부산지방법원 2024타경4321. 연제구 연산동 한울차오름 6층 603호, 감정가와 최저매각가가 모두 101,000,000원인 신건입니다. 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이고, 감정평가상 2층 201호를 제외한 기호(2)~(48)는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대가 각각 2분의 1 지분을 보유합니다.
권리의 기준점은 2017년 4월 21일 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 이후 수협은행 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 연제구 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 603호에는 김선우 명의의 주택임차권등기가 있으나 전입일이 2022년 9월 1일로 역시 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 6층603호 (연산동,한울차오름) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 | 일반상업지역 · 공시지가 3,087,000원/㎡ · 대 · 평지 · 세로장방형 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 중요하다
말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당권입니다. 2017.07.10 이상준 명의 전세권 75,000,000원이 설정됐으나 2018.05.11 해지를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024년 수협은행 가압류 420,000,000원, 경매개시결정, 2025년 연제구 압류는 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 603호 김선우는 후순위 임차권
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선우 | 건물 전유부분 전부 | 2022.09.01 | 2022.08.12 | 80,000,000원 | 없음 | 미확정 | 금액 인수 0원 |
603호 김선우의 임대차계약일은 2022.08.12, 점유개시일은 2022.08.31, 주민등록일은 2022.09.01, 보증금은 80,000,000원입니다. 2024.09.03 임차권등기명령을 거쳐 2024.09.06 주택임차권이 등기됐고, 배당요구도 2024.09.02 접수됐습니다. 다만 전입일이 말소기준 2017.04.21보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
현황조사에는 한울차오름의 다른 호실 점유자도 다수 확인되지만, 이 경매 대상은 603호입니다. 따라서 다른 호실 점유자의 보증금이나 전입관계를 603호의 인수액에 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 603호와 직접 연결되는 임차권은 김선우의 80,000,000원 임차권등기입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,214,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 2,820,000,000원 중 예상 배당액은 98,786,000원이며, 미배당액은 2,721,214,000원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액 2,175,703,296원도 전액 만족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 101,000,000원 | 98,786,000원 | 2,721,214,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,800,000원 | 78,945,600원 | 2,741,054,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,640,000원 | 63,076,480원 | 2,756,923,520원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰대금은 101,000,000원 → 80,800,000원 → 64,640,000원으로 내려가지만, 그 자체만으로 이 물건이 싸졌다고 단정할 수는 없습니다. 비교 실거래가 없고, 무엇보다 토지 별도등기 인수사항이 남아 있기 때문입니다. 입찰가보다 먼저 별도등기의 실체를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관·기계식주차·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 세로장방형 평지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 토지면적은 338.1㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있으므로 별도등기의 종류·권리자·존속 여부·낙찰 후 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 603호 임차권 확인. 김선우 보증금 80,000,000원, 전입 2022.09.01, 확정일자 2022.08.12, 임차권등기 2024.09.06의 원문을 서로 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 101,000,000원의 시세 적정성을 판단하기 어렵습니다. 별도의 최근 거래사례 확인 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 공동담보 구조 확인. 부산은행 근저당은 채권최고액 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있습니다. 대상 호실과 공동담보 범위를 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있고, 등기 내용상 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 잔액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건의 603호 임차권은 구조가 비교적 명확합니다. 김선우의 전입일이 2017년 부산은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 부담하는 금액도 0원입니다. 하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 인수권리가 명시돼 있기 때문입니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 101,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 최근 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 임차권보다 토지 별도등기, 가격보다 권리 원문 확인이 먼저인 사건입니다. 토지 별도등기의 내용과 효과가 정리되기 전에는 최저가가 내려가더라도 가격만 보고 접근할 근거가 부족합니다.
