부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2017.04.21. 부산은행 근저당입니다. 501호 관련 정아름의 전입과 김봄이의 임차권등기는 모두 이보다 뒤라 대항력은 없습니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 이를 확인하지 않고 ‘권리 깨끗’으로 결론내릴 수 없는 물건입니다.

감정가 / 최저가

82,000,000원

신건(0회 유찰)

임차권 보증금

73,500,000원

김봄이 · 대항력 없음

배당계산상 인수

0원

임차인 인수액 없음

핵심지표

토지 별도등기

명세서상 인수권리

부산지방법원 2024타경4321. 연제구 연산동 한울차오름 5층 501호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2017.04.21. 설정된 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2017-123호가 기재돼 있습니다.

이후 수협은행 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정, 김봄이의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 김봄이의 임대차는 계약일 2021.05.18., 점유개시 2021.06.05., 주민등록 2021.06.18., 확정일자 2021.05.18.로 확인돼 말소기준보다 후순위입니다. 현재 501호에서 확인되는 정아름 역시 2024.02.20. 전입으로 대항력이 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 5층501호 (연산동,한울차오름)
용도	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	82,000,000원 / 82,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
등기부 발행일	2026.10.01

① 권리 흐름 — 임차인보다 ‘토지 별도등기’를 먼저 볼 사건

말소기준 부산은행 근저당 이후의 수협은행 가압류, 임의경매개시결정, 김봄이 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산에서도 매수인에게 넘기는 임차보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.

⛔ 가장 중요한 예외 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 명시 인수권리로 기재돼 있습니다. 따라서 임차권이 후순위라는 이유만으로 이 사건 전체를 ‘인수 0원의 안전형’으로 평가하면 안 됩니다. 입찰 전 토지 등기와 집합건물 등기의 연결관계 및 별도등기의 구체적 내용을 반드시 대조해야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 501호는 모두 말소기준 이후

성명	점유 / 권리	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
정아름	501호 · 주거	2024.02.20	미상	대항력 없음	미상	없음
김봄이	건물의전부 · 주거(임차권등기)	2021.06.18	73,500,000원	대항력 없음	미상	없음

김봄이는 2021.05.18. 임대차계약 및 확정일자, 2021.06.05. 점유개시, 2021.06.18. 주민등록을 갖추고 2023.06.30. 임차권등기를 마쳤지만, 기준권리인 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금 73,500,000원을 낙찰자가 인수하는 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 정아름 역시 전입일이 2024.02.20.이어서 기준권리보다 후순위입니다.

✅ 임차권 관점 501호 관련 확인되는 두 사람 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 제공된 배당계산상 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 이 사건의 핵심 권리위험은 임차보증금이 아니라 별도로 표시된 토지 등기입니다.

③ 배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,876,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	80,124,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 총액 2,820,000,000원 중 80,124,000원이 배당되고, 2,739,876,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이나, 토지 별도등기 문제는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (신건 82,000,000원)

회차별 미배당

실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 판단 대신 회차별 채권 미배당 규모를 표시했습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 계속된다

회차	예상 매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 (신건, 감정가 100%)	82,000,000원	80,124,000원	2,739,876,000원	0원
1회 유찰 시 (감정가 80%)	65,600,000원	64,019,200원	2,755,980,800원	0원
2회 유찰 시 (감정가 64%)	52,480,000원	51,135,360원	2,768,864,640원	0원

신청채권자 부산은행의 청구액은 2,175,703,296원이고, 현재 회차에서 계산되는 배당액은 80,124,000원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 1회·2회 유찰 시에도 신청채권자는 전액 만족되지 않습니다. 다만 채권자의 미배당 자체가 곧 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

위치. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근이며, 주변은 주택·상가지대로 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
이용상태. 기호(2)-(48)은 도시형생활주택이며, 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)입니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 토지면적은 338.1㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시하고 있으므로 토지 등기사항전부증명서와 집합건물 등기를 직접 대조해야 합니다.
501호 점유 확인. 정아름의 전입이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
김봄이 임차권 확인. 보증금 73,500,000원이나 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없습니다. 임차권등기와 배당요구 관련 원문을 함께 확인할 필요가 있습니다.
가격 검증. 동일 면적에 대한 신뢰할 만한 실거래 비교자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 82,000,000원이 싸다는 판단은 이 자료만으로 할 수 없습니다.
배당표 한계. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.

⚠️ 가격 판단은 보류 한울차오름의 실거래 가격 비교자료가 제시되지 않아 감정가 82,000,000원 또는 유찰가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 토지 별도등기의 구체적 인수 내용을 확정하는 것이 우선입니다.

맺으며 — “임차인은 후순위, 하지만 토지 권리는 별개”

501호의 임차관계만 보면 구조는 단순합니다. 정아름과 김봄이 모두 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 뒤에 전입했고 김봄이의 임차보증금 73,500,000원도 대항력 있는 인수형 보증금이 아닙니다. 배당계산 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.

그러나 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기를 명시 인수권리로 표시하고 있기 때문입니다. 따라서 결론은 “임차권은 후순위지만 토지 권리 확인 전에는 안전 판정 보류”입니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 82,000,000원의 가격 매력도를 단정할 수 없습니다. 입찰 판단의 선결조건은 토지 별도등기의 원문 확인입니다.

부동산임의경매

대항력 임차인은 없지만, ‘토지 별도등기’가 핵심 변수 — 부산 한울차오름 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인보다 ‘토지 별도등기’를 먼저 볼 사건

② 임차·점유 관계 — 501호는 모두 말소기준 이후

③ 배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 계속된다

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차인은 후순위, 하지만 토지 권리는 별개”

사건 개요

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