부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 최저가 80,000,000원 🏠 404호 점유자 1명 🛡️ 대항력 없음 ⚠️ 토지 별도등기 있음

한 줄 평 본건 404호 점유자 최기용의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 배당표상 매수인 인수액 0원만 보고 권리가 깨끗하다고 단정할 수 없습니다. 실거래 자료도 없어 80,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

감정가 / 최저가

80,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 비교

확인 불가

비교 가능한 실거래 금액 없음

배당표상 매수인 인수

0원

단, 토지 별도등기 별도 확인

핵심지표

토지 별도등기

매각물건명세서 명시 인수권리

부산지방법원 2024타경4321. 부산 연제구 연산동 한울차오름 4층 404호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 감정평가 이용상태도 2층 201호를 제외한 나머지 호실을 도시형생활주택으로 적고 있습니다. 말소기준권리는 2017.04.21. 설정된 부산은행 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원)이고, 404호 점유자 최기용의 전입일은 2020.05.11.로 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 최기용의 대항력은 없습니다.

그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원’ 사건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 토지 별도등기의 구체적 내용과 낙찰 후 존속 범위는 금액으로 산정되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 80,000,000원만으로 실질 취득비용을 확정할 수 없는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 4층404호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	80,000,000원 / 80,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
등기부 발급일	2026.10.01

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도등기는 별개

2017.04.21. 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.04.17. 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류 420,000,000원과 2024.08.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2022.12.07. 등기된 민간임대주택등기와 매각물건명세서의 토지 별도등기는 별도로 확인해야 합니다.

⛔ 가장 중요한 권리 체크 매각물건명세서가 “토지 별도등기 있음”을 인수권리로 명시하고 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 금전배당 시뮬레이션 값일 뿐이며, 이 별도등기의 내용까지 0원이라고 의미하지 않습니다. 입찰 전 토지 등기사항과 별도등기의 구체적 권리관계를 반드시 대조해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 404호는 후순위 전입

점유자	점유 부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
최기용	404호 · 주거	2020.05.11	미상	없음	미상	없음

본건 404호 점유자로 매각물건명세서와 현황조사에 기재된 사람은 최기용입니다. 전입일 2020.05.11.은 말소기준권리 2017.04.21.보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없지만, 대항력 없는 점유자의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보이지는 않습니다.

⚠️ 건물 전체 현황조사와 본건을 구분해야 합니다 현황조사에는 한울차오름 여러 호실의 점유자들이 함께 기재되어 있습니다. 권리분석의 직접 대상은 4층 404호이며, 본건 점유자로 확인되는 사람은 최기용입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다

한울차오름은 47세대, 2017.04.04. 사용승인된 건물이며 제공된 비교 면적은 24.08㎡입니다. 그러나 해당 면적은 본건과의 일치 여부가 확인되지 않았고, 최근 12개월 평균·최신 거래가 등 가격 판단에 사용할 실거래 금액도 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 80,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

⚠️ 신건 가격의 의미 현재는 0회 유찰 신건으로 최저가가 감정가의 100%인 80,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 ‘감정가 대비 할인’도 없고 ‘시세 대비 할인’도 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,840,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	78,160,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 80,000,000원 기준으로 집행비용 1,840,000원을 제외한 78,160,000원이 부산은행에 배당되는 시뮬레이션입니다. 전체 채권액 대비 미배당액은 2,741,840,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 별도등기의 권리효과는 이 금액표에 포함되어 있지 않습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 80,000,000원)

회차별 채권 미배당액

실거래 자료가 없어 가격 비교 대신 각 회차의 채권 미배당 규모를 표시합니다. 미배당 증가는 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

✅ 임차인 관점 본건 404호 점유자 최기용은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 제공된 자료상 보증기관 대위·승계도 없어 보증금 중복계산 이슈도 없습니다.

⛔ 종합 권리 관점 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 점은 단순하지만, 토지 별도등기 인수가 명시돼 있습니다. 따라서 ‘인수 0원·권리 깨끗’ 유형으로 분류하면 안 됩니다. 이 별도등기의 구체적 권리와 가치 영향을 확인하기 전에는 응찰가 산정 자체가 보수적이어야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)이며 감정평가상 2층 201호를 제외한 호실은 도시형생활주택으로 이용됩니다.
입지. 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가·오피스텔·공동주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지로 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기·기계식주차·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 적시한 별도등기의 종류·순위·권리자·존속범위를 토지 등기사항과 직접 대조해야 합니다.
404호 점유자 확인. 최기용의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·실제 점유 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 낙찰 이후 권리관계와 행정상 효과를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
가격 검증. 최근 실거래 근거가 없으므로 80,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 전제하지 말고 별도 시세조사를 거쳐야 합니다.
배당 착시 주의. 부산은행의 미배당액이 크더라도 그것이 곧 낙찰자의 금전 인수액은 아닙니다. 반대로 배당표상 인수 0원이라고 토지 별도등기까지 소멸한다고 볼 수도 없습니다.

맺으며 — “대항력 없음”보다 “토지 별도등기”가 먼저다

404호 임차관계만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 최기용의 전입일은 2020.05.11.로 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 수협은행 가압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 임차인이 아니라 매각물건명세서에 명시된 토지 별도등기입니다.

게다가 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가 80,000,000원의 시장가격 적정성도 검증할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “임차인 위험은 낮지만, 별도등기와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.

부동산임의경매

대항력은 없지만, ‘토지 별도등기’가 핵심 — 부산 한울차오름 404호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도등기는 별개

② 임차인·점유관계 — 404호는 후순위 전입

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “대항력 없음”보다 “토지 별도등기”가 먼저다

사건 개요

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건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

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