부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 9층 905호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대이며 각 지분은 2분의 1입니다. 권리의 출발점은 2017.04.21. 설정된 부산은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 수협은행 가압류와 박예지의 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차권자 박예지는 임대차계약일과 확정일자가 2020.11.13., 점유개시는 2020.11.28., 주민등록은 2020.11.30.입니다. 모두 2017.04.21. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 68,250,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 9층905호 (연산동,한울차오름) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 김본선 지분 2분의 1 · 윤종대 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 승계되지 않지만 별도등기는 남는다
말소기준권리는 2017.04.21. 부산은행 근저당권입니다. 현재 소유자 김본선·윤종대의 소유권이전은 그 뒤인 2017.09.22. 이루어졌고, 같은 날 근저당 채무자가 윤종대로 변경됐습니다. 2024.04.17. 수협은행의 윤종대 지분 가압류 420,000,000원, 2024.07.26. 박예지의 주택임차권 68,250,000원, 2024.08.12. 부산은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
2022.12.07.에는 민간임대주택등기가 기재되어 있으며, 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있습니다. 이와 별개로 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 인수권리로 표시되어 있으므로, 최종 입찰 판단은 별도등기 원문 확인 이후가 안전합니다.
② 임차인 — 박예지 보증금 68,250,000원은 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박예지 | 전유부분 전부 | 2020.11.30 / 2020.11.13 | 68,250,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확정 매수인 승계 없음 |
박예지는 2020.11.28. 점유를 시작하고 2020.11.30. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준일인 2017.04.21.보다 늦기 때문에 대항력이 없으며, 2024.07.23. 임차권등기명령을 거쳐 2024.07.26. 주택임차권이 등기됐지만 이 임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 배당요구도 2024.07.26. 이루어졌습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 82,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 한울차오름은 2017.04.04. 준공, 47세대 규모이고 감정평가상 기호(2)-(48)은 도시형생활주택입니다.
다만 이 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 82,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지를 수치로 판정할 근거는 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 권리 측면에 토지 별도등기 확인 과제가 남아 있으므로 가격과 권리를 함께 보수적으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 80,124,000원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,876,000원을 제외한 80,124,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 2,820,000,000원 중 총 배당액은 80,124,000원이고 미배당액은 2,739,876,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근이며 주변은 주택·상가지대로 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 한울차오름 기호(2)-(48)은 도시형생활주택이며, 집합건축물대장상 용도는 공동주택입니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지로 남서측 약 6m 내외 도로에 접하며, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 등기 내용, 권리자, 존속 여부, 매각 후 인수 범위와 대지권에 미치는 영향을 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 박예지 임차권 확인. 임대차계약일 2020.11.13., 점유개시 2020.11.28., 주민등록 2020.11.30., 보증금 68,250,000원 및 배당요구 2024.07.26.을 원본 서류와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 82,000,000원이라는 최저가만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 분리. 배당표상 금전 인수액 0원과 토지 별도등기라는 인수권리는 서로 다른 문제로 나눠 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원”보다 중요한 한 줄이 있다
이 물건의 임차권 구조만 보면 비교적 명확합니다. 박예지의 68,250,000원 보증금은 말소기준권리보다 늦은 전입·점유에 기초해 대항력이 없고, 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 수협은행 가압류 역시 후순위로 소멸하며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
그러나 결론을 좌우하는 것은 배당표 밖에 있습니다. 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있기 때문입니다. 게다가 직접 비교할 실거래 가격도 확인되지 않아 82,000,000원이 싸다고 평가할 근거 역시 부족합니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 승계 위험은 낮지만, 토지 별도등기의 실체 확인 전에는 권리상 안전하다고 단정하기 어려운 물건으로 보는 것이 일관된 해석입니다.
