부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 본건 602호 임차권자 임채유의 전입은 말소기준인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 이를 확인하지 않고 ‘인수 0원’ 물건으로 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 83,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

감정가 / 최저가

83,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

63,000,000원

임채유 · 대항력 없음

매수인 인수

금액 미상

토지 별도등기 확인 필요

핵심지표

2,738,894,000원

현재 회차 채권 미배당

부산지방법원 2024타경4321. 부산 연제구 연산동 한울차오름 6층 602호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 말소기준권리는 2017.04.21 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2017-123호에 연결돼 있으며, 이후 수협은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

본건에서 임차권 문제는 비교적 명확합니다. 임채유의 임대차계약일과 확정일자는 2021.01.18, 점유개시는 2021.02.05, 주민등록일자는 2021.02.08입니다. 모두 말소기준 2017.04.21보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 2024.02.19 등기된 임차보증금 63,000,000원의 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 다만 별개의 문제로 토지 별도등기가 인수권리로 명시되어 있으므로, 임차권이 깨끗하다는 이유만으로 전체 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 6층602호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
건물	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 본건 6층 602호
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	83,000,000원 / 83,000,000원 (신건)
경매 청구액	2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
토지	일반상업지역 · 대 · 338.1㎡ · 공시지가 3,087,000원/㎡

① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

⛔ 가장 중요한 인수 리스크 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시 인수권리로 기재되어 있습니다. 제공된 자료에는 별도등기의 구체적인 권리 내용과 금액이 확인되지 않으므로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

등기상 소유자는 김본선·윤종대로 각 2분의 1 지분입니다. 2017.04.21 부산은행 근저당이 말소기준이고, 2024.04.17 수협은행의 420,000,000원 가압류는 그보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 2024.08.12 부산은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 등기에는 2022.12.07 민간임대주택등기도 존재합니다.

② 본건 602호 임차권 — 대항력 없음

임차인	범위	보증금	전입	확정일자	권리판정
임채유	주거용 건물의 전부	63,000,000원	2021.02.08	2021.01.18	대항력 없음 우선변제 미상 임차보증금 승계 없음

임채유는 2021.01.18 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2021.02.05 점유를 시작해 2021.02.08 전입했습니다. 2024.02.19에는 임차보증금 63,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2024.09.05 배당요구가 접수됐습니다. 그러나 전입일 자체가 말소기준 2017.04.21보다 뒤라 제공된 판정상 대항력 없음이며 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.

✅ 임차권 관점 본건 602호에서 확인되는 임차권자 임채유의 보증금 63,000,000원은 매수인이 승계하는 대항력 보증금으로 잡히지 않습니다. 다만 이는 임차권 부분에 한정된 판단이며, 토지 별도등기 리스크와는 별개입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

한울차오름은 2017.04.04 사용승인된 47세대 규모입니다. 제공된 시세 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없고, 참고 대상면적 24.08㎡도 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 83,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.

⚠️ 신건 가격 판단 현재 최저가는 감정가와 같은 83,000,000원입니다. 가격 가점을 줄 실거래 비교근거가 없는 상태이므로, 권리 위험까지 감안해 토지 별도등기 내용을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,894,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	81,106,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 기준 채권 총액 2,820,000,000원 중 채권자 예상배당은 81,106,000원이며, 미배당은 2,738,894,000원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액 0원은 임차보증금 등 배당권리 계산 기준이며, 매각물건명세서가 별도로 명시한 토지 별도등기 인수 위험을 해소하는 의미는 아닙니다.

매각대금 배분 (신건 83,000,000원)

회차별 채권 미배당

신건 2,738,894,000원 → 1회 유찰 2,755,195,200원 → 2회 유찰 2,768,236,160원.

⚠️ 배당과 인수는 다른 문제 부산은행 근저당·수협은행 가압류·임채유 임차권은 말소기준 이후 관계에 따라 매각으로 소멸하지만, 토지 별도등기는 매각물건명세서가 인수권리로 별도 표시하고 있습니다. 배당표만 보고 매수인 부담이 전혀 없다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성된 주택 및 상가지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 소재해 대중교통사정은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지. 일반상업지역의 세로장방형 평지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·방화지구에 포함됩니다.
건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 핵심 사항입니다. 별도등기의 종류·범위·말소 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
임채유 임차권. 전입일 2021.02.08은 말소기준 2017.04.21보다 늦어 대항력은 없으며, 63,000,000원 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
우선변제 여부. 임채유의 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만 제공된 판정에는 우선변제 여부가 확정돼 있지 않으므로 배당표 원문과 함께 점검해야 합니다.
공동담보 근저당. 부산은행 채권최고액 2,400,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2017-123호에 연결돼 있습니다.
가격 검증. 본건과 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 83,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·별도등기 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 핵심

이 사건은 임차권만 보면 단순합니다. 임채유의 전입은 말소기준보다 늦고, 63,000,000원 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 수협은행 가압류 역시 후순위라 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 직접 명시하고 있다는 점 때문에 전체 사건을 ‘인수 0원’으로 분류할 수 없습니다.

게다가 신건 83,000,000원을 검증할 직접 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 가격보다 먼저 토지 별도등기의 정확한 내용과 부담 범위를 확인하는 것입니다. 그 내용이 확인되기 전에는 매수인의 실질 부담액도 확정할 수 없습니다.

부동산임의경매

임차권은 소멸하지만, ‘토지 별도등기’가 남는다 — 부산 한울차오름 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

② 본건 602호 임차권 — 대항력 없음

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 핵심

사건 개요

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