부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 1003호 임차권자 김정현의 전입·확정일자는 말소기준권리인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 늦어 대항력은 없고 임차보증금 승계도 0원으로 분석됩니다. 다만 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있어, 신건 최저가 101,000,000원만 보고 권리가 완전히 깨끗하다고 단정하면 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 판단은 보류가 맞습니다.

감정가 / 최저가

101,000,000원

신건(0회 유찰)

임차권 보증금

75,000,000원

김정현 · 대항력 없음

임차보증금 인수

0원

전입이 말소기준 이후

핵심 권리

토지 별도등기

명세서상 인수권리

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 10층 1003호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 등기 흐름의 기준점은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 소유권이 김본선·윤종대 각 2분의 1 지분으로 이전됐고, 2024년 수협은행 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정, 김정현의 주택임차권이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

1003호에 직접 연결되는 임차권자는 김정현입니다. 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 모두 2020.04.06, 점유개시는 2020.04.21이며 보증금은 75,000,000원입니다. 모두 말소기준권리 2017.04.21보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

⛔ 이 사건의 핵심 예외 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 금액으로 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 이 문구는 임차보증금과 별개의 권리 문제입니다. 별도등기의 구체적인 내용과 낙찰 후 부담 범위는 원문 확인 전까지 단정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 10층1003호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	101,000,000원 / 101,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
권리 특이사항	토지 별도등기 있음

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인

말소기준권리는 2017.04.21 부산은행 근저당권입니다. 2024.04.17 수협은행 가압류, 2024.04.24 김정현 주택임차권, 2024.08.12 부산은행 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 특히 김정현의 주민등록일 2020.04.06 역시 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판단됩니다.

임차인	점유 부분	전입 / 확정	보증금	권리판정
김정현	건물 전유부분 전부	2020.04.06 / 2020.04.06	75,000,000원	대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원

김정현의 임차권은 등기부·현황조사·매각물건명세서에서 확인되며, 대항력은 없습니다. 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.

② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

한울차오름은 2017.04.04 준공, 총 47세대로 확인되지만 이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 101,000,000원이 현재 시장가격 대비 저렴한지, 높은지에 대한 판단은 보류해야 합니다.

⚠️ 신건 가격을 곧바로 ‘메리트’로 보면 안 되는 이유 현재 최저가는 감정가의 100%인 101,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 없기 때문에 1회 유찰 시 80,800,000원, 2회 유찰 시 64,640,000원으로 내려간다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 토지 별도등기 부담까지 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,214,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	98,786,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 합계 2,820,000,000원 중 예상 배당은 98,786,000원이며, 미배당은 2,721,214,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기 문제는 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (신건 101,000,000원)

회차별 미배당

실거래 자료가 없어 가격 비교 대신 회차별 채권 미배당 규모를 표시합니다.

✅ 임차권 관점 김정현의 전입·확정일자가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고 보증금 승계도 0원입니다. 75,000,000원의 임차보증금 자체가 매수인의 실질취득비용으로 더해지는 사건은 아닙니다.

⛔ 전체 권리 관점 임차권이 후순위라는 이유만으로 이 물건을 “인수 0원의 완전한 안전형”으로 분류하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 적시돼 있기 때문입니다. 입찰 전 별도등기의 권리자·내용·낙찰 후 존속범위를 확인하는 것이 우선입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가지대이며 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
토지. 일반상업지역, 토지면적 338.1㎡, 공시지가 3,087,000원/㎡이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다. 별도등기의 구체적 권리와 낙찰 후 부담 범위를 매각물건명세서·등기 원문으로 대조해야 합니다.
임차권 구분. 김정현 보증금 75,000,000원은 대항력이 없어 매수인 승계 대상이 아닙니다. 토지 별도등기와 임차권을 서로 다른 위험으로 구분해야 합니다.
가격 검증. 현재 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 101,000,000원의 시장 적정성을 확인할 근거가 부족합니다. 주변 동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
배당 부족. 신건 가정에서도 채권 미배당이 2,721,214,000원 발생합니다. 이는 후순위 채권의 미회수 문제이며 그 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 토지 별도등기 내용을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.

맺으며 — “임차권은 단순하지만, 토지 권리는 단순하지 않다”

1003호 임차권만 보면 구조는 명확합니다. 김정현의 전입일 2020.04.06은 말소기준인 부산은행 근저당 2017.04.21보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 75,000,000원을 낙찰자가 떠안을 이유도 없습니다. 하지만 이 사건은 거기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 명시되어 있기 때문입니다.

게다가 현재 최저가 101,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지를 판단할 실거래 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “보증금 7,500만원을 인수하느냐”가 아니라, 토지 별도등기의 실체를 확인하고 그 부담까지 포함해 가격을 다시 계산하는 것입니다. 권리확인이 끝나기 전에는 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

부동산임의경매

임차권 인수는 없지만, ‘토지 별도등기’ 확인이 핵심 — 부산 한울차오름 1003호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인

② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권은 단순하지만, 토지 권리는 단순하지 않다”

사건 개요

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