부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 5층 506호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정평가상 기호(2)~(48)은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 162,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 말소기준은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 수협은행 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 엄희우의 주택임차권은 모두 말소기준보다 후순위입니다. 특히 엄희우의 주민등록일과 확정일자는 2017.09.21로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 권리분석의 중심은 임차권이 아니라, 매각물건명세서에 별도로 적힌 토지 별도등기 인수 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 5층506호 (연산동,한울차오름) |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.01 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 핵심
말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2017-123호가 기재되어 있습니다. 2024.04.17 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류 420,000,000원과 2024.08.12 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸 예정입니다.
② 본건 임차인 — 보증금 1.2억, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄희우 | 전유부분 전부 | 2017.09.21 | 2017.09.21 | 120,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
엄희우는 2017.08.10 임대차계약, 2017.08.13 점유개시, 2017.09.21 주민등록 및 확정일자를 갖춘 뒤 2023.11.30 주택임차권등기를 마쳤고, 보증금은 120,000,000원입니다. 하지만 주민등록일이 말소기준권리인 2017.04.21보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 이 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 판단할 근거가 없다
한울차오름은 47세대, 2017.04.04 사용승인된 건물입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되어 있지 않고, 대상 면적과 단지 시세자료도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 162,000,000원이나 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 158,932,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 162,000,000원 가정 시 집행비용 3,068,000원 후 부산은행에 158,932,000원이 배당되고, 수협은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 합계 2,820,000,000원 대비 미배당은 2,661,068,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도로 명시된 토지 별도등기의 실제 인수부담은 이 계산과 별개입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 2,661,068,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 2,693,014,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 2,718,571,520원 |
신청채권자 부산은행의 청구액은 2,175,703,296원으로, 신건 가격을 전제로 한 배당액 158,932,000원만으로는 충족되지 않습니다. 다만 이러한 채권자의 미배당액이 그대로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 본건에서 매수인 측이 별도로 확인해야 할 사항은 명세서에 적힌 토지 별도등기입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근이며 주변은 주택·상가, 오피스텔·공동주택과 각종 상가가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 세로장방형 평지로 공동주택 등의 부지이며, 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 토지면적은 338.1㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 사항입니다. 정확한 등기 내용·범위·금액 또는 법적 부담을 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 임차권 혼동 금지. 엄희우의 보증금은 120,000,000원이지만 주민등록일 2017.09.21이 말소기준 2017.04.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산하면 안 됩니다.
- 시세 별도 조사. 비교 가능한 실거래 가격이 없어 162,000,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건·유찰가를 실제 주변 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있으므로 관련 공동담보 범위와 배당관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 확인하고, 특히 토지 별도등기에 관한 명세서 기재와 등기 내용을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 임차권은 단순하지만, 인수권리 한 줄이 결론을 바꾼다
본건의 주택임차권만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 엄희우의 보증금은 120,000,000원이지만 주민등록일과 확정일자가 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인에게 승계되는 임차보증금은 아닙니다. 수협은행 가압류와 경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
하지만 이 사건을 ‘인수 0원’의 깨끗한 물건으로 결론내릴 수는 없습니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기 있음을 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 동시에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 1.62억의 가격 메리트를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 임차보증금이 아니라 토지 별도등기의 실제 부담을 먼저 확정하고, 그 뒤 별도 시세조사로 입찰가를 판단하는 것입니다.
