부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2017.04.21. 부산은행 근저당권 2,400,000,000원이고, 704호 임차권자 정선영의 전입은 2021.05.14.로 후순위여서 대항력은 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 명시되어 있어, 이를 확인하지 않은 채 ‘완전한 권리 안전형’으로 판단해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

81,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

73,500,000원

정선영 · 후순위 임차권

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

토지 별도등기

명세서 명시 확인사항

🏠 81,000,000원 · 🏦 근저당 2,400,000,000원 · 👤 임차보증금 73,500,000원 · ⚠️ 토지 별도등기 임차권 자체는 말소기준보다 늦어 인수형이 아니지만, 이 사건의 실제 권리검토 포인트는 토지 별도등기입니다.

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 7층 704호로, 감정평가상 기호(2)-(48)는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 김본선·윤종대 각 2분의 1 공유이고, 말소기준은 2017년 4월 21일 설정된 부산은행 근저당권입니다.

704호에는 정선영의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2021.05.03., 전입·점유개시는 2021.05.14., 확정일자는 2021.05.03., 보증금은 73,500,000원입니다. 그러나 전입일이 말소기준권리인 2017.04.21.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 7층704호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	81,000,000원 / 81,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
건물	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 중요하다

2017.04.21. 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 수협은행 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 정선영의 주택임차권은 모두 후순위입니다. 정선영은 보증금 73,500,000원의 임차권자이지만 전입 2021.05.14.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.

⛔ 명세서상 인수권리 확인 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기의 구체적 내용과 부담 여부는 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 사건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내면 안 됩니다.

② 임차관계 — 704호 정선영은 대항력 없음

임차인	점유	보증금	전입 / 확정	대항력	우선변제	승계
정선영	주택 전부	73,500,000원	2021.05.14 / 2021.05.03	없음	미상	없음

정선영의 임대차계약일은 2021.05.03., 주민등록일과 점유개시일은 2021.05.14.입니다. 말소기준 2017.04.21.보다 늦으므로 대항력이 없으며, 임차권등기 역시 말소기준 이후 설정된 권리입니다. 이 임차보증금 73,500,000원을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.

✅ 704호 임차권 관점 정선영은 실제 704호에 관한 임차권자로 확인되지만 후순위·대항력 없음입니다. 보증금이 최저가에 근접한다는 이유만으로 매수인이 73,500,000원을 인수하는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,858,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	79,142,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권자 총 미배당액은 2,740,858,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (신건 81,000,000원)

회차별 채권 미배당

신건 2,740,858,000원 · 1회 유찰 시 2,756,766,400원 · 2회 유찰 시 2,769,493,120원.

④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 권리관계의 핵심은 같다

회차	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 (신건, 감정가 100%)	81,000,000원	79,142,000원	2,740,858,000원	0원
1회 유찰 시 (감정가 80%)	64,800,000원	63,233,600원	2,756,766,400원	0원
2회 유찰 시 (감정가 64%)	51,840,000원	50,506,880원	2,769,493,120원	0원

유찰될수록 부산은행을 비롯한 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 세 회차 모두 0원입니다. 따라서 정선영 임차보증금이 낙찰가 하락에 따라 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 반대로 토지 별도등기 문제는 낙찰가와 무관하게 원문 확인이 필요한 별도 위험입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근으로 주택·상가·오피스텔·공동주택이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
용도. 감정평가상 기호(2)-(48)은 도시형생활주택이며, 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)입니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지·세로장방형이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
규모. 한울차오름은 47세대이며 사용승인일은 2017.04.04입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 사항이므로 등기 내용과 부담 범위를 반드시 확인해야 합니다.
정선영 임차권. 계약 2021.05.03., 전입·점유 2021.05.14., 보증금 73,500,000원. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
선순위 근저당. 부산은행 채권최고액 2,400,000,000원이 말소기준이며 공동담보목록 제2017-123호가 기재되어 있습니다.
민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 이후 처리관계도 원문 대조가 필요합니다.
가격 판단. 동일 호형 실거래 비교자료가 확인되지 않아 81,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부를 단정할 수 없습니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 토지 별도등기 원문을 직접 대조해야 합니다.

⚠️ 가격 판단은 보류 한울차오름 704호와 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 81,000,000원이나 유찰 후 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 토지 별도등기와 권리 원문을 확인하는 순서가 맞습니다.

맺으며 — 임차권은 단순, 토지 별도등기는 반드시 확인

이 사건의 임차관계만 보면 구조는 명확합니다. 정선영의 임차보증금은 73,500,000원이지만 전입·점유일 2021.05.14.가 말소기준 2017.04.21.보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 수협은행 가압류와 경매개시결정 역시 후순위입니다.

하지만 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 명시돼 있다는 점 때문에 결론은 “권리 깨끗”이 아닙니다. 해당 별도등기의 실체와 낙찰 후 부담 범위를 확인하기 전에는 안전성을 확정할 수 없습니다. 게다가 직접 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 81,000,000원의 가격 메리트도 판정하기 어렵습니다. 임차권은 후순위로 정리되지만, 토지 별도등기 확인 전 입찰 판단은 보류가 이 사건의 핵심입니다.

부동산임의경매

임차권은 후순위지만 ‘토지 별도등기’가 핵심 — 부산 한울차오름 704호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 중요하다

② 임차관계 — 704호 정선영은 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 권리관계의 핵심은 같다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 임차권은 단순, 토지 별도등기는 반드시 확인

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