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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.14 1회 · 최저 82,000,000원
C 매력지수45 D-DAY

부동산임의경매

2024타경4321 · 부산지방법원 · 다세대
최저매각가 신건 · 1차
82,000,000원 8,200만 감정가 82,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-14 D-DAY
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
820만원
최저가의 10% · 8,200,000원
실거래 대비
▲ 13.4% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 7,232만원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
내진설계 적용 · Ⅶ-0.203g 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 김선국 임차권은 후순위라 대항력은 없지만, 토지 별도등기가 인수권리로 명시돼 있어 구체 내용 확인 전에는 인수 0원 물건으로 판단하면 안 됩니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택)

임차권은 후순위지만, 토지 별도등기가 남는다 — 부산 한울차오름 904호

부산지방법원 2024타경4321 · 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 9층904호 (연산동,한울차오름)
💰 최저가 82,000,000원 · 🏠 임차보증금 70,000,000원 · ⚠️ 토지 별도등기 있음 · 📉 현재 회차 미배당 2,739,876,000원
45점
매력지수 C등급 · 후순위 임차권은 대항력 없지만 매각물건명세서상 토지 별도등기 인수권리가 있어 원문 확인 전 안전형으로 볼 수 없음
김선국 보증금 70,000,000원은 전입 2021.10.01로 2017.04.21 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 토지 별도등기가 인수권리로 명시되고 구체 금액과 실거래 시세도 확인되지 않아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 904호 임차권자 김선국의 전입일은 2021.10.01로 2017.04.21 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있습니다. 배당표상 금액으로 계산된 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기의 구체적 내용과 금액이 제시되지 않아 실질 인수위험을 0원으로 단정할 수 없는 물건입니다.
감정가 / 최저가
82,000,000원
신건(0회 유찰)
임차보증금
70,000,000원
김선국 · 대항력 없음
매수인 인수
토지 별도등기
구체 금액 미상
현재 회차 미배당
2,739,876,000원
채권총액 2,820,000,000원 기준

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 9층 904호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 말소기준은 2017.04.21 주식회사부산은행 근저당권이며 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 2023년 등기된 김선국의 주택임차권과 2024년 수협은행 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 특히 김선국의 전입일은 2021.10.01로 말소기준일보다 늦어 임차보증금 70,000,000원에 대한 대항력은 없습니다.

다만 이 사건은 후순위 임차권만 보고 “인수 0”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 명시돼 있기 때문입니다. 제공된 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 그 계산에 토지 별도등기의 구체 금액은 나타나지 않습니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 토지 별도등기 내용을 확인하기 전까지 취득원가를 82,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경4321
소재지부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 9층904호 (연산동,한울차오름)
용도 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택
소유자김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가82,000,000원 / 82,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일2026.10.14
명세서상 인수권리토지 별도등기 있음

① 권리 흐름 — 후순위 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 핵심

말소기준 근저당은 2017.04.21 설정된 부산은행 채권최고액 2,400,000,000원입니다. 2019년 한국토지주택공사 전세권 39,000,000원은 2021.09.27 이미 말소되었습니다. 현재 904호에서 직접 확인되는 임차권자는 김선국 1명이며, 임대차계약일 2021.08.16, 전입·점유개시 2021.10.01, 보증금 70,000,000원입니다. 등기 경정으로 확정일자는 2021.09.08로 정리되어 있습니다.

✅ 김선국 임차권 — 대항력 없음 전입일 2021.10.01은 말소기준 2017.04.21보다 뒤입니다. 따라서 김선국의 70,000,000원 임차보증금은 대항력 있는 선순위 임차보증금으로 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
⛔ 별도 확인해야 할 인수권리 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있습니다. 구체적인 권리내용이나 금액이 제시되지 않았으므로, 이 부분은 후순위 임차권과 별개로 매수인이 떠안을 위험이 남아 있습니다.

② 904호 임차인 분석

임차인범위보증금전입 / 확정일자대항력우선변제승계
김선국 건물 전유부분 전부 70,000,000원 2021.10.01 / 2021.09.08 없음 미상 해당 없음

김선국의 임차권등기는 2023.10.18 등기되었고, 2024.11.01 경정등기를 통해 확정일자가 2021.09.08로 정리되었습니다. 하지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입일은 2021.10.01로, 2017.04.21 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 70,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,876,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행2,400,000,000원80,124,000원
2. 가압류 · 수협은행420,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 채권총액은 2,820,000,000원, 예상 채권배당은 80,124,000원, 미배당은 2,739,876,000원입니다. 이 배당계산에서 금액으로 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서상 토지 별도등기 인수권리는 별도로 남아 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 82,000,000원)
회차별 미배당
실거래 가격 자료가 없어 가격 메리트 비교는 하지 않습니다. 유찰될수록 채권 미배당액은 증가합니다.

④ 회차 시나리오

회차매각가채권 배당미배당매수인 금액산정 인수
현재 회차 · 신건 100%82,000,000원80,124,000원2,739,876,000원0원
1회 유찰 · 80%65,600,000원64,019,200원2,755,980,800원0원
2회 유찰 · 64%52,480,000원51,135,360원2,768,864,640원0원
⚠️ 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없음 한울차오름의 실거래 가격 자료가 제시되지 않았고, 면적 비교자료도 대상 호수와 매칭되지 않았습니다. 따라서 82,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 토지 별도등기 인수위험까지 존재하므로 최저가만 보고 저가매수라고 평가하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근이며 주변은 주택·상가지대로 오피스텔, 공동주택과 각종 상가가 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기· 공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역, 대지 338.1㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
  • 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 토지 별도등기의 권리종류·범위· 금액을 확인하기 전에는 실질 취득원가를 확정하지 마세요.
  • 김선국 임차권 구분. 보증금은 70,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 토지 별도등기 위험과 혼동하지 않아야 합니다.
  • 확정일자 경정 반영. 김선국 임차권의 확정일자는 등기 경정 후 2021.09.08입니다.
  • 가격 검증. 실거래 가격 자료가 없으므로 감정가 82,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
  • 배당 부족. 신건 매각가 기준 채권 미배당이 2,739,876,000원으로 매우 크며 부산은행 신청채권 2,175,703,296원도 전액 충족되지 않습니다.

맺으며 — “임차권은 후순위, 핵심은 토지 별도등기”

이 사건에서 70,000,000원 임차보증금만 보고 위험한 대항력 인수형으로 판단할 필요는 없습니다. 김선국의 전입은 2021.10.01로 2017.04.21 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 문제는 다른 곳에 있습니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있는데, 그 구체적인 금액과 내용이 제시되지 않았습니다. 게다가 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 82,000,000원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 임차권은 정리 가능하지만, 토지 별도등기 확인 전에는 안전한 인수 0원 물건으로 분류할 수 없는 사건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당추정 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 특히 본건은 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 명시되어 있으므로 입찰 전 해당 등기와 매각조건 원문을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰· 투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 9층904호 (연산동,한울차오름)

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