부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 702호 현 점유자 송순희의 전입은 말소기준권리인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 과거 안영선의 50,000,000원 주택임차권등기도 이미 말소됐습니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있으므로, 배당표상 금액형 인수 0원만 보고 권리가 완전히 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

83,000,000원

신건(0회 유찰)

신청채권액

2,175,703,296원

부산은행 임의경매

매수인 인수

토지 별도등기

명세서상 인수권리 명시

702호 대항력

없음

전입 2023.08.07 · 기준 2017.04.21

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 7층 702호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 83,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원이며, 2024년 수협은행 가압류와 부산은행 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하니 안전하다”고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 별도등기의 구체적 내용과 매수 후 효력은 입찰 전 원문 확인이 필요한 핵심 쟁점입니다. 또한 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 이 등기의 매각 후 처리도 함께 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 7층702호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	83,000,000원 / 83,000,000원 (신건)
신청채권액	2,175,703,296원
말소기준권리	2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.10.14

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 확인 필요

⚠️ 가장 중요한 인수 체크 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원으로 계산되어도, 이 별도등기 자체가 사라진다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 토지등기부와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.

등기부에는 2023.07.19 안영선 명의의 주택임차권등기도 있었고 임차보증금은 50,000,000원, 계약일 2018.07.07, 주민등록·확정일자는 2018.07.09로 기재됐습니다. 다만 이 임차권등기는 2023.08.17 해제를 원인으로 이미 말소되었습니다.

② 702호 임차·점유 관계

성명	점유부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
송순희	702호	2023.08.07	미상	없음	미상	없음

본 호실 702호에서는 송순희가 2023.08.07 전입한 것으로 조사됐고 2024.09.02 배당요구를 접수했습니다. 전입일이 말소기준권리 2017.04.21보다 훨씬 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차관계 자체로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위·배당액은 별도 확인이 필요합니다.

✅ 702호 임차관계만 보면 현재 확인되는 점유자의 전입은 말소기준권리 이후이고, 과거 안영선의 50,000,000원 임차권등기도 이미 말소됐습니다. 임차보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,894,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	81,106,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권자 총 청구액 2,820,000,000원 중 예상배당은 81,106,000원이며, 미배당액은 2,738,894,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 금액형 임차보증금 승계는 계산되지 않지만, 명세서에 적힌 토지 별도등기는 별개의 인수 확인사항입니다.

매각대금 배분 (신건 83,000,000원)

회차별 채권 미배당액

실거래 가격 자료가 없어 가격 메리트 비교 대신 회차별 미배당액을 표시했습니다.

④ 유찰 시나리오

회차	매각가	채권자 배당	미배당
현재 회차 · 신건 100%	83,000,000원	81,106,000원	2,738,894,000원
1회 유찰 · 80%	66,400,000원	64,804,800원	2,755,195,200원
2회 유찰 · 64%	53,120,000원	51,763,840원	2,768,236,160원

유찰될수록 매각가는 83,000,000원 → 66,400,000원 → 53,120,000원으로 내려가지만, 부산은행을 포함한 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 시세 실거래 자료가 없으므로 83,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

⛔ 가격 판단의 한계 한울차오름은 47세대, 2017.04.04 준공이며 대상 전용면적은 24.08㎡로 제시되어 있습니다. 그러나 동일 면적 실거래 매칭 자료가 없어 감정가 83,000,000원을 시세와 직접 비교할 근거가 없습니다. 신건·유찰 여부만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)이며 감정평가 이용상태도 2층 201호를 제외한 기호(2)-(48)은 도시형생활주택입니다.
입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가지대와 오피스텔·공동주택·각종 상가가 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기·기계식주차·도시가스·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 338.1㎡, 공시지가 3,087,000원/㎡이며 남서측 약 6m 도로와 접합니다.
하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 토지등기부와 매각물건명세서에서 별도등기의 내용·효력·매수인 부담 범위를 직접 확인해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 등기의 처리와 의무 존속 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
702호 점유자 명도. 송순희의 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
보증금·확정일자 확인. 송순희의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 자료를 추가 대조해야 합니다.
시세 별도 조사. 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 감정가 83,000,000원의 적정성을 실거래·매물가로 따로 검증해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·토지등기부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 임차보다 ‘토지 별도등기’가 핵심

702호의 임차관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 현 점유자 송순희의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 과거 안영선의 50,000,000원 임차권등기도 이미 말소됐습니다. 후순위 수협은행 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건을 “인수 0원의 깨끗한 물건”으로 단정하면 안 되는 이유가 있습니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 직접 명시하고 있기 때문입니다. 게다가 동일 면적 실거래 자료가 없어 신건 83,000,000원의 가격 경쟁력도 현재 자료만으로는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 임차보증금이 아니라 토지 별도등기의 실제 내용과 가격 검증입니다.

부동산임의경매

신건 8,300만원, 대항력 임차인은 없지만 ‘토지 별도등기’ 확인이 먼저 — 부산 한울차오름 702호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 확인 필요

② 702호 임차·점유 관계

③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

④ 유찰 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 임차보다 ‘토지 별도등기’가 핵심

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (64장)

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