부산지방법원 2024타경4321. 연제구 연산동 한울차오름 10층 1004호로, 법원 용도는 다세대, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기상 출발점은 2017.04.18 주식회사한울의 소유권보존이고, 사흘 뒤인 2017.04.21 부산은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.04.17 수협은행 가압류 420,000,000원, 2024.08.12 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 김본선·윤종대가 각 2분의 1 지분을 가진 공유자입니다. 2022.12.07에는 2017.09.10 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서가 별도로 토지 별도등기 존재를 인수권리로 명시하고 있어, 권리분석의 핵심은 후순위 채권 소멸 여부보다 이 별도등기의 실제 내용 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 10층1004호 (연산동, 한울차오름) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 말소기준 | 2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 확인 필요
또 하나 눈에 띄는 등기는 2022.12.07의 민간임대주택등기입니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 매각 후 이 등기의 처리와 효력 역시 원본 서류를 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
임차·점유 현황 — 42명은 대항력 없음, 1명은 판정 미상
현황조사상 점유자는 43명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 확인된 42명은 모두 말소기준일 2017.04.21 이후 전입해 대항력이 없습니다. 반면 806호 옥은호는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 본건 1004호의 이설기는 2023.01.18 전입으로 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준현 | 201호 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)탑팩토리 | 2층 201호 | 2022.03.23 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 301호 | 2017.05.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변승혜 | 302호 | 2017.04.24 | 미상 | 2024.09.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인철 | 303호 | 2022.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현태 | 401호 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연진 | 402호 | 2023.02.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 403호 | 2018.04.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최기용 | 404호 | 2020.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공진미 | 405호 | 2020.03.24 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유태화 | 406호 | 2023.02.10 | 미상 | 2024.09.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정아름 | 501호 | 2024.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 옥미선 | 502호 | 2018.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배세인 | 503호 | 2022.07.20 | 미상 | 2024.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽은준 | 505호 | 2023.06.16 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄희우 | 506호 | 2017.09.21 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 601호 | 2018.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임채유 | 602호 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선우 | 603호 | 2022.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기연 | 604호 | 2018.05.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성선아 | 606호 | 2024.01.22 | 미상 | 2024.09.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주영 | 606호 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현지 | 701호 | 2024.03.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송순희 | 702호 | 2023.08.07 | 미상 | 2024.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임규린 | 703호 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안창재 | 706호 | 2020.12.14 | 미상 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한솔 | 801호 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정순 | 802호 | 2017.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은주 | 803호 | 2018.05.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동준 | 804호 | 2021.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이학준 | 805호 | 2019.09.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 옥은호 | 806호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지훈 | 901호 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민지 | 902호 | 2022.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주호 | 903호 | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선국 | 904호 | 2021.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 905호 | 2020.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김금해 | 906호 | 2024.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 1001호 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오승현 | 1002호 | 2020.10.30 | 미상 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정현 | 1003호 | 2020.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이설기 | 1004호 | 2023.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나연 | 1006호 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·회차 구조 — 신건 81,000,000원
현재 회차는 감정가 100%의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 81,000,000원입니다. 배당계산상 매수인의 금전 인수액은 0원이므로 금액만 놓고 보면 현재 회차 실질취득액도 81,000,000원입니다. 다만 토지 별도등기의 권리효과는 이 금액 계산과 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 81,000,000원 | 79,142,000원 | 2,740,858,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,800,000원 | 63,233,600원 | 2,756,766,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,840,000원 | 50,506,880원 | 2,769,493,120원 | 0원 |
신청채권자 부산은행의 청구액은 2,175,703,296원이고, 현재 회차 배당계산상 부산은행에 배당되는 금액은 79,142,000원입니다. 감정가 규모보다 근저당 채권최고액과 신청채권액이 훨씬 큰 구조라 어느 시나리오에서도 신청채권은 충족되지 않습니다. 이는 채권자의 미회수 문제이지, 그 자체가 매수인에게 금전채무로 승계된다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 79,142,000원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 2,820,000,000원 중 79,142,000원이 배당되고 2,740,858,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 금전 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 별도등기 권리부담은 이 금액 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며, 감정 이용상태상 2층 201호를 제외한 기호(2)-(48)은 도시형생활주택입니다. 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)입니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가·오피스텔·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 폭 도로와 접합니다. 토지면적은 338.1㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 단지. 한울차오름은 47세대이며 사용승인 기준일은 2017.04.04입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 핵심 항목입니다. 별도등기의 종류와 실제 매수인 부담 범위를 입찰 전에 확정해야 합니다.
- 1004호 점유관계 확인. 이설기는 2023.01.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·실제 임대차 내용은 확인해야 합니다.
- 806호 미상 점유자 확인. 옥은호는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 사건 전체 점유관계와 매각범위를 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 효력을 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 부산은행 근저당 채권최고액 2,400,000,000원과 수협은행 가압류 420,000,000원에 비해 매각가가 작아 미배당이 크지만, 그 미배당 자체가 매수인의 금전 인수액은 아닙니다.
- 가격 검증. 현재는 감정가 81,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 감정가만으로 싸거나 비싸다고 단정하지 말고 실제 거래가격을 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 토지 별도등기 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원”보다 중요한 한 줄
이 사건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2017.04.21 부산은행 근저당보다 뒤의 수협은행 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 본건 1004호의 이설기도 2023.01.18 전입으로 대항력이 없습니다. 배당계산상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 인수권리로 적혀 있고, 사건 전체 점유조사에는 전입일이 확인되지 않은 806호 점유자도 존재합니다. 또 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “후순위 채권은 정리되지만, 별도등기 원문 확인 전까지 권리상 완전한 안전형으로 확정할 수 없는 신건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격 역시 감정가 81,000,000원이 그대로 최저가인 단계이므로, 실거래 검증 없이 가격 메리트를 붙여서는 안 됩니다.
