부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 10층 1001호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 등기상 말소기준은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 부산은행이 2,175,703,296원을 청구해 임의경매를 진행하고 있습니다.
임차관계만 보면 비교적 명확합니다. 정민지의 임대차는 2022.05.15 계약, 2022.05.16 주민등록·점유·확정일자를 갖추고 2024.05.27 임차권등기가 이루어졌지만, 모두 2017.04.21 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고 임차보증금 20,000,000원도 매수인에게 승계되지 않습니다. 그러나 이 사건은 임차권보다 토지 별도등기가 더 중요한 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 10층1001호 (연산동,한울차오름) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 말소기준 | 2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 토지 별도등기가 핵심
말소기준권리는 2017.04.21 부산은행 근저당권입니다. 이후 2024.04.17 수협은행 가압류, 2024.05.27 정민지 임차권등기, 2024.08.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 정민지의 주민등록일·점유개시일·확정일자도 모두 2022.05.16으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
또한 2022.12.07에는 이 주택에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 포함되어 있으므로, 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 1001호 임차권은 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정민지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.16 / 2022.05.16 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정민지는 2022.05.15 임대차계약을 체결하고 2022.05.16 주민등록·점유·확정일자를 갖췄으며, 2024.05.27 부산지방법원의 임차권등기명령에 따라 보증금 20,000,000원의 임차권을 등기했습니다. 그러나 말소기준일 2017.04.21보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음이고, 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
③ 가격 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 83,000,000원이며 신건입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래가가 제시되어 있지 않아, 이 83,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 81,106,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 채권자 총 청구액은 2,820,000,000원, 채권자 예상배당은 81,106,000원이며 미배당은 2,738,894,000원입니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 매각물건명세서에 별도로 명시된 토지 별도등기의 구체적 부담까지 금액화한 값이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 83,000,000원 | 81,106,000원 | 2,738,894,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 66,400,000원 | 64,804,800원 | 2,755,195,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 53,120,000원 | 51,763,840원 | 2,768,236,160원 |
유찰될수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 이 사건에서는 그것만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 실제 비교 시세가 없고 토지 별도등기의 부담도 미확정이기 때문입니다. 따라서 “83,000,000원 → 66,400,000원 → 53,120,000원”이라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하는 것은 금물입니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가지대이며 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(2)-(48)은 도시형생활주택이며, 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 세로장방형 평지로 공동주택 등의 부지이며, 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,087,000원/㎡, 토지면적 338.1㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 명시한 인수권리의 종류·범위·금액 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 정민지의 임차권은 대항력 없음·매각소멸로 정리되지만, 최우선변제 및 실제 배당관계는 원문과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 자료만으로는 동일 조건 최근 실거래와 비교할 수 없으므로, 가격 메리트 판단 전에 1001호와 비교 가능한 거래를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 토지 별도등기 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 임차권보다 ‘토지 권리’가 승부처
이 물건의 정민지 임차권은 보증금 20,000,000원이지만 말소기준보다 후순위이고 대항력도 없어 임차보증금 승계형 물건은 아닙니다. 수협은행 가압류와 경매개시결정도 후순위 소멸권리입니다.
반면 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 명시 인수권리로 남아 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액 0원이라는 숫자만으로 “인수 0원의 깨끗한 물건”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래가도 없어 83,000,000원이 싼 가격인지 판단할 근거가 없습니다. 이 사건은 임차권은 정리되지만, 토지 별도등기 확인 전까지 총 취득부담과 가격 매력도를 확정할 수 없는 물건입니다.
