부동산임의경매 (아파트)

🔑 말소기준 2017.04.21

💰 금액 인수 0원

⚠️ 핵심권리 토지 별도등기

🏠 906호 전입 2024.03.07

한 줄 평 906호 현황조사상 점유자 김금해의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 등기된 권태은의 전세권도 말소기준 이후 설정돼 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있어, 이 별도등기의 구체적 내용과 매수인 부담 범위를 확인하기 전에는 권리가 완전히 깨끗하다고 볼 수 없습니다.

감정가 / 최저가

166,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득(금액기준)

166,000,000원

최저가 + 금액 인수 0원

매수인 금액 인수

0원

후순위 전세권·점유자 기준

핵심지표

토지 별도등기

매각물건명세서 명시 인수권리

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 9층 906호, 전용 48.825㎡의 도시형생활주택입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준은 2017.04.21 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 권태은의 전세권과 수협은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 결론만으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 인수권리로 명시돼 있습니다. 예상배당표상 산정된 금액 인수는 0원이지만, 토지 별도등기는 금액배당과 별개의 권리 확인사항이므로 그 원인과 내용, 낙찰 후 존속 범위를 반드시 분리해 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 9층906호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 전용	다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 48.825㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	166,000,000원 / 166,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
말소기준권리	2017.04.21 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.10.14

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

⚠️ 이 사건의 핵심 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있습니다. 부산은행 근저당 이후의 전세권·가압류가 소멸한다는 사실과는 별개로, 이 별도등기의 구체적인 권리내용과 매수인 부담 범위를 원문에서 확인해야 합니다. 따라서 이 사건을 “인수권리 전혀 없음”으로 정리하면 안 됩니다.

갑구에는 2022.12.07 민간임대주택등기도 존재합니다. 그 내용은 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지입니다. 감정평가상 이용상태 역시 906호를 포함한 주거 호실은 도시형생활주택으로 조사됐습니다.

② 906호 점유·전세 관계

성명 / 권리	대상	전입·설정	보증금·전세금	대항력	우선변제	승계
김금해 · 현황조사 점유자	906호	2024.03.07	미상	없음	미상	없음
권태은 · 등기 전세권자	9층 906호 48.825㎡	2019.06.28 설정	120,000,000원	말소기준 이후	예상배당 0원	소멸

현황조사에서 본건 906호에 확인되는 점유자는 김금해이며 전입일은 2024.03.07입니다. 말소기준권리인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 늦으므로 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.

별도로 등기부에는 권태은 전세권 120,000,000원이 2019.06.28 설정돼 있습니다. 범위는 9층 906호 48.825㎡이며, 존속기간은 2019.06.27부터 2021.06.26까지로 기재돼 있습니다. 이 전세권 역시 말소기준권리보다 후순위로, 등기 분석상 매각으로 소멸하고 예상배당은 0원입니다. 따라서 배당되지 않은 전세금 120,000,000원을 매수인이 금액으로 승계하는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	3,124,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	162,876,000원
2. 전세권 · 권태은	120,000,000원	0원
3. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 166,000,000원 가정 시 집행비용 3,124,000원 후 부산은행에 162,876,000원이 배당되고, 후순위 전세권과 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 전체 채권액 2,940,000,000원 대비 미배당액은 2,777,124,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상 매수인 금액 인수는 0원입니다.

매각대금 배분 (신건 166,000,000원)

집행비용을 제외한 매각대금은 부산은행 근저당 배당에 소진됩니다.

회차별 미배당액

유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자 측 미배당액은 더 커집니다. 이는 매수인의 인수액과는 별개입니다.

✅ 후순위 권리 관점 906호 점유자의 전입은 말소기준보다 늦고, 권태은의 전세권과 수협은행 가압류 역시 말소기준권리 뒤에 있습니다. 예상배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다.

⛔ 별도등기 관점 후순위 권리가 소멸한다고 해서 전체 권리가 깨끗한 것은 아닙니다. 토지 별도등기가 인수권리로 명시돼 있으므로, 별도등기 원문과 토지 권리관계를 확인하기 전에는 최종 인수범위를 확정할 수 없습니다.

④ 신건 가격과 배당 시나리오

회차	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 금액 인수
현재 회차 · 신건 100%	166,000,000원	162,876,000원	2,777,124,000원	0원
1회 유찰 시 · 80%	132,800,000원	130,140,800원	2,809,859,200원	0원
2회 유찰 시 · 64%	106,240,000원	103,952,640원	2,836,047,360원	0원

현재 물건은 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저가가 모두 166,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 132,800,000원, 2회 유찰 시는 106,240,000원입니다. 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 이 숫자는 토지 별도등기 자체의 법적 부담 여부를 없애는 숫자가 아닙니다.

⚠️ 가격 판단은 감정가 할인율만으로 하지 말 것 이 사건에서 확인되는 현재 가격은 감정가와 같은 166,000,000원입니다. 신건이라는 사실이나 향후 유찰가격만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 응찰가 판단에서는 한울차오름 48.825㎡ 주거 호실의 개별 거래가격과 층·상태를 별도로 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)이며, 감정평가상 기호(2)-(48)은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가·오피스텔·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 토지면적은 338.1㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 핵심사항입니다. 별도등기 내용과 매수인 부담 범위를 가장 먼저 확인해야 합니다.
906호 점유관계 재확인. 현황조사상 김금해가 2024.03.07 전입했으며 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
권태은 전세권 확인. 전세금 120,000,000원, 설정일 2019.06.28로 말소기준보다 후순위이고 예상배당은 0원입니다. 등기 말소 여부까지 확인하세요.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 표시가 있으므로 현재 등록상태와 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
가격 대조. 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “0원 인수”와 “권리 깨끗”은 같은 말이 아니다

숫자로만 보면 이 사건은 단순합니다. 감정가와 최저가는 166,000,000원, 예상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 906호 점유자의 전입과 120,000,000원 전세권 모두 2017.04.21 부산은행 근저당보다 늦어 후순위에 놓입니다.

그러나 결론의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있다는 점입니다. 이 때문에 후순위 임차·전세권의 금액 인수가 없다는 사실만으로 전체 권리를 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 또한 현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건이므로 가격이 싸다는 판단도 별도의 시세 확인 없이 붙일 수 없습니다. 이 사건은 “후순위 권리 소멸”보다 토지 별도등기의 실체 확인이 먼저인 물건입니다.

부동산임의경매

금액 인수는 0원, 그러나 ‘토지 별도등기’가 핵심 — 부산 한울차오름 906호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

② 906호 점유·전세 관계

③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

④ 신건 가격과 배당 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “0원 인수”와 “권리 깨끗”은 같은 말이 아니다

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

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현장 사진 (64장)

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