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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.14 1회 · 최저 82,000,000원
C 매력지수46 D-DAY

부동산임의경매

2024타경4321 · 부산지방법원 · 다세대
최저매각가 신건 · 1차
82,000,000원 8,200만 감정가 82,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-14 D-DAY
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
820만원
최저가의 10% · 8,200,000원
실거래 대비
▲ 13.4% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 7,232만원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
내진설계 적용 · Ⅶ-0.203g 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 804호 임차보증금 73,000,000원은 대항력 없는 후순위 임차권으로 금전 인수 0원. 다만 매각물건명세서의 ‘토지 별도등기 있음’이 핵심 확인사항입니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택

임차권은 후순위지만 ‘토지 별도등기’가 남는다 — 부산 한울차오름 804호

부산지방법원 2024타경4321 · 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 8층804호 (연산동,한울차오름)
감정가 82,000,000원 · 최저매각가 82,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.14 · 임의경매
46점
매력지수 C등급 · 804호 임차권은 후순위로 금전 인수 0원이지만, 매각물건명세서상 토지 별도등기 인수권리 확인이 선결조건
임동준의 전입일이 2017.04.21 말소기준보다 늦어 임차권 승계 위험은 낮지만, 토지 별도등기가 명시 인수권리로 남고 실거래 비교자료도 없어 권리·가격 확인이 추가로 필요함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
핵심지표 ⚠️ 최저가 82,000,000원 · 🏠 804호 임차보증금 73,000,000원 · ✅ 임동준 임차권은 말소기준보다 후순위 · ⛔ 토지 별도등기 있음
한 줄 평 804호 임차인 임동준의 전입일은 말소기준인 부산은행 근저당보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 임차권등기 역시 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 단순히 ‘인수 0원’만 보고 권리가 깨끗하다고 판단할 물건은 아닙니다.
감정가 / 최저가
82,000,000원
신건 · 0회 유찰
804호 임차보증금
73,000,000원
임동준 · 임차권등기
배당표상 매수인 금전 인수
0원
임차권은 후순위
핵심 권리 이슈
토지 별도등기
명세서상 인수권리

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 8층 804호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2017.04.21. 설정된 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 소유권이 현재 공유자들에게 이전됐고, 수협은행 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정, 임동준의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.

804호에 직접 연결되는 임차인은 임동준입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.04.16., 점유개시는 2021.05.05., 주민등록일자는 2021.05.10.이며 보증금은 73,000,000원입니다. 전입이 2017.04.21. 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 등기된 임차권도 매각으로 소멸 예정입니다. 따라서 배당 시뮬레이션에는 매수인 금전 인수액이 0원으로 반영되어 있습니다.

⛔ 이 사건의 핵심은 임차권보다 ‘토지 별도등기’ 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시 인수권리로 기재되어 있습니다. 별도등기의 구체적인 내용과 부담액은 주어진 자료만으로 확인되지 않으므로, 이 부분을 확인하기 전에는 매수 후 부담을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경4321
소재지부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 8층804호 (연산동,한울차오름)
용도다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)
건물철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물
소유자김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가82,000,000원 / 82,000,000원 (신건)
신청채권 청구액2,175,703,296원
매각기일2026.10.14
용도지역일반상업지역
토지대 · 338.1㎡ · 공시지가 3,087,000원/㎡

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 별도등기는 별도 확인

말소기준은 2017.04.21. 부산은행 근저당권입니다. 현재 소유자들의 소유권이전은 그 뒤인 2017.09.22. 접수됐고, 수협은행의 420,000,000원 가압류와 2024.08.12. 임의경매개시결정도 후순위입니다. 임동준의 주택임차권은 2023.12.21. 등기됐으며, 임대차의 주민등록일자 역시 2021.05.10.으로 말소기준보다 늦습니다.

✅ 804호 임차인 자체는 인수형이 아님 임동준의 보증금은 73,000,000원이지만 주민등록일자가 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 주택임차권도 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸 예정이므로, 이 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 804호 임차인 확인

임차인점유부분보증금주민등록확정일자대항력승계
임동준 제804호 전유부분 전부 73,000,000원 2021.05.10 2021.04.16 없음 금전 인수 0원

현황조사에는 한울차오름의 다른 호실 점유자도 다수 기재되어 있으나, 이 사건의 목적물은 804호입니다. 804호에는 임동준의 임차권등기가 확인되며, 다른 호실의 점유관계는 이 호실의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,876,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행2,400,000,000원80,124,000원
2. 가압류 · 수협은행420,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

채권자 총 청구액 2,820,000,000원 중 예상 배당은 80,124,000원이고, 미배당액은 2,739,876,000원입니다. 이 배당표의 매수인 금전 인수액은 0원이나, 매각물건명세서에 별도로 기재된 토지 별도등기 인수 문제와는 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 82,000,000원)
집행비용 1,876,000원 이후 매각대금 전부가 부산은행 근저당에 배당됩니다.
회차별 미배당
실거래 비교 자료가 없어 시세 가치는 판단하지 않고, 제공된 회차별 채권 미배당액만 표시합니다.

④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 더 커진다

회차매각가채권자 배당미배당매수인 금전 인수
현재 회차 · 신건82,000,000원80,124,000원2,739,876,000원0원
1회 유찰 시65,600,000원64,019,200원2,755,980,800원0원
2회 유찰 시52,480,000원51,135,360원2,768,864,640원0원

주어진 자료에는 한울차오름 804호와 직접 비교할 수 있는 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 82,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 유찰에 따른 가격 하락을 곧바로 ‘시세 대비 저렴하다’고 해석할 근거도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 혼재한 주택 및 상가지대입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
  • 용도. 감정평가상 2층 201호를 제외한 2층부터 10층 호실은 도시형생활주택이며, 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)입니다.
  • 설비. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역의 세로장방형 평지이며 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
  • 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 이를 명시 인수권리로 표시하고 있으므로, 별도등기의 종류·권리자·부담 내용·말소 여부를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
  • 804호 임차권 확인. 임동준의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 최종 대조해야 합니다.
  • 배당 부족과 인수는 구분. 부산은행과 수협은행에 큰 미배당이 발생하더라도 후순위 권리의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
  • 시세 별도 조사. 동일 면적 실거래 자료가 없어 감정가·최저가의 가격 메리트는 현재 자료로 판단할 수 없습니다.
  • 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 민간임대주택등기가 있으므로 매각에 따른 처리와 잔존 여부를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.

맺으며 — “임차권은 정리되지만, 권리분석은 끝나지 않았다”

804호 임차인 임동준은 보증금 73,000,000원의 임차권등기자이지만, 주민등록일자가 2021.05.10.으로 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 임차권도 매각으로 소멸 예정이라는 점은 비교적 명확합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 금전 인수액을 0원으로 계산합니다.

다만 이 사건에는 그보다 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 구체적인 부담 내용이 주어진 자료에 없으므로, 이 부분을 확인하지 않은 채 ‘권리 깨끗·인수 0’으로 결론내리면 안 됩니다. 또한 직접 비교할 실거래 자료가 없어 82,000,000원의 신건 가격 자체가 싸거나 비싼지도 판단할 수 없습니다. 임차권은 후순위로 정리되지만, 토지 별도등기 확인이 이 사건의 선결조건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 시뮬레이션 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 특히 본건은 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 명시되어 있으므로 입찰 전 해당 별도등기의 원문과 부담 내용을 반드시 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 8층804호 (연산동,한울차오름)

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