생활주택

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

⛔ 매각물건명세서 명시 인수권리 토지 별도등기 있음. 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산출되어 있지만, 별도등기의 구체적 내용과 경제적 부담액은 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 0원 확정’으로 처리할 수 없고, 토지 등기 원문 확인이 입찰 전 선행되어야 합니다.

2017.04.21 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.04.17 수협은행이 윤종대 지분에 가압류한 420,000,000원과 2024.08.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017.09.22에는 근저당권 변경으로 채무자가 윤종대로 계약인수된 기록도 있습니다.

② 505호 임차관계 — 곽은준은 대항력 없음

점유자	점유부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
곽은준	505호	2023.06.16	미상	없음	미상	없음

곽은준의 전입일은 말소기준 2017.04.21보다 뒤인 2023.06.16입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구는 2024.10.15 접수된 것으로 기재돼 있습니다.

✅ 505호 임차인 자체는 인수형이 아니다 곽은준의 전입이 말소기준권리보다 후순위이므로 임차관계만 놓고 보면 매수인에게 보증금이 인수되는 대항력 임차인이 아닙니다. 이 사건의 핵심 위험은 임차인이 아니라 토지 별도등기입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 가격의 싸고 비쌈을 단정할 수 없다

한울차오름은 47세대, 2017.04.04 준공으로 확인됩니다. 비교 대상 전용면적은 24.08㎡로 기재돼 있으나 면적 일치 여부가 확인되지 않았고, 최근 낙찰가나 실거래 금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 80,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘비싸다’고 평가할 근거가 없습니다.

⚠️ 가격 가점 금지 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 토지 별도등기의 실제 부담이 확인되지 않은 상태에서는 명목 낙찰가보다 실질 취득부담을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,840,000원
2. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	78,160,000원
3. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 총액 2,820,000,000원 중 배당되는 채권액은 78,160,000원이고, 미배당은 2,741,840,000원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 매각물건명세서에 명시된 토지 별도등기는 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (신건 80,000,000원)

집행비용 1,840,000원, 부산은행 배당 78,160,000원, 수협은행·소유자 잔여 0원.

회차별 채권 미배당

유찰될수록 매각대금이 줄어 미배당액은 2,741,840,000원 → 2,757,552,000원 → 2,770,121,600원으로 증가합니다.

✅ 확인된 안전 요소 505호 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 수협은행 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

⛔ 확인 전 입찰 금지 요소 매각물건명세서가 토지 별도등기를 명시적 인수권리로 표시합니다. 별도등기의 권리 종류, 순위, 부담 범위와 실제 매수인 승계 효과가 확인되지 않은 상태에서는 80,000,000원만을 실질 취득가격으로 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

이용상태. 한울차오름 중 해당 주거호들은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
입지. 부산광역시 연제구 연산동 연산역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 혼재한 주택 및 상가지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 있습니다.
토지. 일반상업지역, 대지 338.1㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
공시지가. 3,087,000원/㎡로 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 등기 원문 확인. 이 사건의 최우선 확인 항목입니다. 별도등기의 구체적 권리와 낙찰자 인수 범위를 확정해야 합니다.
505호 임차관계 확인. 곽은준은 후순위 전입으로 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
가격 비교자료 확보. 현재 자료에는 신뢰할 수 있는 최근 실거래가 없어 80,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다.
공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있으므로 배당과 채권 회수 구조를 함께 확인해야 합니다.
민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.

맺으며 — 임차인보다 토지 별도등기가 승부처

505호 임차관계만 보면 어렵지 않습니다. 곽은준은 2023.06.16 전입으로 2017.04.21 부산은행 근저당보다 후순위라 대항력이 없고 임차보증금 승계형도 아닙니다. 수협은행 가압류도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건을 ‘권리 깨끗·인수 0’으로 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기 존재를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 80,000,000원의 가격 적정성을 평가할 근거가 부족합니다. 임차인은 단순하지만, 토지 별도등기 확인 전에는 실질 취득부담을 확정할 수 없는 물건입니다.

부동산임의경매

505호 임차인은 대항력 없지만, ‘토지 별도등기’ 인수 확인이 핵심 — 부산 한울차오름 505호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

② 505호 임차관계 — 곽은준은 대항력 없음

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 가격의 싸고 비쌈을 단정할 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 임차인보다 토지 별도등기가 승부처

사건 개요

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