부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 2017.04.21 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에 “명시 인수권리: 토지 별도등기 있음”이 적시돼 있어, 배당표상 인수액 0원만 보고 권리가 완전히 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다. 토지 별도등기의 내용과 인수금액이 확인되기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

80,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득

80,000,000원 + 미상

토지 별도등기 인수분 확인 필요

매수인 인수

금액 미상

명시 인수권리: 토지 별도등기

현재회차 미배당

2,741,840,000원

채권 미배당 · 매수인 인수액과는 별개

부산지방법원 2024타경4321. 연제구 연산동 한울차오름 5층 504호의 도시형생활주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김본선·윤종대가 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당 채권최고액 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2024.04.17 수협은행 가압류 420,000,000원과 2024.08.12 부산은행 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기 순위 밖에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 명시 인수권리로 적혀 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 그 계산만으로 실제 인수부담을 0원이라고 단정할 수 없습니다. 토지 별도등기의 구체적 권리 내용과 부담액이 제시되지 않았으므로 현재 최저가 80,000,000원에 별도 인수부담이 더해질 수 있는 구조로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 5층504호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 10층 건물 중 5층
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	80,000,000원 / 80,000,000원 (신건)
신청채권액	2,175,703,296원
말소기준권리	2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
명시 인수권리	토지 별도등기 있음
매각기일	2026.10.14

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

⚠️ 핵심 권리 리스크 등기부상 말소기준 이후의 수협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있으므로, “근저당 이후 모두 소멸 = 인수 0원”이라는 결론은 성립하지 않습니다. 별도등기의 구체적 내용과 부담액 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.

등기에는 2022.12.07 민간임대주택등기도 존재합니다. 이 주택은 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 또한 504호에는 박찬혁 명의 주택임차권등기가 2024.01.31 접수됐으나 2024.05.07 해제를 원인으로 말소됐습니다.

② 임차인·점유 확인 — 504호 임차권은 말소, 현황조사 기재자는 모두 타 호실

성명	호실	보증금	전입·등록	대항력	우선변제	승계
박찬혁	504호	3,000,000원	점유개시 2023.01.12 · 주민등록 2024.01.15 · 확정일자 2024.01.15 · 임차권등기 2024.01.31	현재 말소	현재 말소	없음
옥은호	806호	미상	미상	가능·미상	미상	없음

현황조사에는 총 43명의 점유자가 기재돼 있으나 모두 201호·301호·302호 등 504호가 아닌 다른 호실입니다. 이 가운데 42명은 전입일이 말소기준권리인 2017.04.21보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있고, 806호 옥은호는 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 다만 806호는 본건 504호와 다른 호실이므로, 이 현황조사 기재를 곧바로 504호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.

✅ 504호 임차권등기 박찬혁의 임차보증금은 3,000,000원, 차임은 183,000원으로 등기됐고 해당 주택임차권은 2024.05.07 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 임차권등기 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다

한울차오름은 47세대, 준공일은 2017.04.04입니다. 현재 확인된 자료에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 없어, 최저가 80,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

⛔ 최저가만 보면 안 되는 이유 최저매각가 자체는 80,000,000원이지만 토지 별도등기의 인수부담액이 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득가는 최소한 80,000,000원에 별도 인수부담을 더해 판단해야 하며, 그 부담액이 확인되기 전에는 시세 대비 유불리를 결론낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,840,000원
1. 근저당 · 부산은행	2,400,000,000원	78,160,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 채권 총액 2,820,000,000원 중 78,160,000원이 배당되고, 미배당은 2,741,840,000원입니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 별도로 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있다는 점을 구분해서 봐야 합니다.

매각대금 배분 (신건 80,000,000원)

집행비용 1,840,000원 공제 후 부산은행에 78,160,000원이 배당됩니다.

회차별 채권 미배당

유찰로 매각가가 낮아질수록 미배당은 2,741,840,000원 → 2,757,552,000원 → 2,770,121,600원으로 증가합니다. 이는 채권자 미회수액이며 토지 별도등기 인수액과는 별개입니다.

⚠️ 배당표와 인수권리는 별개 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 매각물건명세서는 토지 별도등기를 별도의 명시 인수권리로 적고 있습니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 배당표의 0원보다 매각물건명세서의 인수권리 기재를 우선 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동 연산역 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성된 주택 및 상가지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
이용. 2층 201호는 근린생활시설((주)탑팩토리), 나머지는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기·기계식주차·도시가스·난방·급배수·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 명시 인수권리로 기재돼 있으므로 등기의 권리종류·권리자·금액·말소 가능 여부를 확인하기 전에는 응찰가를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
실질취득가 재산정. 현재 최저가 80,000,000원에 토지 별도등기 관련 인수부담을 더해 최종 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
504호 현재 점유 확인. 박찬혁 주택임차권등기는 2024.05.07 말소됐고 현황조사 43명은 모두 다른 호실이므로, 매각기일 전 504호의 실제 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 해당 등기의 처리와 의무관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
배당 미회수와 인수부담 구분. 현재 회차 채권 미배당 2,741,840,000원은 곧바로 매수인 채무가 되는 금액이 아닙니다. 반면 토지 별도등기는 명시 인수권리이므로 별도로 판단해야 합니다.
가격 비교 보류. 최근 12개월 평균·최신 실거래 금액이 확인되지 않아 80,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

맺으며 — “말소되는 채권”과 “인수하는 권리”를 분리해서 봐야 한다

이 사건의 등기 순위 자체는 어렵지 않습니다. 2017.04.21 부산은행 근저당이 말소기준이고, 2024년 수협은행 가압류와 부산은행 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 504호 박찬혁의 주택임차권등기도 2024.05.07 이미 말소됐습니다.

하지만 결론은 인수 0원이 아닙니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기를 명시 인수권리로 적시하고 있기 때문입니다. 그 내용과 금액이 확인되지 않은 현재 상태에서는 최저가 80,000,000원만으로 실질취득가를 계산할 수 없고, 실거래 근거도 확인되지 않아 가격 메리트 역시 판단을 보류해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 토지 별도등기의 실제 부담을 얼마로 확정하느냐입니다.

부동산임의경매

말소권리는 단순하지만, ‘토지 별도등기 인수’ 확인이 핵심 — 한울차오름 504호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

② 임차인·점유 확인 — 504호 임차권은 말소, 현황조사 기재자는 모두 타 호실

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “말소되는 채권”과 “인수하는 권리”를 분리해서 봐야 한다

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

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현장 사진 (64장)

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