부산지방법원 2024타경4321. 연제구 연산동 한울차오름 10층 1005호로, 사건상 용도는 다세대, 집합건축물대장 및 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2017년 4월 21일 설정된 부산은행 근저당 채권최고액 2,400,000,000원입니다. 공동담보목록 제2017-123호가 붙어 있고, 이후 수협은행 가압류와 임의경매개시결정, 박정주의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸”만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 별도로 토지 별도등기 있음이 인수권리로 명시돼 있습니다. 그 권리의 구체적인 내용과 금액은 현재 제시된 자료에서 특정되지 않으므로, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 81,000,000원 + 토지 별도등기 관련 실질 부담으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 10층1005호 (연산동,한울차오름) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 비교대상 면적 24.08㎡ |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.21. 부산은행 근저당 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 특별 인수사항 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 별개
말소기준은 2017.04.21. 부산은행 근저당입니다. 수협은행 가압류 420,000,000원과 2024.08.12. 임의경매개시결정은 모두 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 2023.09.18. 등기된 박정주의 주택임차권도 말소기준보다 후순위이며, 등기자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 없음
1005호에 직접 연결되는 실제 임차인은 박정주 1명입니다. 등기된 임차보증금은 68,250,000원, 임대차계약일은 2021.03.31., 확정일자는 2021.04.01., 점유개시는 2021.04.24., 주민등록일자는 2021.04.27.입니다. 모두 2017.04.21. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정주 | 건물 전유부분의 전부 | 68,250,000원 | 2021.04.27 / 2021.04.01 | 없음 | 말소기준 후순위 | 없음 |
현황조사에는 한울차오름의 다른 호실 점유자들도 다수 기재돼 있지만, 1005호의 임차권등기와 직접 연결되는 사람은 박정주입니다. 박정주의 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않으며, 이 사건에서 매수인 인수위험으로 별도로 남는 것은 토지 별도등기입니다.
③ 가격 판단 — 신건 81,000,000원, ‘싼지’는 아직 판단 불가
한울차오름은 47세대, 2017.04.04. 사용승인된 건물입니다. 비교대상 면적은 24.08㎡이지만, 이 면적과 매칭되는 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 81,000,000원이나 최저가 81,000,000원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 79,142,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계는 2,820,000,000원, 현재 회차 예상 배당액은 79,142,000원, 미배당액은 2,740,858,000원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액 2,175,703,296원도 전액 충족되지 않습니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 명세서에 기재된 토지 별도등기는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근. 주변은 주택·상가지대로 오피스텔, 공동주택, 각종 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(2)-(48)은 도시형생활주택이며, 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물. 급배수·위생·소방·승강기·공동현관·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 토지면적은 338.1㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 규제·하자. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 이 사건의 최우선 체크포인트입니다. 등기 내용, 권리자, 부담범위와 실제 매수인 인수액을 입찰 전에 확정해야 합니다.
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 81,000,000원만 보지 말고 토지 별도등기에 따른 실질 부담을 더해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 박정주 임차권. 보증금 68,250,000원은 말소기준 후순위이고 임차권등기도 소멸 대상이므로 매수인 승계액 0원으로 분석됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력관계를 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 2,740,858,000원으로 매우 큽니다. 후순위 채권과 임차권의 배당여력은 제한적입니다.
- 가격 검증. 동일면적 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 감정가나 최저가만으로 시세 대비 할인율을 산정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 토지 별도등기 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “임차인은 정리되지만, 토지 권리는 아직 끝나지 않았다”
이 물건의 임차권 분석 자체는 비교적 명확합니다. 박정주의 임차보증금 68,250,000원은 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 후순위이고 대항력이 없어 매수인이 승계하지 않습니다. 수협은행 가압류와 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 권리가 깨끗해 보입니다.
그러나 매각물건명세서가 별도로 토지 별도등기 있음을 명시 인수권리로 적고 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 그 부담액이 확정되지 않은 이상 실질취득원가는 81,000,000원으로 고정되지 않습니다. 게다가 동일면적 실거래 비교치가 없어 신건 81,000,000원이 시세 대비 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 임차권은 통과, 별도등기는 보류. 토지 별도등기 원문을 확인해 인수범위를 숫자로 확정하기 전에는 공격적인 응찰보다 보수적인 접근이 맞는 물건입니다.
