부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 최저 8,100만원 🏦 말소기준 24억원 👤 302호 점유자 1명 ⚠️ 토지 별도등기 있음

한 줄 평 2017.04.21. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 302호 변승혜의 전입·전세권은 그 이후여서 대항력 없음·전세권 소멸 예정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 명시돼 있어, 금액으로 계산된 인수액 0원만 보고 권리가 완전히 깨끗하다고 단정하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

81,000,000원

신건(0회 유찰)

배당 후 미배당

2,805,858,000원

현재 회차 시뮬레이션

매수인 인수

0원

배당 계산 기준

핵심 확인사항

토지 별도등기

매각물건명세서 명시

부산지방법원 2024타경4321. 연제구 연산동 한울차오름 3층 302호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 등기 흐름의 출발점은 2017.04.21. 설정된 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2017.04.24. 변승혜의 65,000,000원 전세권, 2024.04.17. 수협은행의 420,000,000원 가압류, 2024.08.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

302호의 점유자는 변승혜로 조사됐습니다. 전입일은 2017.04.24.로 말소기준일인 2017.04.21.보다 늦어 대항력이 없고, 같은 날 설정된 전세권 역시 말소기준권리 이후입니다. 변승혜는 2024.09.04. 배당요구를 했습니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당계산에서는 매수인이 승계하는 보증금이 잡히지 않습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 3층302호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	81,000,000원 / 81,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14

① 권리 흐름 — 기준일 뒤 권리는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

말소기준권리는 2017.04.21. 부산은행 근저당입니다. 302호 변승혜의 전입과 전세권 설정일은 2017.04.24.로 기준일보다 늦고, 수협은행 가압류와 경매개시결정도 모두 후순위입니다. 따라서 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

⛔ 별도 확인이 필요한 권리 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시돼 있습니다. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기의 구체적 내용은 금액으로 제시돼 있지 않습니다. 입찰 전 해당 토지 등기와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.

② 302호 임차·점유관계

점유자	점유부분	전입일	보증금·전세금	대항력	우선변제	승계
변승혜	302호 · 주거	2017.04.24	전세권 65,000,000원	없음	배당요구 2024.09.04	소멸

변승혜의 전입신고는 말소기준권리보다 3일 늦어 대항력이 없습니다. 등기부상 전세권도 2017.04.24. 설정돼 후순위이며, 전세금은 65,000,000원입니다. 현재 회차 배당에서는 선순위 부산은행 근저당에 매각대금이 모두 소진돼 변승혜에게 예상배당은 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 후순위 전세권이 미배당된다는 뜻이지, 대항력 없는 전세금이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,858,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	79,142,000원
2. 전세권 · 변승혜	65,000,000원	0원
3. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 합계 2,885,000,000원 중 예상 배당은 79,142,000원이며, 미배당은 2,805,858,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 8,100만원)

회차별 미배당

신건 2,805,858,000원 · 1회 유찰 2,821,766,400원 · 2회 유찰 2,834,493,120원입니다.

✅ 302호 임차관계 관점 확인된 302호 점유자 변승혜는 말소기준일 뒤 전입했고 전세권 역시 후순위이므로 대항력 없음·매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산상 매수인 승계액도 0원입니다.

⚠️ 가격 판단은 시세자료 없이 보수적으로 한울차오름의 실거래 비교자료가 제시되지 않아 감정가 81,000,000원이 시세보다 싸거나 비싼지는 판단할 수 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가지대이며 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
용도. 감정평가상 기호(2)~(48)은 도시형생활주택이며, 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)입니다.
토지. 일반상업지역의 세로장방형 평지로 공동주택 등의 부지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 이번 물건의 가장 중요한 체크포인트입니다. 토지 등기 내용과 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
302호 점유자 확인. 변승혜는 후순위 전입·전세권자로 대항력은 없지만 실제 인도 상황과 점유 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
전세권 미배당과 승계를 혼동하지 않기. 65,000,000원 전세권은 예상배당 0원이지만 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 81,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
회차별 채권부족액. 현재 회차부터 이미 배당재원이 채권액에 크게 못 미치며, 1회·2회 유찰 시 미배당 규모는 더 커집니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 토지 별도등기를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 전세권보다 토지 별도등기가 핵심”

302호 자체의 임차관계는 비교적 명확합니다. 변승혜의 전입과 65,000,000원 전세권은 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건에는 토지 별도등기 있음이라는 별도 변수가 명시돼 있습니다. 또한 실거래 시세자료가 없어 신건 최저가 81,000,000원의 가격 적정성을 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 302호 후순위 전세권은 정리되지만, 토지 별도등기의 구체적 내용과 가격 검증이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.

부동산임의경매

전세권은 후순위지만 ‘토지 별도등기’ 확인이 핵심 — 부산 한울차오름 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일 뒤 권리는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

② 302호 임차·점유관계

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “후순위 전세권보다 토지 별도등기가 핵심”

사건 개요

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