부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 5층 503호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 등기상 공유자는 김본선·윤종대로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리 흐름의 기준은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권이고 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 2024.04.17 수협은행 가압류, 2024.07.22 배세인 주택임차권등기, 2024.08.12 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
503호의 확인된 임차권자는 배세인입니다. 임대차계약일 2022.06.20, 주민등록·점유개시일 2022.07.20, 확정일자 2022.06.20, 임차보증금은 70,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 약 5년 뒤이므로 대항력은 없고, 배당표에도 매수인이 떠안을 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 다만 이 사건에는 별도로 토지 별도등기가 명세서상 인수권리로 표시되어 있으므로, 임차권만 깨끗하다는 이유로 전체 권리가 깨끗하다고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 5층503호 (연산동,한울차오름) |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 말소기준 | 2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인
말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당권입니다. 2017.05.10 진상민 명의 전세권 75,000,000원이 설정됐으나 2018.04.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현 소유권은 2017.09.22 김본선·윤종대에게 각 2분의 1씩 이전됐고, 같은 날 근저당 채무자는 윤종대로 변경됐습니다. 이후 윤종대 지분에 수협은행 가압류 420,000,000원이 설정됐고, 2024.07.22 배세인의 주택임차권 70,000,000원이 등기됐습니다.
② 임차인 — 503호 확인 임차권자 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배세인 | 건물 전유부분 전부 | 70,000,000원 | 2022.07.20 / 2022.06.20 | 없음 | 미상 | 정량 0원 |
배세인은 2024.09.11 배당요구를 접수했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 99,000,000원
한울차오름은 47세대, 2017.04.04 준공으로 확인됩니다. 다만 제공된 시세자료에는 대상 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 없고, 확인된 29.16㎡ 표본도 대상 면적과 일치하지 않는 것으로 표시되어 있어 가격 비교에 사용하지 않았습니다. 따라서 감정가 99,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지를 이 자료만으로 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,820,000,000원 중 96,818,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 2,723,182,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표의 정량 매수인 인수액은 0원이지만 토지 별도등기 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가지대이며 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 2층 201호는 근린생활시설이고 나머지 47개 호는 도시형생활주택으로 평가됐습니다. 본건 503호는 도시형생활주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·소방·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 338.1㎡, 세로장방형 평지이며 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 이 사건의 가장 중요한 확인사항입니다. 별도등기의 권리자·권리종류·매각 후 존속 여부를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 배세인 보증금 70,000,000원은 전입 2022.07.20로 말소기준 2017.04.21보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 배당요구. 배세인은 2024.09.11 배당요구를 접수했습니다. 실제 배당 여부와 금액은 배당기일 자료를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 동일 조건 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 99,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 실거래·매물 조사가 필요합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권에는 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 채권 잔액을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 승부처
503호 임차권만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 배세인의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 정량 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 별도등기의 구체적인 부담을 확인하기 전에는 권리 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 더구나 최근 동일 조건 실거래 자료가 없어 신건 99,000,000원의 가격 적정성도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 임차권은 후순위지만, 토지 별도등기 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
