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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.14 1회 · 최저 81,000,000원
D 매력지수38 D-DAY

부동산임의경매

2024타경4321 · 부산지방법원 · 다세대
최저매각가 신건 · 1차
81,000,000원 8,100만 감정가 81,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-14 D-DAY
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
810만원
최저가의 10% · 8,100,000원
실거래 대비
▲ 12.0% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 7,232만원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
내진설계 적용 · Ⅶ-0.203g 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 후순위 임차권·가압류는 소멸하지만, 토지 별도등기가 명시 인수권리라 실제 취득부담 확인이 먼저입니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대·도시형생활주택)

임차보증금 대항력은 없지만, ‘토지 별도등기’ 확인 전 인수 0원 단정은 금물 — 한울차오름 604호

부산지방법원 2024타경4321 · 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 6층604호 (연산동,한울차오름)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 81,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.14 · 말소기준 2017.04.21 부산은행 근저당
38점
매력지수 D등급 · 임차보증금 대항력은 없지만 토지 별도등기가 인수권리로 명시돼 실질취득비용 확정 전 입찰 판단이 어렵습니다.
말소기준 이후 임차권·가압류는 소멸하고 김기연 보증금 65,000,000원도 대항력은 없으나, 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시 인수권리로 기재돼 배당계산상 인수 0원만으로 완전 무인수를 단정할 수 없습니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🔑 2017.04.21 👤 본건 임차인 1명 💰 보증금 65,000,000원 🧾 유찰 0회
한 줄 평 김기연의 임차보증금 65,000,000원은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원만 보고 완전 무인수 물건으로 단정해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
신건 · 유찰 0회
실질취득
81,000,000원+
토지 별도등기 인수부담 확인 필요
매수인 인수
미확정
배당계산 0원 · 별도등기 명시
대항력 임차인 / 유찰
0명 / 0회
김기연 전입은 말소기준 이후

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 6층 604호로, 공부상 다세대이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 말소기준권리는 2017.04.21. 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 수협은행 가압류, 경매개시결정, 김기연의 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 엄지 명의 전세권 70,000,000원도 2018.04.13. 이미 말소됐습니다.

다만 이번 사건에서 가장 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시 인수권리로 기재돼 있습니다. 배당표 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이지만, 별도등기의 구체적 권리내용과 매각 후 존속 범위를 확인하기 전에는 실제 취득부담을 81,000,000원으로 고정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경4321
소재지부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 6층604호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용상태다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가81,000,000원 / 81,000,000원 (신건)
신청채권액2,175,703,296원
말소기준권리2017.04.21. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일2026.10.14

① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 ‘토지 별도등기’가 핵심

2017.04.21. 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 수협은행의 420,000,000원 가압류와 2024.08.12. 임의경매개시결정, 2024.09.09. 김기연 임차권등기는 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 김기연의 전입일 2018.05.01. 역시 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.

⛔ 명세서상 예외: 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 후순위 근저당·가압류·임차권이 소멸한다는 사실만으로 전체 권리가 깨끗하다고 결론내릴 수 없습니다. 별도등기의 권리자·순위·금액·매각 후 존속 여부가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.

② 임차인 — 본건 보증금 65,000,000원, 대항력 없음

한울차오름 전체 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 확인되지만, 본건 604호와 직접 연결되는 임차권등기는 김기연 1건입니다. 임대차계약일은 2018.04.17., 점유개시는 2018.04.29., 주민등록은 2018.05.01., 확정일자는 2018.04.18.이며 보증금은 65,000,000원입니다.

임차인점유부분보증금전입 / 확정일자대항력우선변제승계
김기연 건물 전부 65,000,000원 2018.05.01 / 2018.04.18 없음 미상 해당 없음

김기연은 2024.08.30. 배당요구를 했고, 2024.09.09. 임차권등기가 마쳐졌습니다. 다만 주민등록일 2018.05.01.은 말소기준권리인 2017.04.21.보다 늦으므로 대항력 있는 임차보증금 인수형 사건은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 보증금 중복합산 문제는 없습니다.

✅ 임차보증금 관점 김기연 보증금 65,000,000원은 대항력 없는 후순위 임차관계로 확인됩니다. 임차권등기 역시 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 가격보다 먼저 권리비용을 확정해야 한다

한울차오름은 47세대, 2017.04.04. 준공으로 확인됩니다. 다만 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않아, 현재 최저가 81,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건에서는 가격 할인 여부보다 토지 별도등기의 실제 인수부담을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.

⚠️ 최저가 81,000,000원만 보면 안 되는 이유 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 명세서에 별도 인수권리가 존재합니다. 실질취득비용은 낙찰가 + 토지 별도등기로 실제 승계되는 부담으로 봐야 하며, 별도등기 내용이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,858,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행2,400,000,000원79,142,000원
2. 가압류 · 수협은행420,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

81,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,858,000원을 제외한 79,142,000원이 부산은행에 배당되고, 수협은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 2,740,858,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (81,000,000원)
매각대금 대부분이 선순위 부산은행 근저당에 배당됩니다.
회차별 채권 미배당
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 선순위 채권도 전액 회수되지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 본건이 속한 주거 호실은 도시형생활주택으로 이용되고 있으며, 집합건축물대장상 공동주택입니다.
  • 입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변에 오피스텔·공동주택·상가가 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 연산역·시청역·거제역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·소방·승강기·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
  • 기타. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 토지 별도등기 원문 확인. 명세서상 인수권리로 적시돼 있으므로 별도등기의 권리자·순위·금액·존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득비용 재계산. 별도등기에서 인수되는 부담이 확인되면 낙찰가 81,000,000원에 이를 더해 판단해야 합니다.
  • 김기연 임차권. 보증금 65,000,000원, 전입 2018.05.01.로 말소기준 이후입니다. 대항력 인수형은 아닙니다.
  • 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
  • 배당구조. 현재 최저가에서도 부산은행 채권이 전액 배당되지 않고, 수협은행 예상배당은 0원입니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 특히 토지 별도등기 내용을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 임차인보다 ‘토지 별도등기’가 승부처

본건의 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 김기연의 보증금은 65,000,000원이지만 전입일이 2017.04.21. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 수협은행 가압류와 경매개시결정 역시 후순위입니다.

그러나 여기서 “인수 0원”으로 결론내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 별도로 토지 별도등기를 명시 인수권리로 표시하고 있기 때문입니다. 현재 최저가 81,000,000원은 신건 가격일 뿐이고, 실질취득비용은 별도등기의 구체적 부담을 확인한 뒤에야 확정할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유찰 여부나 임차보증금이 아니라 토지 별도등기의 실체를 확인해 인수범위를 확정하는 것입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 자료와 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 달라질 수 있으며, 특히 본건은 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 명시되어 있으므로 입찰 전 원문 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 6층604호 (연산동,한울차오름)

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