부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 803호 점유자 최은주는 2018.05.29 전입으로 2017.04.21 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사의 전세권 70,000,000원도 말소기준 이후 설정돼 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있어, 이를 확인하지 않고 배당표의 인수액 0원만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

102,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 판단

102,000,000원+

토지 별도등기 영향 확인 필요

매수인 인수

토지 별도등기

매각물건명세서 명시

803호 전세권

70,000,000원

말소기준 이후 · 소멸 예정

부산지방법원 2024타경4321. 부산 연제구 연산동 한울차오름 8층 803호로, 감정평가상 803호가 포함된 기호(2)-(48)은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2017.04.21 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있습니다.

이 기준권리 뒤로 2018.05.16 한국토지주택공사의 전세권 70,000,000원, 2024.04.17 윤종대 지분에 대한 수협은행 가압류 420,000,000원, 2024.08.12 부산은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 등기순위 자체보다 매각물건명세서가 별도로 적어 둔 토지 별도등기입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 8층803호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 10층 건물 중 8층 803호
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	102,000,000원 / 102,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
말소기준	2017.04.21 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.10.14

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도등기는 따로 확인

✅ 등기 순위만 보면 803호에 설정된 한국토지주택공사 전세권 70,000,000원은 2018.05.16 접수돼 2017.04.21 부산은행 근저당보다 후순위입니다. 수협은행 가압류와 경매개시결정 역시 후순위라 매각으로 소멸 예정입니다.

⛔ 별도 인수 문구 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 배당 계산상 매수인 인수가 0원으로 표시돼 있어도, 실제 취득 부담을 102,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 토지 별도등기의 내용과 효력을 원문으로 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

② 803호 임차·점유 — 최은주는 대항력 없음

점유자	부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
최은주	803호 · 주거	2018.05.29	미상	없음	미상	대항력 인수 없음
공사	주거	미상	미상	가능·미상	미상	확인 필요

최은주는 전입일이 2018.05.29로 말소기준일 2017.04.21보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 선순위 대항력 인수형으로 볼 수는 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 주거 점유자로 공사가 별도로 기재돼 있고 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.

등기에는 한국토지주택공사가 803호 건물 전부에 전세금 70,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 존속기간은 2018.05.29부터 2020.05.28까지로 기재돼 있습니다. 다만 이 전세권은 말소기준보다 후순위이므로 경매로 소멸 예정이며, 최저가 102,000,000원 배당 가정에서도 배당액은 0원입니다.

③ 가격 — 실거래 가점은 주지 않는다

한울차오름은 47세대, 2017.04.04 준공으로 확인됩니다. 대상 면적 정보는 29.16㎡가 있으나 이번 물건과 면적 매칭이 확인되지 않아 이를 803호의 직접 비교시세로 사용하지 않습니다. 따라서 신건 최저가 102,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 확보되지 않습니다. 가격 판단은 별도등기 확인과 함께 보수적으로 접근해야 합니다.

⚠️ 신건 가격보다 먼저 볼 것 현재 회차는 감정가의 100%인 102,000,000원입니다. 1회 유찰 시 81,600,000원, 2회 유찰 시 65,280,000원 시나리오가 제시돼 있지만, 가격이 내려가더라도 토지 별도등기 및 미상 점유자의 인수 여부가 해소되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,228,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	99,772,000원
2. 전세권 · 한국토지주택공사	70,000,000원	0원
3. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 총액 2,890,000,000원 중 예상배당은 99,772,000원이며 미배당은 2,790,228,000원입니다. 전세권과 가압류는 배당을 받지 못하지만 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸 예정입니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 명세서의 토지 별도등기 인수 문구는 독립적으로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (신건 1.02억)

회차별 채권 미배당

신건 2,790,228,000원 → 1회 유찰 2,810,268,800원 → 2회 유찰 2,826,295,040원.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

이용상태. 한울차오름 기호(2)-(48)은 도시형생활주택으로 평가됐으며, 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)입니다.
입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근이며 주변은 주택·상가지대로 오피스텔, 공동주택, 각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지로 면적 338.1㎡, 공시지가 3,087,000원/㎡이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 인수되는 권리의 종류·범위·경제적 부담을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
803호 점유관계 확인. 최은주는 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘공사’ 점유 기재는 별도로 확인해야 합니다.
한국토지주택공사 전세권. 전세금 70,000,000원, 803호 건물 전부에 설정된 후순위 전세권으로 매각으로 소멸 예정인지 원문과 대조하세요.
공동담보 범위 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 함께 확인하세요.
신건 가격 성급한 평가 금지. 직접 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 102,000,000원을 시세 대비 저가로 평가할 수 없습니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 별도등기와 점유관계를 직접 확인하세요.

맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 없음”은 같은 말이 아니다

803호 자체만 보면 최은주의 전입은 말소기준보다 늦고, 한국토지주택공사 전세권 70,000,000원도 후순위라 주요 등기권리는 소멸 구조입니다. 하지만 매각물건명세서는 별도로 토지 별도등기가 인수된다고 명시하고 있습니다. 여기에 호수가 특정되지 않은 ‘공사’ 점유 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.

따라서 이 사건은 “배당표상 인수액 0원”만으로 권리 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 신건 최저가 102,000,000원의 가격 매력도 역시 직접 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 입찰 판단의 순서는 가격이 아니라 토지 별도등기와 미상 점유관계 확인이 먼저입니다.

부동산임의경매

803호 자체 권리는 후순위지만, ‘토지 별도등기’ 인수 문구가 핵심 — 부산 한울차오름 803호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도등기는 따로 확인

② 803호 임차·점유 — 최은주는 대항력 없음

③ 가격 — 실거래 가점은 주지 않는다

④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 없음”은 같은 말이 아니다

사건 개요

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