부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 본건 703호 임차인 임규린의 전입일은 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 근저당과 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 이를 확인하지 않고 ‘인수 0원·완전한 깨끗한 물건’으로 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 신건 101,000,000원의 가격 메리트 역시 단정할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

101,000,000원

신건(0회 유찰)

가격 비교

확인 필요

비교 가능한 실거래 금액 없음

금전 인수 추정

0원

703호 임차인 대항력 없음

핵심 권리

토지 별도등기

매각물건명세서상 인수권리

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 7층 703호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김본선·윤종대로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2017년 4월 21일 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2017-123호가 붙어 있습니다. 이후 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.

본건 703호 점유자로 확인되는 임규린의 전입일은 2022년 2월 22일입니다. 말소기준일인 2017년 4월 21일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점만으로는 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 문제는 임차인이 아니라 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서가 이를 인수권리로 명시하고 있으므로 구체적인 별도등기 내용을 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 7층703호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 10층 건물 중 7층
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	101,000,000원 / 101,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
말소기준권리	2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.10.14

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 확인 필수

✅ 등기상 기본 구조 말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당권입니다. 2024.04.17 수협은행의 윤종대 지분 가압류와 2024.08.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸 예정입니다. 2017년 설정됐던 허재원의 전세권 75,000,000원은 2017.12.21 이미 말소됐습니다.

⛔ “인수 0원”만 보고 끝내면 안 되는 이유 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 본건은 “임차보증금 인수 0원”과 “인수할 권리가 전혀 없음”을 같은 뜻으로 볼 수 없습니다. 별도등기의 구체적 권리 내용과 효력을 확인하기 전에는 권리관계를 완전히 깨끗하다고 평가하기 어렵습니다.

② 본건 703호 임차인

임차인	점유부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
임규린	703호	2022.02.22	미상	없음	미상	없음

임규린의 전입일 2022.02.22은 말소기준일 2017.04.21보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당상 지위는 별도로 원본 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 신건 101,000,000원, 시세 검증은 별도

현재 회차는 감정가의 100%인 101,000,000원입니다. 동일 조건의 실거래 비교가격을 확인할 수 없어, 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 측면에서는 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

⚠️ 회차가 내려가도 권리 확인이 먼저 1회 유찰 시 매각가는 80,800,000원, 2회 유찰 시 64,640,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 토지 별도등기의 인수 내용이 가격에 미치는 영향을 확인하지 않은 상태에서는 단순히 최저가가 내려갔다는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,214,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	98,786,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 총액 2,820,000,000원 중 예상 배당액은 98,786,000원이며, 미배당은 2,721,214,000원입니다. 부산은행의 근저당권은 공동담보목록 제2017-123호가 설정된 권리입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 금전 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (신건 101,000,000원)

회차별 채권 미배당

현재 2,721,214,000원 · 1회 유찰 2,741,054,400원 · 2회 유찰 2,756,923,520원.

⑤ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)

용도. 한울차오름 중 기호(2)-(48)은 도시형생활주택이며, 본건 703호도 공동주택(도시형생활주택)으로 기재돼 있습니다.
입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성된 주택 및 상가지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 338.1㎡, 공시지가 3,087,000원/㎡이며 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 별도등기의 구체적 내용과 매수인 부담 범위를 반드시 확인해야 합니다.
703호 임차관계 확인. 임규린은 후순위 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당관계는 원본 서류로 대조하는 것이 안전합니다.
공동담보 확인. 부산은행 근저당 채권최고액 2,400,000,000원에는 공동담보목록 제2017-123호가 붙어 있으므로 본건 하나의 채무 규모로 단순 해석하지 마십시오.
가격 검증. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 101,000,000원의 적정성을 별도 시세조사 없이 판단하지 마십시오.
민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용도 토지 별도등기와 함께 원본 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 임차인보다 ‘별도등기’가 핵심

본건 703호 임차인은 2022년 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 부산은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸 예정입니다. 여기까지만 보면 단순한 후순위 임차형 물건이지만, 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 금전 인수액 0원이라는 배당 계산만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없고, 동일 조건 실거래가도 확인되지 않아 신건 101,000,000원의 가격 우위 역시 판단하기 어렵습니다. 임차인은 비교적 단순하지만, 별도등기 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

임차인은 후순위지만, ‘토지 별도등기’가 남는다 — 부산 한울차오름 703호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 확인 필수

② 본건 703호 임차인

③ 가격 판단 — 신건 101,000,000원, 시세 검증은 별도

④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)

⑤ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 임차인보다 ‘별도등기’가 핵심

사건 개요

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