부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2017.04.21. 부산은행 근저당이고, 606호의 전세권·임차권은 모두 그 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 명시되어 있어, 권리 자체를 단순한 ‘깨끗한 물건’으로 확정하기 전에 별도등기의 내용과 매각조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.

감정가 / 최저가

164,000,000원

신건(0회 유찰)

매수인 인수

0원

배당 시나리오 기준

606호 임차 관련

2건

성선아 · 이주영

핵심지표

토지 별도등기

매각물건명세서 명시

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 6층 606호입니다. 감정평가상 이 건물의 2층 201호를 제외한 나머지는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 본건의 등기상 말소기준은 2017.04.21. 설정된 주식회사부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 설정된 성선아 전세권, 이주영 임차권 및 윤종대 지분에 대한 수협은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시돼 있습니다. 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기는 그 내용에 따라 소유권·대지권 관계와 매각조건을 확인해야 하는 사안이므로 입찰 전 원문 확인이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 6층606호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택
소유자	김본선 지분 2분의 1 · 윤종대 지분 2분의 1
감정가 / 최저가	164,000,000원 / 164,000,000원 (신건)
청구금액	2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
건물 구조	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물
준공	2017.04.04

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도등기는 확인 필요

말소기준은 2017.04.21. 부산은행 근저당권입니다. 2024.01.31. 성선아 전세권, 2024.04.11. 이주영 주택임차권, 2024.04.17. 수협은행 가압류, 2024.08.12. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에도 매수인 인수 0원으로 반영되어 있습니다.

⚠️ 등기상 소멸과 별개로 확인할 항목 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 근저당·전세권·임차권이 후순위라는 사실만으로 권리검토를 종료하지 말고, 별도등기의 구체적 내용과 본건 606호에 적용되는 매각조건을 원문으로 대조해야 합니다.

② 606호 임차관계 — 모두 말소기준 이후

점유·권리자	부분	전입·주민등록	보증금·전세금	대항력	우선변제	승계
성선아	606호	2024.01.22	25,000,000원	없음	확인 필요	없음
이주영	건물 전부	2024.01.08	16,247,190원	없음	확정일자 2023.02.20	없음

성선아는 606호 전세권자로 등기돼 있고 전세금은 25,000,000원, 존속기간은 2024.01.22.부터 2025.01.21.까지입니다. 전입일도 2024.01.22.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 이주영은 임차보증금 23,000,000원 중 반환되지 않은 16,247,190원에 대해 임차권등기를 했으며, 주민등록일은 2024.01.08.로 역시 말소기준 이후입니다. 제공된 권리판정상 두 사람 모두 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.

✅ 606호 임차인 인수 관점 성선아와 이주영 모두 말소기준권리인 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 뒤입니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	3,096,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	160,904,000원
2. 전세권 · 성선아	25,000,000원	0원
3. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

신건 164,000,000원 가정에서 집행비용 3,096,000원 후 부산은행에 160,904,000원이 배당되고, 후순위 전세권과 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 미배당액은 2,684,096,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 164,000,000원)

회차별 채권자 미배당

유찰될수록 매각대금이 낮아져 채권자 미배당액은 2,684,096,000원 → 2,716,436,800원 → 2,742,309,440원으로 커집니다.

⚠️ 가격 판단은 보류 한울차오름의 거래시세 자료가 없어 감정가 164,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 인수액 0원만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 연산역 서측 인근이며 주변은 주택 및 상가지대로 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
이용. 감정평가상 2층 201호는 근린생활시설이고 나머지는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 338.1㎡, 공시지가 3,087,000원/㎡이며 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 이번 물건의 가장 중요한 확인사항입니다. 별도등기의 내용과 606호 매각조건에 미치는 영향을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
606호 점유관계 재확인. 성선아 전세권과 이주영 임차권은 모두 말소기준 이후지만, 실제 점유자와 인도 상태를 현장 및 최신 현황조사로 확인해야 합니다.
가격 검증. 실거래 시세가 없어 감정가 164,000,000원의 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 인근·동일 건물 유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
배당과 인수 구분. 전세권·임차권의 배당 부족이 곧 매수인 승계를 의미하는 것은 아닙니다. 현재 판정상 매수인 인수는 0원입니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.01.입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 토지 별도등기

606호에 한정하면 권리 순서는 명확합니다. 2017.04.21. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 성선아 전세권과 이주영 임차권은 그 뒤라 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건에는 토지 별도등기 있음이라는 별도의 확인사항이 있습니다. 여기에 실거래 시세도 없어 신건 164,000,000원의 가격 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 후순위 임차권리의 승계 부담은 없지만, 토지 별도등기와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 것입니다.

부동산임의경매

인수액은 0원이지만, ‘토지 별도등기’를 먼저 확인해야 한다 — 부산 한울차오름 606호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도등기는 확인 필요

② 606호 임차관계 — 모두 말소기준 이후

③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 토지 별도등기

사건 개요

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기일 타임라인

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