부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 8층 801호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 말소기준은 2017.04.21 설정된 주식회사부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있습니다. 이후 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류와 경매개시결정, 2025년에 등기된 이한솔의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
801호에서 확인되는 임차권자 이한솔은 임대차계약일 2021.07.30, 주민등록·점유개시일 2021.08.17, 확정일자 2021.07.30, 보증금 68,000,000원입니다. 전입이 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 등기부상 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 이 임차보증금 68,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 8층801호 (연산동,한울차오름) |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 김본선 지분 2분의 1 · 윤종대 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,175,703,296원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.21 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 별도등기는 별개 확인
말소기준인 부산은행 근저당권은 2017.04.21 설정됐습니다. 현재 소유자인 김본선·윤종대의 소유권이전 등기는 2017.09.22 접수됐고, 같은 날 근저당권 채무자가 윤종대로 변경됐습니다. 2024.04.17 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류 420,000,000원과 2024.08.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
2025.07.25 등기된 이한솔의 주택임차권 역시 말소기준 이후이며, 전입일도 2021.08.17로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 별도로 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있으므로, 후순위 임차권 소멸과 토지 별도등기 인수 문제를 혼동하면 안 됩니다.
② 801호 임차인 — 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한솔 | 건물 전유부분 전부 | 2021.08.17 | 68,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 임차보증금 승계 없음 |
등기부상 임대차계약일과 확정일자는 2021.07.30, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.17입니다. 보증금은 68,000,000원이며 차임은 없습니다. 말소기준일 2017.04.21보다 전입이 늦어 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
③ 시세 — 실거래 비교자료가 없어 가격 판단 유보
한울차오름은 2017.04.04 사용승인됐고 47세대입니다. 제공된 가격 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않으며, 면적 비교도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 84,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 84,000,000원 가정 시 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 2,820,000,000원 대비 미배당액은 2,737,912,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
현재 신건 매각가 84,000,000원에서는 채권 미배당액이 2,737,912,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 67,200,000원에서 미배당액 2,754,409,600원, 2회 유찰 시 매각가 53,760,000원에서 미배당액 2,767,607,680원으로 계산됩니다. 어느 회차에서도 소유자 잔여액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 한울차오름 중 기호(2)-(48)은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 세로장방형·평지의 공동주택 등 부지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접하고, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 표시한 별도등기의 권리 종류·권리자·부담 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 801호 임차권 확인. 이한솔은 전입 2021.08.17, 보증금 68,000,000원으로 대항력은 없지만 임차권등기와 배당관계 원본은 최종 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후의 법적 처리 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 신건 84,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 토지 별도등기 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “임차권보다 토지 별도등기가 핵심”
801호 임차권 자체는 구조가 비교적 명확합니다. 이한솔의 전입일 2021.08.17은 2017.04.21 부산은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 보증금 68,000,000원을 낙찰자가 그대로 승계하는 사건은 아닙니다.
하지만 이 사건을 “인수 0원의 깨끗한 물건”으로 정리해서는 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기 있음을 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 더구나 직접 비교할 실거래 가격도 없어 신건 84,000,000원의 가격 적정성까지 판단하기 어렵습니다. 따라서 핵심은 임차권보다 토지 별도등기의 실제 부담 범위를 확인하는 것입니다.
