부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 본건 903호 임차인 김주호의 전입일은 2023.10.05로 말소기준권리인 부산은행 근저당 2017.04.21보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 배당표상 매수인 인수액 0원만 보고 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 별도등기의 구체적인 부담이 확인되기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없는 사건입니다.

감정가

102,000,000원

한울차오름 903호

최저가 / 실질취득

102,000,000원

실질취득액은 별도등기 확인 전 확정 불가

매수인 인수

금액 미상

토지 별도등기 인수문구 존재

핵심지표

대항력 없음

903호 김주호 · 전입 2023.10.05

부산지방법원 2024타경4321. 부산 연제구 연산동 한울차오름 9층 903호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고, 기호(2)부터 기호(48)까지는 도시형생활주택으로 이용됩니다. 본건 소유자는 김본선·윤종대로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권 2,400,000,000원입니다.

이 근저당은 공동담보목록 제2017-123호가 기재된 권리이며, 이후 2024.04.17 윤종대 지분에 수협은행 가압류 420,000,000원이 붙고 2024.08.12 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 근저당과 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순서보다 매각물건명세서에 별도로 적힌 토지 별도등기 인수문구입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 9층903호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 10층 건물 중 9층 903호
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	102,000,000원 / 102,000,000원 (신건·0회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
말소기준권리	2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
특기사항	토지 별도등기 있음 · 민간임대주택등기 기재

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 별도등기는 따로 확인

현재 소유권은 김본선·윤종대가 각 2분의 1입니다. 말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당이고, 2024.04.17 수협은행 가압류와 2024.08.12 경매개시결정은 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 등기부에 표시된 근저당·후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⛔ 별도 인수문구는 배당표와 분리해 봐야 합니다 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있습니다. 예상배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이 별도등기의 금액이나 부담 내용까지 0원이라고 확정된 것은 아닙니다. 따라서 별도등기의 구체 내용을 확인하기 전에는 실질 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

본건 903호 임차인

본건 903호에는 김주호 1명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되며, 전입일은 말소기준권리보다 뒤입니다.

임차인	점유부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김주호	903호	2023.10.05	미상	대항력 없음	미상	승계 없음

김주호의 전입일 2023.10.05는 말소기준권리 2017.04.21보다 6년 이상 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 현재 확인된 전입순서만 놓고 보면 낙찰자에게 보증금을 대항할 수 있는 선순위 임차인 구조는 아닙니다.

② 가격·회차 시나리오 — 시세 대신 유찰구간만 본다

본건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 102,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 81,600,000원, 2회 유찰 시 65,280,000원입니다. 실거래 비교값이 제시되지 않은 사건이므로 이 금액만으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 평가하지 않습니다.

회차	매각가	채권자 배당	채권 미배당
현재 회차 · 신건 100%	102,000,000원	99,772,000원	2,720,228,000원
1회 유찰 · 80%	81,600,000원	79,731,200원	2,740,268,800원
2회 유찰 · 64%	65,280,000원	63,704,960원	2,756,295,040원

⚠️ 최저가가 내려가도 ‘별도등기 위험’은 자동으로 사라지지 않습니다 유찰 시 최저매각가는 81,600,000원, 65,280,000원으로 낮아지지만, 토지 별도등기의 부담액이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락만으로 실질취득비용이 유리해졌다고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,228,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	99,772,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권총액 2,820,000,000원 중 99,772,000원이 채권자에게 배당되고, 2,720,228,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당계산의 매수인 인수액 0원과 별개로, 매각물건명세서의 토지 별도등기 인수문구는 따로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (신건 102,000,000원)

회차별 채권 미배당액

현재 2,720,228,000원 → 1회 유찰 2,740,268,800원 → 2회 유찰 2,756,295,040원입니다.

✅ 임차인 관점 본건 903호 김주호의 전입일은 2023.10.05로 말소기준권리 2017.04.21보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인 자체는 대항력 없는 후순위입니다.

⛔ 권리분석의 최종 관문 이 사건은 “임차인 대항력 없음 = 인수 0원”으로 끝나지 않습니다. 토지 별도등기 있음이라는 별도의 인수문구가 있으므로, 그 부담 내용이 확인되기 전까지는 최저가 102,000,000원을 곧바로 실질취득액으로 볼 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

이용. 한울차오름은 2017.04.04 준공, 47세대 규모이며 감정평가상 기호(2)-(48)는 도시형생활주택으로 이용됩니다.
입지. 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가 등이 형성된 주택 및 상가지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기, 기계식주차, 도시가스, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
토지. 일반상업지역의 세로장방형 평지이며 토지면적은 338.1㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
도로. 남서측으로 약 6m 내외 도로와 접합니다.
건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 이 사건의 가장 중요한 확인사항입니다. 별도등기의 권리자·원인·부담범위와 낙찰 후 존속 여부를 매각물건명세서 및 토지 등기 원문에서 대조해야 합니다.
실질취득액을 최저가와 동일시하지 않기. 토지 별도등기 인수액이 확정되지 않았으므로 현재 최저가 102,000,000원만으로 총 취득부담을 계산하면 안 됩니다.
903호 김주호 점유 확인. 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 임대의무 상태를 원문으로 확인하는 것이 필요합니다.
배당부족과 인수는 구별. 부산은행·수협은행 채권 미배당액이 크더라도 해당 후순위 채권 미배당 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
가격 판단 유보. 현재 사건자료만으로 확인되는 실거래 비교값이 없으므로 신건 102,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않습니다.

맺으며 — 임차인은 후순위지만, 인수 0원 사건으로 단정할 수 없다

본건 903호의 임차인 김주호는 2023.10.05 전입으로 말소기준권리인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 뒤에 들어왔습니다. 이 부분만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차인 위험은 없습니다. 등기부상 후순위 수협은행 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 결론을 바꾸는 문구가 하나 있습니다. 매각물건명세서의 “토지 별도등기 있음”입니다. 배당계산에 표시된 인수액 0원은 이 별도등기의 구체 부담까지 0원이라는 뜻이 아닙니다. 따라서 별도등기의 존속·부담범위를 확인하기 전에는 실질취득액을 102,000,000원으로 확정해서도, 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 임차인이 아니라 토지 별도등기의 실체 확인입니다.

부동산임의경매

903호 임차인은 후순위, 하지만 ‘토지 별도등기’ 인수문구가 남는다 — 부산 한울차오름 903호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 별도등기는 따로 확인

본건 903호 임차인

② 가격·회차 시나리오 — 시세 대신 유찰구간만 본다

③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — 임차인은 후순위지만, 인수 0원 사건으로 단정할 수 없다

사건 개요

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