부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 402호 임차인 김연진의 전입은 2017.04.21 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 등기됐던 주택임차권도 2026.06.02 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 명시돼 있어 이 부분을 확인하지 않고 권리가 완전히 깨끗하다고 단정하기는 어렵습니다. 동일 면적 실거래 비교값도 확인되지 않아 82,000,000원의 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.

감정가 / 최저가

82,000,000원

신건(0회 유찰)

동일면적 실거래

비교 보류

24.08㎡ 면적 매칭 안 됨

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심 확인

토지 별도등기

매각물건명세서 명시

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 4층 402호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당권이고 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 인수권리 관련 사항으로 적혀 있어, 낙찰 전 별도등기의 구체적 내용과 대지권에 미치는 효과를 반드시 확인해야 합니다.

402호에는 김연진의 임차관계가 확인됩니다. 전입일은 2023.02.15로 말소기준권리인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 등기부에는 임차보증금 5,000,000원, 차임 284,000원, 계약일 2023.02.11, 점유개시일 2023.02.11, 확정일자 2023.02.15의 주택임차권이 2024.09.09 등기됐으나, 해당 임차권은 2026.06.02 말소됐습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 4층402호 (연산동,한울차오름)
용도	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 지분 2분의 1 · 윤종대 지분 2분의 1
감정가 / 최저가	82,000,000원 / 82,000,000원 (신건)
신청채권자 청구액	2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
건물	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 승강기·기계식주차·도시가스·난방설비

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되지만 별도등기 확인

말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당권입니다. 2024.04.17 수협은행 가압류와 2024.08.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.09.09 등기된 김연진의 주택임차권도 등기부상 2026.06.02 이미 말소됐습니다.

⚠️ 별도 확인이 필요한 한 줄 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수금액은 0원이지만, 토지 별도등기의 구체적인 권리 내용은 별도로 확인해야 합니다.

② 402호 임차인 — 대항력 없음, 주택임차권은 말소

임차인	점유부분	전입 / 점유	보증금·차임	대항력	우선변제	승계
김연진	402호 / 건물 전유부분 전부	전입 2023.02.15 · 점유 2023.02.11	보증금 5,000,000원 · 차임 284,000원	없음	확정일 2023.02.15	인수 0원

김연진의 전입일 2023.02.15는 말소기준 2017.04.21보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이 아니며, 등기된 주택임차권도 2026.06.02 말소된 상태입니다. 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교가 되지 않는 신건

한울차오름은 47세대, 2017.04.04 준공으로 확인됩니다. 대상 면적은 24.08㎡이지만 동일 면적 실거래가 매칭되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 최저가 82,000,000원을 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.

⚠️ 신건 가격은 별도 검증 현재 최저가는 감정가와 같은 82,000,000원입니다. 동일 면적 실거래가 확인되지 않는 만큼, 가격 메리트는 인근 유사 면적 거래와 실제 402호의 상태를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,876,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	80,124,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

총 채권액 2,820,000,000원에 비해 신건 가정 매각대금이 작아 미배당액은 2,739,876,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (신건 82,000,000원)

회차별 미배당 예상액

신건 2,739,876,000원 · 1회 유찰 2,755,980,800원 · 2회 유찰 2,768,864,640원.

✅ 임차권 관점 402호 김연진의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 등기된 주택임차권도 2026.06.02 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션 기준 임차인 승계금액은 없습니다.

⛔ 권리·가격 관점의 남은 변수 토지 별도등기 있음이라는 매각물건명세서 기재가 남아 있고, 대상 면적 24.08㎡의 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”과 “감정가 82,000,000원”만 보고 안전성이나 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 연산역 서측 인근으로 주택·상가지대이며 오피스텔, 공동주택, 각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
용도. 감정평가상 2층 201호를 제외한 기호 2~48은 도시형생활주택입니다.
토지. 일반상업지역, 대지 338.1㎡, 세로장방형 평지이며 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
공시지가. 3,087,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 별도등기의 대상·순위·대지권과의 관계를 매각물건명세서 및 등기 원본으로 확인해야 합니다.
402호 점유 확인. 김연진의 주택임차권은 말소됐지만 실제 인도 상태와 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
가격 검증. 24.08㎡ 동일면적 실거래 비교가 되지 않으므로 82,000,000원의 적정성을 인근 유사 면적으로 교차 확인해야 합니다.
배당 부족. 신건 매각가 가정에서도 채권 미배당액이 2,739,876,000원으로 크게 남지만, 이는 곧바로 매수인 승계를 뜻하지 않습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 토지 별도등기 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’와 가격 검증이 핵심

402호 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 김연진의 전입은 2017.04.21 말소기준보다 늦고, 2024.09.09 등기된 주택임차권도 2026.06.02 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.

그러나 이 물건을 단순한 “인수 0원 물건”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 명시돼 있고, 24.08㎡ 동일면적 실거래 비교도 되지 않습니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 토지 별도등기의 실체 확인과 82,000,000원 신건 가격의 외부 시세 검증입니다.

부동산임의경매

임차권은 말소됐지만 ‘토지 별도등기’ 확인이 핵심 — 부산 한울차오름 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되지만 별도등기 확인

② 402호 임차인 — 대항력 없음, 주택임차권은 말소

③ 가격 판단 — 실거래 비교가 되지 않는 신건

④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’와 가격 검증이 핵심

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