부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 2017.04.21 부산은행 근저당이 말소기준으로, 그 뒤의 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있고, 목적물인 304호로 특정된 점유자는 확인되지 않습니다. 시세 실거래 자료도 없어 80,000,000원이 싼지 비싼지는 판단할 근거가 부족합니다.

감정가

80,000,000원

한울차오름 304호

최저가

80,000,000원

신건 · 유찰 0회

매수인 인수

금액 미상

토지 별도등기 있음

현재 회차 미배당

2,781,840,000원

배당 시뮬레이션 기준

부산지방법원 2024타경4321. 목적물은 부산 연제구 연산동 한울차오름 3층 304호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이고, 감정평가 이용상태도 201호를 제외한 나머지 호수를 도시형생활주택으로 적고 있습니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대로 각 2분의 1 지분을 보유합니다.

등기 권리의 기준점은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이후 2018.04.17 한국토지주택공사 전세권 40,000,000원, 2024.04.17 수협은행 가압류 420,000,000원, 2024.08.12 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 토지 별도등기는 별도로 인수권리라고 명시되어 있어, 등기부상 후순위 권리 소멸만 보고 “인수 0원”으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 3층304호 (연산동,한울차오름)
물건종류	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	80,000,000원 / 80,000,000원 (신건)
청구금액	2,175,703,296원
말소기준권리	2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.10.14
별도 인수표시	토지 별도등기 있음

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 따로 본다

✅ 등기상 후순위 권리 2017.04.21 부산은행 근저당 이후 설정된 한국토지주택공사 전세권, 수협은행 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.

⛔ 별도 인수 표시 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있습니다. 인수 금액은 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 임의 금액을 더하지 않습니다. 따라서 최저가 80,000,000원을 곧바로 실질취득가로 보는 것은 적절하지 않습니다.

② 임차·점유 확인 — 304호를 다른 호수와 섞으면 안 된다

현황조사에는 한울차오름의 여러 호수 점유자가 함께 기재돼 있지만, 이 사건 목적물은 304호입니다. 201호·301호·302호·303호·401호 등 다른 호수의 점유자를 304호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 현재 자료에서 304호로 특정된 이름은 확인되지 않으며, 매각물건명세서에는 호수·전입일·보증금이 특정되지 않은 “한국토”가 주거 용도로 기재돼 있습니다.

점유자	목적부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토	미상 · 주거	미상	미상	대항력 가능·미상	미상	미상

전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없으므로, 304호와의 실제 대응관계를 확인해야 합니다.

⚠️ 다른 호수의 점유정보 전입일이 확인되는 다른 호수 점유자들은 모두 2017.04.21 말소기준권리보다 뒤에 전입한 것으로 정리돼 있습니다. 다만 그 사실이 곧 304호 점유상태를 증명하는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,840,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	78,160,000원
2. 전세권 · 한국토지주택공사	40,000,000원	0원
3. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 가정에서 채권 총액 2,860,000,000원 중 채권자 배당액은 78,160,000원이고 미배당은 2,781,840,000원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 별도로 명시된 토지 별도등기의 인수 내용·금액은 이 배당수치에 포함된 것으로 볼 수 없으므로 따로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (80,000,000원)

집행비용 1,840,000원과 부산은행 78,160,000원으로 매각대금이 소진되는 시뮬레이션입니다.

회차별 미배당

실거래 자료가 없어 가격 비교 대신 현재 회차와 유찰 시나리오의 미배당 규모를 표시합니다.

④ 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 80,000,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 확인되지 않아 80,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 토지 별도등기 인수 내용의 금액까지 확인되지 않은 상태에서는 최저가만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

회차	매각가	채권자 배당	미배당
현재 회차 · 감정가 100%	80,000,000원	78,160,000원	2,781,840,000원
1회 유찰 시 · 감정가 80%	64,000,000원	62,448,000원	2,797,552,000원
2회 유찰 시 · 감정가 64%	51,200,000원	49,878,400원	2,810,121,600원

⚠️ 유찰가가 내려가도 확인사항은 그대로 시나리오상 매각가는 80,000,000원, 64,000,000원, 51,200,000원으로 내려가지만, 토지 별도등기의 구체적 인수내용과 304호 점유관계가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택·상가지대로 오피스텔, 공동주택, 각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 소재하며, 감정평가상 대중교통사정은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
이용상태. 감정평가상 201호는 근린생활시설이고 나머지는 도시형생활주택입니다. 이 사건 목적물은 304호입니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 기재돼 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
공부 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 표시한 만큼, 별도등기의 종류·범위·말소 여부와 매수인 부담 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
304호 실제 점유자 확인. 다른 호수 점유자 명단과 분리해 304호의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
“한국토” 기재 확인. 매각물건명세서의 주거 점유 기재는 호수·전입일·보증금이 특정되지 않아 대항력 및 승계 여부를 현재 상태로 확정하기 어렵습니다.
한국토지주택공사 전세권. 등기상 전세금 40,000,000원의 전세권은 2018.04.17 접수돼 말소기준권리보다 뒤이고 자료상 매각으로 소멸합니다.
가격 원본 대조. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 80,000,000원을 곧바로 시세 또는 저가매수 기준으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.

맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 없음”은 같은 말이 아니다

이 사건의 등기 구조만 보면 2017.04.21 부산은행 근저당이 기준이고, 그 뒤의 한국토지주택공사 전세권·수협은행 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있고, 304호의 실제 임차·점유관계도 현재 자료만으로 확정되지 않습니다.

또한 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어 최저가 80,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “신건 80,000,000원”이 아니라, 토지 별도등기의 실제 인수부담과 304호 점유관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 계산하는 것입니다.

부동산임의경매

말소기준 이후 권리는 소멸 — 다만 ‘토지 별도등기’와 304호 점유 확인이 먼저다

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 따로 본다

② 임차·점유 확인 — 304호를 다른 호수와 섞으면 안 된다

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

④ 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없다

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 없음”은 같은 말이 아니다

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (64장)

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