부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 손자영의 70,000,000원 임차권은 말소기준인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 뒤에 있어 대항력 없음·매각으로 소멸하는 구조입니다. 금액으로 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 이 권리의 내용과 효력을 원본으로 확인하기 전에는 ‘인수 없는 안전한 물건’으로 단정하면 안 됩니다. 실거래 비교금액도 확인되지 않아 81,000,000원이 시세보다 싸다는 판단 역시 보류해야 합니다.

감정가 / 최저가

81,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득(금액기준)

81,000,000원

금액 인수 0원 · 토지 별도등기 별도 확인

매수인 금액 인수

0원

임차권은 말소기준 이후

핵심지표

토지 별도등기

매각물건명세서 명시 인수권리

부산지방법원 2024타경4321. 부산 연제구 연산동 한울차오름 6층 605호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층이고 한울차오름은 2017.04.04 준공, 47세대 규모입니다. 등기상 현재 소유자는 김본선·윤종대로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

권리 흐름의 기준은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이후 설정된 손자영의 70,000,000원 주택임차권과 수협은행 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 따라서 등기부상 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 이 흐름과 별개로 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 표시되어 있다는 점이 가장 중요합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 6층605호 (연산동,한울차오름)
물건종류	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
건물	철근콘크리트구조 10층 건물 · 승강기·기계식주차·도시가스·난방설비
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	81,000,000원 / 81,000,000원 (신건)
신청채권액	2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
토지	일반상업지역 · 지목 대 · 공시지가 3,087,000원/㎡

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘별도등기’가 더 중요하다

말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당입니다. 손자영의 주민등록일 2021.08.13과 주택임차권등기 2023.03.27은 모두 그 이후이므로 본건 자료상 대항력은 없습니다. 수협은행의 420,000,000원 가압류와 2024.08.12 경매개시결정도 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

⛔ 핵심 인수 리스크 — 토지 별도등기 있음 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시 인수권리로 표시되어 있습니다. 따라서 배당 계산상 매수인 금액 인수가 0원이라는 이유만으로 ‘완전 무인수’라고 판단하면 안 됩니다. 토지 별도등기의 구체적인 권리 내용과 낙찰 후 존속 범위는 입찰 전 원본 확인이 필수입니다.

⚠️ 민간임대주택등기도 확인 2022.12.07 민간임대주택등기가 등재되어 있으며, 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 현재 경매와 함께 적용되는 범위는 관련 원본 서류를 대조해 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 70,000,000원 임차권, 대항력 없음

임차권자	범위	전입 / 확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계
손자영	건물의 전부	2021.08.13 / 2021.07.26	70,000,000원	대항력 없음	미상	금액 0원

손자영의 임대차계약일은 2021.07.26, 확정일자도 2021.07.26, 주민등록일은 2021.08.13이며 보증금은 70,000,000원입니다. 말소기준 근저당은 2017.04.21이므로 전입 자체가 말소기준보다 늦습니다. 등기부의 임차권은 2023.03.27 설정됐고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

✅ 임차권 금액 승계는 0원 이 임차권 때문에 낙찰자가 70,000,000원을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 판단은 손자영 임차권에 관한 것이고, 별도로 명시된 토지 별도등기 인수 문제까지 해소하는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 81,000,000원이 싸다고 단정할 근거는 없다

한울차오름은 2017.04.04 준공된 47세대 건물이고, 중개시세 자료의 대상면적은 24.08㎡입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 81,000,000원인 신건입니다.

그러나 이 사건에서 가격 판단에 사용할 수 있는 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”, “최저가가 시세보다 저렴하다”는 결론을 낼 수 없습니다. 권리분석상 금액 인수가 없더라도 가격 메리트는 별도의 실거래 검증이 필요합니다.

⚠️ 신건 가격은 검증 전 보수적으로 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 1회 유찰 시 64,800,000원, 2회 유찰 시 51,840,000원으로 계산되지만, 실거래 기준점이 없으므로 어느 회차가 시세 대비 저렴한지는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,858,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	79,142,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

총 채권액 2,820,000,000원 중 채권자 예상배당은 79,142,000원, 미배당액은 2,740,858,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 배당표상 매수인 금액 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (신건 81,000,000원)

집행비용 1,858,000원과 부산은행 79,142,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다.

회차별 미배당액

유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 2,740,858,000원 → 2,756,766,400원 → 2,769,493,120원으로 증가합니다.

✅ 임차권·후순위 채권 관점 손자영 임차권과 수협은행 가압류는 말소기준 이후 권리로 정리되어 있고, 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.

⛔ 종합 권리 관점 이 사건은 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 분류하기 어렵습니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기를 명시 인수권리로 표시하고 있기 때문입니다. 금액으로 산정된 임차보증금 승계와 토지 권리 인수는 서로 다른 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근이며 주변은 주택·상가지대로 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
이용. 2층 201호는 근린생활시설, 나머지 주택 부분은 도시형생활주택으로 이용됩니다. 본건 605호는 공동주택(도시형생활주택)입니다.
토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 도로와 접합니다. 토지면적은 338.1㎡입니다.
설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원본 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 매각물건명세서가 명시한 인수권리의 구체적 내용과 존속 범위를 확인해야 합니다.
임차권 구분. 손자영의 70,000,000원 임차권은 말소기준 이후라 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 적용관계를 관련 원본과 대조해야 합니다.
가격 검증. 신건 최저가 81,000,000원이 실거래 대비 저렴한지는 현재 자료만으로 확인되지 않습니다. 실거래 원본을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
배당과 인수 구분. 배당표상 매수인 인수 0원과 토지 별도등기 인수는 별개입니다. ‘배당 인수 0원 = 모든 권리 인수 없음’으로 해석하면 안 됩니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 별도등기 및 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 임차권은 단순하지만 토지가 결론을 바꾼다

이 물건의 임차권 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당이고, 손자영의 전입과 임차권등기는 그보다 뒤여서 대항력이 없으며 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

하지만 전체 사건을 ‘권리 깨끗’으로 결론내릴 수는 없습니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 여기에 최근 실거래 비교금액이 없어 81,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 임차권은 통과, 토지 별도등기와 가격은 보류가 정확한 결론입니다.

부동산임의경매

대항력 없는 임차권은 소멸 — 진짜 체크포인트는 ‘토지 별도등기’

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘별도등기’가 더 중요하다

② 임차인 분석 — 70,000,000원 임차권, 대항력 없음

③ 가격 판단 — 81,000,000원이 싸다고 단정할 근거는 없다

④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 임차권은 단순하지만 토지가 결론을 바꾼다

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (64장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고