부동산임의경매 (아파트)

🏷 최저가 81,000,000원 ⚠️ 인수표시 토지 별도등기 🧾 말소기준 2017.04.21 📅 매각 2026.10.14

한 줄 평 근저당 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서가 “토지 별도등기 있음”을 인수권리로 명시하고 있습니다. 따라서 배당표상 금액형 인수액이 0원으로 계산돼도 권리상 인수 위험까지 0원이라고 볼 수 없습니다. 신건 최저가 81,000,000원만 보고 안전한 물건으로 판단하기보다 토지 별도등기의 구체적 내용 확인이 선행돼야 합니다.

감정가 / 최저가

81,000,000원

신건 · 감정가 100%

실질취득

산정 보류

토지 별도등기 인수표시 확인 필요

매수인 인수

토지 별도등기

배당모형 금액형 인수 0원과 별개

핵심지표

100%

현재 최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 7층 705호로, 용도는 다세대이며 감정 이용상태상 2층 201호를 제외한 기호(2)~(48)는 도시형생활주택입니다. 등기상 2017년 4월 18일 주식회사한울 명의로 소유권이 보존됐고, 사흘 뒤인 2017년 4월 21일 부산은행 근저당권 2,400,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

현재 소유자는 김본선·윤종대가 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2024년 4월 17일에는 윤종대 지분에 수협은행의 420,000,000원 가압류가 붙었고, 2024년 8월 12일 부산은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 이 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 매각물건명세서에 별도로 표시된 토지 별도등기 인수입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 7층 705호 (연산동, 한울차오름)
물건종류 / 이용	다세대 · 감정 이용상태상 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 10층 건물
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	81,000,000원 / 81,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
말소기준권리	2017.04.21 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.10.14
등기사항 발급일	2026.10.01

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 별도 인수표시

⛔ 이 사건의 핵심 인수 표시 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 이는 금액으로 산정된 인수액일 뿐 토지 별도등기의 법적 부담까지 없다는 뜻은 아닙니다. 별도등기의 구체적 권리 내용과 말소 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용을 81,000,000원으로 확정할 수 없습니다.

등기에는 2022년 12월 7일 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 해당 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간과 제44조의 임대료 증액기준을 준수하는 민간임대주택으로 등기돼 있습니다. 이 등기와 별개로, 경매에서 명시적으로 인수 대상으로 적시된 사항은 토지 별도등기입니다.

② 임차인·점유 확인 — 본건 705호 특정 점유자는 확인되지 않는다

현황조사에는 한울차오름 여러 호실의 점유자가 다수 기재돼 있으나, 705호로 특정된 점유자는 없습니다. 따라서 다른 호실의 전입자·임차보증금을 705호에 합산하거나 본건 인수액으로 계산하면 안 됩니다. 전체 조사대상 가운데 보증기관 대위·승계로 표시된 사람도 없습니다.

구분	호실	점유·임차 확인	대항력	우선변제	승계
본건	705호	현황조사상 특정 점유자 없음	확인 필요	확인 필요	해당 없음
건물 내 확인 사례	201호	(주)탑팩토리 · 전입 2022.03.23 · 보증금 20,000,000원 · 월 2,000,000원	없음	미상	해당 없음
건물 내 확인 사례	806호	옥은호 · 전입일·보증금 미상	가능·미상	미상	해당 없음

⚠️ 다른 호실 점유자를 705호 임차인으로 보면 안 됩니다 현황조사에는 201호부터 1006호까지 여러 호실의 점유자가 기재돼 있습니다. 그 가운데 대부분은 2017.04.21 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 조사됐고, 806호 옥은호는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 다만 이들은 705호로 특정된 임차인이 아니므로 본건 보증금·인수액에 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	-	1,858,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	79,142,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

81,000,000원 매각 가정에서 집행비용 1,858,000원을 제외한 79,142,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,820,000,000원 대비 미배당액은 2,740,858,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 별도등기 인수표시는 이 배당 숫자와 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 회차 81,000,000원)

배당모형상 매수인 금액형 인수액은 0원이나, 토지 별도등기 인수표시는 별도입니다.

회차별 미배당액

실거래 가격 대신 회차별 채권 미배당을 표시했습니다. 유찰될수록 매각대금이 줄어 미배당액은 커집니다.

✅ 소멸 구조 2017.04.21 부산은행 근저당 이후 설정된 2024.04.17 수협은행 가압류와 2024.08.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

⛔ ‘인수 0원’으로 단순화하면 안 되는 이유 배당계산의 매수인 인수액이 0원이어도 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있습니다. 그 권리의 구체적 내용이 확인되기 전에는 81,000,000원을 실질취득가라고 단정할 수 없고, 가격 메리트도 평가할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근이며 주변은 주택·상가지대로 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 설치돼 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 338.1㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
규모. 한울차오름은 2017.04.04 사용승인된 47세대 규모입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 별도등기의 권리 종류·권리자·금액· 말소조건과 낙찰 후 존속 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
실질취득비용 재산정. 별도등기 부담이 금액이나 의무로 이어지는 경우 최저가 81,000,000원에 그 부담을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
705호 점유 재확인. 현황조사상 705호로 특정된 점유자는 없으므로 현장점유와 전입세대, 매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
배당표와 인수권리를 분리. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 숫자만으로 토지 별도등기의 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
유찰 시나리오. 현재 81,000,000원, 1회 유찰 시 64,800,000원, 2회 유찰 시 51,840,000원으로 계산돼 있으나 시세 자료 없이 이를 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.

맺으며 — 가격보다 ‘별도등기’ 확인이 먼저

이 물건은 표면적인 등기 순서만 보면 2017.04.21 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 수협은행 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 매각물건명세서가 토지 별도등기 인수를 명시한 순간 판단 기준이 달라집니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 81,000,000원이지만, 별도등기의 부담을 확인하지 않은 상태에서는 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.

따라서 이 사건의 결론은 “후순위 권리는 소멸하지만 권리가 깨끗한 물건은 아니다”입니다. 특히 본건 705호로 특정된 점유자가 현황조사에 나타나지 않는다는 점과 별개로, 토지 별도등기 인수 표시가 해소되지 않는 한 입찰 전 권리원문 확인이 필수입니다. 신건 가격 81,000,000원보다 먼저 확인해야 할 숫자 없는 권리가 바로 이 별도등기입니다.

부동산임의경매

신건 8,100만원보다 먼저 볼 권리 — ‘토지 별도등기 인수’가 표시된 한울차오름 705호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 별도 인수표시

② 임차인·점유 확인 — 본건 705호 특정 점유자는 확인되지 않는다

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — 가격보다 ‘별도등기’ 확인이 먼저

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

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매각결과

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현장 사진 (64장)

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