부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 대상 901호의 김지훈은 2023.05.02 전입으로 2017.04.21 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있어, 이 별도등기의 구체적 내용과 부담 범위를 확인하기 전에는 권리가 깨끗하다고 단정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 84,000,000원의 가격 메리트 역시 판단 근거가 부족합니다.

감정가 / 최저가

84,000,000원

신건(0회 유찰)

배당모형 인수액

0원

단, 토지 별도등기 별도 확인

901호 점유자

김지훈

2023.05.02 전입 · 대항력 없음

현재 미배당

2,737,912,000원

채권총액 대비 배당 부족

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 9층 901호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 현재 공유자는 김본선·윤종대가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 이후 2024.04.17 수협은행 가압류 420,000,000원과 2024.08.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

대상 901호에는 김지훈이 2023.05.02 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 동시에 이 사건에는 별개의 핵심 확인사항이 있습니다. 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 명시 인수권리로 기재되어 있어, 배당표의 금액 인수 0원만으로 매수 후 부담이 전혀 없다고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 9층901호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	84,000,000원 / 84,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
말소기준권리	2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.10.14

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도등기 확인 필요

⛔ 핵심 인수 확인사항 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시 인수권리로 기재돼 있습니다. 구체적인 별도등기 내용과 매수인이 부담하게 되는 법적·경제적 범위는 현재 자료만으로 금액화할 수 없습니다. 따라서 배당 시나리오의 매수인 인수액 0원은 금액 배당모형상의 결과일 뿐, 토지 별도등기 문제까지 해소됐다는 의미로 볼 수 없습니다.

2017.09.22에는 기존 근저당권의 채무자가 윤종대로 변경됐고, 같은 날 김본선·윤종대에게 각 2분의 1 지분으로 소유권이 이전됐습니다. 2022.12.07에는 2017.09.10 민간임대주택 등록을 원인으로 민간임대주택등기도 존재합니다. 대상 건물은 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다.

② 901호 임차·점유 현황

점유자	호실	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김지훈	901호	2023.05.02	미상	대항력 없음	미상	없음

김지훈의 전입일은 2023.05.02로 말소기준권리인 2017.04.21 부산은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 점유자는 아닙니다.

✅ 901호 임차관계 관점 현재 확인되는 901호 점유자 자체는 말소기준보다 후순위 전입으로 대항력이 없습니다. 임차보증금 인수형 사건으로 보기는 어렵습니다.

③ 가격 — 실거래 비교 없이 신건 84,000,000원

한울차오름은 47세대이며 2017.04.04 준공됐습니다. 다만 현재 자료에는 대상 901호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 같은 84,000,000원의 신건 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.

⚠️ 가격 메리트는 단정 금지 신건이라는 이유만으로 비싸다고 볼 수도, 감정가 84,000,000원이 낮아 보인다는 이유만으로 저렴하다고 볼 수도 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없는 상태이므로 가격 판단은 별도로 보완해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,912,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	82,088,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권총액 2,820,000,000원 중 82,088,000원이 배당되고, 2,737,912,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 배당모형상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 토지 별도등기의 부담은 별도 확인 대상입니다.

매각대금 배분 (신건 84,000,000원)

회차별 채권 미배당액

실거래 비교자료가 없어 현재·1회·2회 유찰 시나리오의 미배당액을 비교합니다.

⚠️ 배당 부족은 곧 매수인 인수를 뜻하지 않는다 현재 회차의 채권 미배당액은 2,737,912,000원이지만, 후순위 가압류와 말소기준 근저당의 미배당 자체를 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 배당 시나리오상 금액 인수는 0원입니다.

⛔ 별도등기가 최우선 확인사항 이 사건의 핵심은 미배당 채권 규모보다 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에서 인수권리로 명시돼 있으므로, 해당 등기의 종류·권리자·부담 내용이 확인되기 전에는 매수 후 부담을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가지대이며 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 소재해 대중교통 사정은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
용도. 2층 201호는 근린생활시설이며 나머지 기호는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 대상 901호는 도시형생활주택입니다.
토지. 일반상업지역, 평지·세로장방형의 공동주택 등 부지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 명세서에 인수권리로 명시돼 있으므로 별도등기의 구체적 내용과 매수인 부담 범위를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
901호 점유관계. 김지훈은 2023.05.02 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 원문 기준으로 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
가격 검증. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 84,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
회차별 자금계획. 현재 84,000,000원, 1회 유찰 시 67,200,000원, 2회 유찰 시 53,760,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 기준으로 토지 별도등기와 점유관계를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “금액 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다

901호 점유자 김지훈은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 부산은행 근저당 이후의 수협은행 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오만 보면 매수인 금액 인수는 0원입니다. 그러나 매각물건명세서가 토지 별도등기를 명시 인수권리로 표시하고 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 이 별도등기의 내용이 해소되기 전에는 권리관계를 안전형으로 단정하기 어렵습니다.

가격 역시 최근 실거래 비교값이 없어 감정가와 같은 신건 최저가 84,000,000원의 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 901호 임차관계보다 토지 별도등기 확인이 우선이고, 그다음이 실제 시세 검증입니다. 별도등기의 법적·경제적 부담이 확인되지 않은 상태에서는 단순한 “인수 0원” 사건으로 접근하지 않는 것이 자료에 부합합니다.

부동산임의경매

배당상 금액 인수는 0원, 하지만 ‘토지 별도등기’ 확인이 먼저 — 부산 한울차오름 901호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도등기 확인 필요

② 901호 임차·점유 현황

③ 가격 — 실거래 비교 없이 신건 84,000,000원

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “금액 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (64장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고