부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 902호 임차인 박민지는 보증금 60,000,000원이지만 전입·점유일이 말소기준권리인 부산은행 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있으므로, 이 부분의 구체적 내용과 부담 범위를 확인하기 전에는 권리가 완전히 깨끗하다고 단정할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

84,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 기준

84,000,000원

배당상 인수액 0원 기준

매수인 인수

0원*

임차권 기준 · 토지 별도등기 별도 확인

핵심지표

60,000,000원

902호 임차보증금 · 대항력 없음

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 9층 902호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이고, 감정평가 이용상태도 2층 201호를 제외한 나머지 호실을 도시형생활주택으로 기재하고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 김본선·윤종대로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

권리분석의 기준점은 2017.04.21 부산은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 들어온 수협은행 가압류와 임의경매개시결정, 그리고 902호 박민지의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 특히 박민지의 전입·점유 개시는 2022.10.05로, 말소기준권리보다 약 5년 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 9층902호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	84,000,000원 / 84,000,000원 (신건)
신청채권액	2,175,703,296원
말소기준권리	2017.04.21 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.10.14

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인

✅ 902호 임차인 권리 박민지의 임대차계약일은 2022.08.25, 확정일자는 2022.08.26, 전입·점유 개시일은 2022.10.05입니다. 말소기준권리인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 늦기 때문에 제공된 판정상 대항력 없음이며, 2024.09.05 설정된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 가장 먼저 원문 확인할 사항 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있습니다. 구체적인 별도등기의 권리자·순위·금액은 제시된 정보만으로 확정할 수 없으므로, 임차인 인수액이 0원이라는 이유만으로 전체 인수위험까지 0원이라고 해석해서는 안 됩니다.

② 대상 호 임차인 — 실제 임차인 1명

임차인	점유부분	보증금	전입·점유	확정일자	대항력	우선변제	승계
박민지	건물 전유부분의 전부	60,000,000원	2022.10.05	2022.08.26	대항력 없음	확정 판정 없음	인수 없음

902호와 직접 연결되는 임차인은 박민지 1명입니다. 건물 전체 현황조사에는 다른 호실의 점유자들이 다수 기재되어 있으나, 이 사건의 매각대상인 902호의 전유부분 전체에 관한 임차권자는 박민지입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 감정가만 존재

한울차오름은 47세대, 사용승인일은 2017.04.04입니다. 이번 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 84,000,000원입니다.

⚠️ 가격 메리트는 현재 자료만으로 판정 보류 동일 조건의 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않아 84,000,000원이 최근 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	-	1,912,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	82,088,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권자 총 청구액 2,820,000,000원 중 예상 배당액은 82,088,000원이고, 예상 미배당은 2,737,912,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 토지 별도등기의 구체적 부담은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 84,000,000원)

집행비용을 제외한 매각대금은 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행과 소유자 잔여는 0원으로 추정됩니다.

회차별 채권 미배당액

유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 2,737,912,000원 → 2,754,409,600원 → 2,767,607,680원으로 증가합니다.

✅ 임차권 관점 902호 박민지의 보증금은 60,000,000원이지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차인입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 이 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

⛔ 등기 확인 관점 이 사건의 핵심 위험은 임차인이 아니라 토지 별도등기입니다. 명세서가 이를 인수권리로 명시하고 있으므로, 별도등기의 원문과 대지권 관계를 확인하지 않은 상태에서 “인수 0원·권리 완전 소멸”로 결론 내리는 것은 위험합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근입니다. 주변은 주택·상가지대로 오피스텔, 공동주택, 각종 상가가 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 승강기·기계식주차·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
용도. 감정평가상 2층 201호는 근린생활시설이고, 나머지 호실은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)으로 기재되어 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 338.1㎡, 공시지가 3,087,000원/㎡이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문. 매각물건명세서가 인수권리로 명시하고 있으므로 가장 먼저 별도등기의 내용·순위·말소 여부·대지권 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
902호 임차권. 박민지의 임대차계약일 2022.08.25, 전입·점유일 2022.10.05, 확정일자 2022.08.26 및 주택임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 84,000,000원이 시세보다 낮다고 가정하지 말고 인근 동일 유형 실거래를 별도 확인해야 합니다.
배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리도 원문 확인 대상입니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 임차인은 후순위, 결론의 열쇠는 토지 별도등기

이 사건을 902호 임차인만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 박민지의 60,000,000원 임차보증금은 2017.04.21 부산은행 근저당보다 훨씬 뒤에 전입·점유가 시작됐고, 주택임차권등기도 경매개시 이후인 2024.09.05 설정돼 제공된 분석상 대항력·승계 위험은 없습니다.

하지만 매각물건명세서가 토지 별도등기를 명시하고 있다는 점은 별개의 문제입니다. 현재 배당 계산상 인수액 0원이라는 숫자는 임차인과 배당구조를 기준으로 한 값이지, 별도등기의 실체까지 0원이라고 확정한 값이 아닙니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 84,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “후순위 임차인은 정리되지만, 토지 권리 확인 전에는 최종 판단을 보류해야 하는 사건”으로 보는 것이 제공된 자료에 가장 충실합니다.

부동산임의경매

902호 임차권은 후순위 — 다만 ‘토지 별도등기’ 확인이 핵심인 한울차오름

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인

② 대상 호 임차인 — 실제 임차인 1명

③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 감정가만 존재

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 임차인은 후순위, 결론의 열쇠는 토지 별도등기

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