부산지방법원 2024타경4321. 연제구 연산동 한울차오름 4층 406호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고 한울차오름은 2017년 4월 4일 준공, 총 47세대입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 162,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 말소기준권리는 2017.04.21. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 이후 수협은행 가압류와 임의경매개시결정, 2026년 유태화의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 별도 비고에 “토지 별도등기 있음”이 매수인 인수권리로 명시되어 있어, 그 별도등기의 구체적 내용과 부담을 확인하는 것이 권리분석의 최우선 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 4층406호 (연산동,한울차오름) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김본선 지분 2분의 1 · 윤종대 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,175,703,296원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.21. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 특이사항 | 토지 별도등기 있음 · 매각물건명세서상 인수권리 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인
소유권은 2017년 주식회사한울에서 김본선·윤종대에게 각 2분의 1 지분으로 이전됐고, 같은 날 기존 근저당의 계약인수로 채무자가 윤종대로 변경됐습니다. 2024년에는 윤종대 지분에 대해 수협은행이 420,000,000원 가압류를 했으며, 같은 해 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기부상 이 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 406호 임차권등기 보증금 40,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유태화 | 건물 전유부분 전부 | 2023.02.10 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유태화의 임대차계약일은 2023.02.09., 주민등록일은 2023.02.10., 점유개시일은 2023.02.11., 확정일자는 2023.02.15.이며, 임차보증금은 40,000,000원, 차임은 600,000원입니다. 주택임차권등기는 2026.03.31. 접수됐습니다. 그러나 말소기준권리인 부산은행 근저당 2017.04.21.보다 전입이 훨씬 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 보증금 40,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 162,000,000원의 메리트는 확인 불가
한울차오름은 총 47세대, 준공일은 2017.04.04.이고, 비교 대상 면적은 48.825㎡로 제시돼 있습니다. 그러나 면적 일치 여부는 일치하지 않는 것으로 표시되어 있고, 비교 가능한 실거래 금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 162,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 158,932,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,820,000,000원 중 158,932,000원만 배당돼 미배당액은 2,661,068,000원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 또한 별도로 명시된 토지 별도등기의 인수 부담은 이 배당 시뮬레이션 금액에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근으로 주택·상가·오피스텔·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 세로장방형 평지, 토지면적 338.1㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 남서측 약 6m 폭 도로와 접합니다.
- 공시지가. 3,087,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 권리의 종류, 권리자, 피담보채권, 매각 후 존속 여부와 실제 금액 부담을 반드시 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 확인. 현재 자료만으로는 162,000,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 유사 도시형생활주택 실거래 비교가 필요합니다.
- 유태화 임차권. 보증금 40,000,000원, 전입 2023.02.10., 점유개시 2023.02.11., 확정일자 2023.02.15.의 후순위 임차권이라는 점을 원본 서류와 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각과 관련한 효력 및 말소처리를 원본에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 미반영이고, 토지 별도등기의 부담도 배당표 숫자에 포함되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “임차인은 후순위, 진짜 변수는 토지 별도등기”
이 사건의 406호 임차권은 비교적 분명합니다. 유태화의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 보증금 40,000,000원의 주택임차권등기도 후순위여서 임차보증금 승계형 사건은 아닙니다. 부산은행 근저당과 수협은행 가압류 역시 배당 부족이 크지만 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건을 안전형으로 분류하기 어려운 이유는 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서가 이를 인수권리로 직접 적시하고 있고, 그 금액·내용이 현재 자료에서 확정되지 않습니다. 동시에 실거래 가격 비교치도 없어 신건 최저가 162,000,000원의 가격 매력도를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마에 살 것인가”보다 먼저 “토지에서 무엇을 인수하는가”를 확정하는 것입니다.
